Immobilienpreise Landkreis Augsburg 2024 – Der große Marktreport

Aktualisiert: 11. Juli 2024

Durch die hohe Inflation und auch durch den Krieg in der Ukraine erhöhten sich die Zinssätze für Wohnungsbaukredite bereits Ende 2021.

Nach über 6 Jahren mit null Prozent Zinsen erhöhte auch die Europäische Zentralbank den Leitzins auf 0,5 Prozent im Juli 2022. Nach zehn weiteren Erhöhungen stagnierte der Leitzins im September 2023 bei 4,5 Prozent (Quelle).

Diese Erhöhungen führten in der zweiten Jahreshälfte 2022 zum Einbrechen der Immobilienpreise. Durch die hohen Finanzierungskosten konnten sich nur noch wenige potenzielle Immobilienkäufer Wohneigentum leisten.

Durch die verringerte Nachfrage waren Verkäufer gezwungen, ihre Preisvorstellungen anzupassen und die Preise am Immobilienmarkt 2023 sanken so rasant und stark wie noch nie seit den 1960er-Jahren.

Seit Dezember 2023 werden die Zinsen für Wohnungsbaukredite wieder niedriger. Aktuell (Juni 2024) liegt der Zinssatz für zehnjährige Darlehen bei 3,71 Prozent.

Im ersten Drittel des Jahres 2024 beobachten Experten eine Seitwärtsbewegung der Immobilienpreise.

Doch wie entwickeln sich die Immobilienpreise Landkreis Augsburg 2024? Vergleichen Sie die aktuellen Immobilienpreise in unserem umfassenden Marktreport, welchen wir auf Basis der Angebotspreise vom Immobilienportal Immoscout24 erstellt haben.

Wir beleuchten die Entwicklung der Quadratmeterpreise für Häuser und Wohnungen in den vergangenen Jahren, bieten Ihnen einen Überblick über die aktuelle Preisentwicklung von Immobilien im Landkreis und nach Gemeinden.

Des Weiteren zeigen wir Ihnen Faktoren auf, welche den Immobilienmarkt maßgeblich beeinflussen.

Die wichtigsten Punkte unseres Marktreports für Sie zusammengefasst:

  • Aktuelle Immobilienpreise für Häuser und Wohnungen im Landkreis Augsburg 2024
  • Analyse der Preisentwicklung 2023/2024: Rückgang und Stabilisierung der Quadratmeterpreise
  • Einflussfaktoren: Zinsentwicklung und neuer EZB-Leitzins von 4,25 %
  • Regionale Preisunterschiede: Speckgürtel vs. ländliche Gemeinden
  • Marktprognose: Zukunftsaussichten und Faktoren, die den Immobilienmarkt beeinflussen

Bitte beachten Sie, die Analysen für diesen Artikel beruhen allein auf einer Auswertung der Angebotszahlen der Immobilienportale wie Immoscout24 oder Immowelt.de.

Diese Preise entsprechen jedoch nicht den tatsächlichen, beurkundeten Verkaufspreisen. In der Regel fallen diese um bis zu 30 Prozent niedriger aus.

Aktuelle Herausforderungen am Immobilienmarkt

Die Preise im Landkreis Augsburg haben sich in den vergangenen Jahren konstant nach oben entwickelt.

Trotz dieser positiven Entwicklungen ist die Nachfrage nach Immobilien im Landkreis Augsburg derzeit verhalten, ähnlich wie in vielen anderen bayerischen Regionen.

Die Marktlage ist durch Verunsicherung geprägt, was auf unklare politische und gesetzliche Rahmenbedingungen sowie hohe Zinsen zurückzuführen ist.

Durch die erhöhte Vorsicht potenzieller Käufer sind die goldenen Zeiten, in denen eine Immobilie schnell und ohne großen Aufwand verkauft werden konnte, vorbei.

Die Vermarktungszeiten der Objekte und die Ansprüche der Käufer sind heute wesentlich höher als noch vor drei Jahren.

Der Immobilienmarkt entwickelt sich zunehmend zu einem Käufermarkt, da es mittlerweile wesentlich mehr Angebote gibt als noch 2021.

Gerade aufgrund der höheren Selektivität aufseiten der Käufer ist es wichtiger denn je, eine kompetente und marktgerechte Immobilienbewertung durchführen zu lassen. Dies ist entscheidend für den schnellen und erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie.

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Kurzinformation über den Landkreis Augsburg

Der Landkreis Augsburg, drittgrößter Kreis in Bayern, zeichnet sich durch eine uneinheitliche Bevölkerungsdichte aus, die von stadtnahen Gebieten um Augsburg über ländliche Ortschaften mit guter Verkehrsanbindung bis zu stark ländlich geprägten Regionen reicht. Besonders im sogenannten „Speckgürtel“ um Augsburg ist eine hohe Pendlerquote in die Stadt zu beobachten.

In den vergangenen fünf Jahrzehnten hat sich die Bevölkerungszahl nahezu verdoppelt, was auf eine signifikante Wachstumsdynamik hinweist (Quelle).

Die wirtschaftlichen Aktivitäten im Landkreis werden durch eine Mischung aus kleinen und mittelständischen Unternehmen geprägt, insbesondere in den ländlichen Bereichen wie den Stauden, die für ihre malerischen Landschaften im Naturpark Westliche Wälder bekannt sind. 

Landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Flächen dominieren in diesen Regionen und tragen wesentlich zur lokalen Wirtschaft bei.

Aktuelle Entwicklungen zeigen einen dynamischen Immobilienmarkt, der durch verschiedene Faktoren beeinflusst wird. Bis Anfang 2022 stiegen die Immobilienpreise aufgrund der hohen Nachfrage. 

Der Beginn des Ukraine-Konflikts, steigende Zinsen, Inflation und Baukosten haben jedoch die Marktaktivitäten gedämpft. Käufer agieren nun vorsichtiger, was zu historisch niedrigen Transaktionsvolumina geführt hat.

Der Landkreis Augsburg bleibt aufgrund seiner strategischen Lage, wirtschaftlichen Stabilität und kontinuierlichen Infrastrukturverbesserungen ein attraktives Investitionsziel. Besonders hervorzuheben ist die abgeschlossene Verlängerung der Straßenbahnlinie nach Königsbrunn, die die lokale Infrastruktur und Anbindung weiter verbessert.

Entwicklung der Quadratmeterpreise für Häuser zum Kauf im Landkreis Augsburg

Der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter für Häuser im Landkreis Augsburg lag im ersten Quartal 2021 bei 3.884 € und stieg über das Jahr bis zum vierten Quartal 2021 um 13,59 Prozent auf 4.412 €.

Der steile Aufwärtstrend setzte sich 2022 fort. Im Erstquartal lag der Angebotspreis für Häuser bei 4.521 €/m², was einer Steigerung von 2,50 Prozent im Vergleich zum Vorquartal entspricht. Verglichen mit dem ersten Quartal 2021 sind die Preise um 16,40 Prozent gestiegen.

Der Höchststand der Immobilienpreise wurde im dritten Quartal 2022 mit 4.726 € pro Quadratmeter erreicht, was einer Steigerung von 12,90 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal entspricht.

Nach diesem Höchststand begann die Immobilienpreise in Augsburg Land erstmalig zu sinken. Im vierten Quartal 2022 beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis 4.586 €, was einem Rückgang von 3 Prozent im Vergleich zum Vorquartal entspricht.

Im Jahr 2023 setzte sich der Abwärtstrend fort. Der Preis sank im ersten Quartal auf 4.404 €, ein Rückgang von 4 % im Vergleich zum Vorquartal. Im vierten Quartal 2023 fiel der Preis weiter auf 4.139 €, was einem Rückgang von 9,70 % gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht.

Bis zum ersten Quartal 2024 sanken die Preise weiter auf 4.026 €, was einem Rückgang von 8,60 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Verglichen mit dem vorangegangenen Quartal sind die Hauspreise um 2,70 % gesunken.

Im Rest von Bayern zahlt man im ersten Quartal 2024 durchschnittlich 3.764 €/m², somit liegt der Durchschnittspreis vom Landkreis Augsburg um rund 7 Prozent höher.

Angebotspreisentwicklung-Häuser-2021-2024-Landkreis-Augsburg

Trotz des fortlaufenden Preisrückgangs verlangsamt sich das Tempo der sinkenden Preise, was auf eine mögliche Stabilisierung der Immobilienpreise für Häuser im Jahr 2024 hinweist.

Abhängig von Faktoren wie Zinsentwicklungen und lokalen wirtschaftlichen Bedingungen könnte der Immobilienmarkt in naher Zukunft eine Phase der Stagnation erreichen.

Entwicklung der Angebotspreise für Eigentumswohnungen zum Kauf im Landkreis Augsburg

Die Preise für Wohnungen haben ebenfalls eine bemerkenswerte Entwicklung durchgemacht. Im ersten Quartal 2021 lag der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter bei 3.536 €, was einer Steigerung von 9,50 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal entspricht. 

Der Preis stieg weiter an, und im vierten Quartal 2021 erreichte er 3.946 €, eine Steigerung von 15 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal.

Im Jahr 2022 setzte sich der Aufwärtstrend fort, wobei der Preis im ersten Quartal auf 4.044 € stieg, was einem Anstieg von 14,40 % im Vergleich zum Vorjahresquartal entspricht.

Der höchste Preis im Jahr 2022 wurde im dritten Quartal mit 4.219 € erreicht, was einer Steigerung von 10,60 % im Vergleich zum Vorjahresquartal entspricht. Im vierten Quartal 2022 begann der Preis leicht zu sinken und lag bei 4.127 €, eine Steigerung von 4,60 % im Vergleich zum Vorjahresquartal.

Im Jahr 2023 setzte sich der Abwärtstrend fort. Im ersten Quartal 2023 lag der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter bei 3.942 €, was einem Rückgang von 2,50 % gegenüber dem Vorquartal entspricht. 

Bis zum vierten Quartal 2023 sanken die Preise für Eigentumswohnungen unaufhaltsam weiter und erreichten einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.680 €, im Vergleich zum Vorjahresquartal ein Rückgang von 10,80 %.

Im ersten Quartal 2024 liegen die Preise bei durchschnittlich 3.757 €/m², was einer Steigerung von 2,10 % gegenüber dem Vorquartal entspricht. 

Preisentwicklung-Wohnungen-2021-2024-Landkreis-Augsburg

Angebotspreise für Immobilien pro Quadratmeter nach Gemeinden

Im Landkreis Augsburg beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien aktuell (07.06.2024) 3.838 €.

Jedoch zeigen die Immobilienpreise im Landkreis deutliche Unterschiede, je nach Lage der Gemeinden. Um Ihnen einen Überblick über die verschiedenen Preisniveaus zu geben, haben wir die Angebotspreise für das erste Quartal 2024 für ausgewählte Gemeinden zusammengestellt.

Die höchsten Kaufpreise für Häuser im Landkreis finden sich im Speckgürtel von Augsburg:

In Neusäß liegt der Quadratmeterpreis bei 4.940 €, darauf folgt Königsbrunn mit 4.691 €.

Weitere Orte im Speckgürtel mit hohen Quadratmeterpreisen sind Gersthofen mit durchschnittlich 4.562 € und Diedorf mit 4.409 €.

Auch Bobingen liegt im oberen Preissegment mit 4.243 €/m², gefolgt von Langweid am Lech mit 4.041 €. 

Untermeitingen und Schwabmünchen folgen mit Preisen von 3.935 € bzw. 3.931 €/m².

Im mittleren Preissegment finden sich Großaitingen mit 3.768 €/m² und Gessertshausen mit 3.790 €/m². 

Langerringen und Meitingen bieten ebenfalls moderate Preise mit 3.514 € und 3.678 €/m².

Am unteren Ende der Preisskala liegen Welden mit  3.493 €, Zusmarshausen mit 3.460 € und Thierhaupten mit 3.461 €/m².

Weitere günstigere Durchschnittspreise findet man in Dinkelscherben mit 3.307 €/m², Fischach mit 3.310 €/m² und Nordendorf mit 3.167 €/m². 

Die günstigsten Quadratmeterpreise in Augsburg Land findet man in Altenmünster mit 3.138 € und schließlich in Mittelneufnach, wo der Quadratmeterpreis bei 2.993 € liegt.

Hauspreise-nach-Gemeinden-Landkreis-Augsburg

Auch bei den Preisen für Wohnungen führen die Orte, die im Speckgürtel von Augsburg liegen, an.

In Neusäß kostet der Quadratmeter für eine Eigentumswohnung durchschnittlich 4.361 €. In Gersthofen liegt der Durchschnitt bei 4.219 € und in Königsbrunn bei 4.103 €.

Im mittleren Preissegment liegen Gemeinden wie Langweid am Lech mit 3.785 €, Bobingen mit 3.914 € und Diedorf mit 3.883 € pro Quadratmeter. 

Meitingen und Untermeitingen bieten ebenfalls moderate Preise von 3.624 € und 3.657 €/m².

Die günstigeren Gemeinden umfassen Welden mit 3.354 €, Zusmarshausen mit 3.320 € und Thierhaupten mit 3.368 €/m². 

In Nordendorf mit 3.294 €/m² und Altenmünster mit 2.984 €/m² findet man weitere, günstigere Wohnungspreise.

Die günstigsten Wohnungen findet man in Mittelneufnach mit 3.078 €/m².

Wohnungspreise-nach-Gemeinden-Landkreis-Augsburg

Diese Unterschiede verdeutlichen, dass die Preise stark von der jeweiligen Lage abhängen. Faktoren wie die Nähe zu größeren Städten, die lokale Infrastruktur und das Angebot an Freizeitmöglichkeiten spielen eine entscheidende Rolle bei der Berechnung des genauen Quadratmeterpreises.

Mietspiegel von Häusern und Wohnungen im Landkreis Augsburg

Wie überall in Deutschland steigen auch im Landkreis Augsburg die Mietpreise konstant an. Da es keinen offiziellen Mietspiegel für den Gesamt-Landkreis gibt, haben wir auch hier die Mietangebote diverser Immobilienportale für Sie analysiert.

Vom Erstquartal 2021 mit 9,39 €/m² bis zum Erstquartal 2024 mit 10,70 €/m², haben die Mieten für Häuser sich im Schnitt um 13,95 Prozent erhöht.

Obwohl der allgemeine Trend nach oben zeigt, gab es in Q2 2021 und Q3 2022 leichte Rückgänge in den Mietpreisen. Diese können auf kurzfristige Faktoren wie eine verminderte Nachfrage oder lokale Marktanpassungen zurückzuführen sein.

Mietpreisentwicklung-Häuser-Landkreis-Augsburg

Im Gegensatz zu den Hausmieten erfuhren die Mieten für Wohnungen keine kurzen Preiseinbrüche, was die fortwährend hohe Nachfrage nach kleinerem, günstigerem Wohnraum unterstreicht.

Von einem Startpreis von 8,77 €/m² im ersten Quartal 2021 stiegen die Preise konstant und erreichten im ersten Quartal 2024 einen neuen Höchststand von 10,12 €/m².

Zum Vergleich: der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen in Bayern liegt bei 9,70 €/m².

Mietpreisentwicklung-Wohnungen-Landkreis-Augsburg

Ein Ende der steigenden Mieten ist derzeit nicht in Sicht, insbesondere aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage sowie der bestehenden Wohnungsknappheit.

Faktoren, die den Immobilienpreis beeinflussen

Die Immobilienpreise werden maßgeblich von Angebot und Nachfrage bestimmt, welche wiederum von verschiedenen Einflussfaktoren abhängen.

Zu diesen Faktoren gehören unter anderem die allgemeine, wirtschaftliche Situation, politische Entscheidungen auf nationaler und globaler Ebene und zunehmend auch ökologische Aspekte. 

Besonders die Energieeffizienz einer Immobilie spielt angesichts steigender Energiekosten und verschärfter, gesetzlicher Vorgaben (wie dem Gebäudeenergiegesetz 2023) eine immer wichtigere Rolle.

Vor allem politische Entscheidungen und die wirtschaftliche Lage sind nicht lange vorhersehbar, umso wichtiger ist es, sich auf die lokalen Gegebenheiten einer Region/Stadt zu konzentrieren.

Mit einer genauen Analyse der demografischen Entwicklung, der Infrastruktur, lokaler Politik und dem Arbeitsmarkt einer Region, lässt sich eine gute Einschätzung treffen, ob sich die geplante Investition lohnt.

Demografie

Die Bevölkerung im Landkreis Augsburg steigt seit 2010 stetig nach oben und der Wanderungssaldo hat sich auf ein jährliches Plus von ca. 2.000 Personen eingependelt.

Die höchsten Zuwanderungsgewinne gab es in der Altersgruppe der 30- bis 40-Jährigen, während mehr junge Erwachsene im Alter von 18 bis 25 Jahren den Landkreis für Bildungszwecke verlassen.

Im Jahr 2022 wurde ein Zuwanderungsplus von sogar 4.000 Personen verzeichnet, die Hälfte der Zuwanderer stammten aus der Ukraine.

Die Geburtenrate im Landkreis Augsburg liegt mit 1,71 Kindern pro Frau über dem bayerischen Durchschnitt von 1,55 Kindern, was positive Auswirkungen auf den natürlichen Bevölkerungssaldo hat.

Aktuell liegt das Durchschnittsalter bei 44 Jahren, welches sich jedoch laut Bevölkerungsprognose anheben wird und zu einem steigenden Sterbefallüberschuss führen könnte.

Bis 2032 wird die Einwohnerzahl voraussichtlich auf etwa 285.000 ansteigen, was einem Zuwachs von rund 8 Prozent entspricht.

Immobilienpreise-Landkreis-Augsburg-Statistik-Einwohnerzahl
Quelle: Statista

Aktuelle Zinspolitik

Am 6. Juni 2024 hat die Europäische Zentralbank erstmalig seit März 2016 die Senkung des Leitzinses beschlossen. Ab dem 12. Juni 2024 liegt dieser dann bei 4,25 Prozent.

Jedoch sollte nicht erwartet werden, dass die EZB den Leitzins nun bei jeder Sitzung wieder senken wird, wie es im Erhöhungszyklus der Fall war.

Die hohe Inflation hat nur langsam abgenommen und zuletzt (Mai 2024) ist die Inflationsrate sogar wieder von 2,2 Prozent auf 2,4 Prozent gestiegen.

Die EZB ist fest entschlossen, die Inflation auf ihr mittelfristiges Ziel von 2 % zu senken. Sie wird die Leitzinsen so lange wie nötig auf einem hohen Niveau halten, um dieses Ziel zu erreichen.

Die neuesten Vorhersagen für die allgemeine und die Kerninflation wurden für die Jahre 2024 und 2025 nach oben korrigiert. Für 2024 wird eine Gesamtinflation von durchschnittlich 2,5 % erwartet, für 2025 liegt die Prognose bei 2,2 % und für 2026 bei 1,9 % (Quelle).

Künftige Zinsentscheidungen werden also stark von aktuellen Wirtschaftsdaten und Entwicklungen abhängen.

Immobilienpreise-Landkreis-Augsburg-Diagramm-Entwicklung-Leitzins-EZB
Quelle: Statista

Politische Entscheidungen

Politische Entscheidungen können direkte Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben.

Das Gesetz zur Gebäudeenergieeffizienz (GEG) von 2023 hat sich kurzfristig negativ auf den Immobiliensektor ausgewirkt, was sich derzeit in einem deutlichen Preisverfall bei nicht energieeffizienten Objekten zeigt.

Die verschärften Standards für die Energieeffizienz von Neubauten und Bestandsgebäuden erfordern zusätzliche Investitionen in teurere Materialien und Technologien, was Bauherren und Eigentümer vor Herausforderungen stellt.

Diese zusätzlichen Kosten können zu höheren Immobilienpreisen führen, da die Mehrkosten auf Käufer und Mieter umgelegt werden.

Ein weiteres Beispiel ist das im März beschlossene, überarbeitete Wachstumschancengesetz, womit hauptsächlich die Baubranche deutlich angekurbelt werden soll.

Das Gesetz zielt darauf ab, wirtschaftliche Anreize zu schaffen und Investitionen zu fördern, was sich positiv auf den Immobilienmarkt auswirken könnte.

Durch steuerliche Vergünstigungen und Investitionsanreize könnten vor allem mehr Bauträger und Investoren motiviert werden, wieder vermehrt in Immobilien zu investieren.

In unserem Artikel “Wachstumschancengesetz 2024” erhalten Sie alle wichtigen und detaillierten Informationen zum neuen Gesetz.

Wie geht es weiter mit den Immobilienpreisen im Landkreis Augsburg?

Trotz des Einbruchs am Immobilienmarkt 2022/2023 hat sich der Markt im Landkreis Augsburg in den vergangenen Jahren dynamisch entwickelt.

Vor dem Stillstand im Neubausektor hat die Bautätigkeit über 5 Jahre hinweg deutlich zugenommen. In allen Immobiliensegmenten wurden vermehrt Neubauten errichtet, wobei Mietwohnungen besonders stark vertreten waren. 

Vor allem aufgrund des hohen Bevölkerungszuwachses wurden mehr Wohnungen in Mehrfamilienhäusern als Eigenheime gebaut.

Das Angebot an Bauland für Eigenheime ist begrenzt, was die Preise in den letzten Jahren erheblich steigen ließ. Dadurch sind vorwiegend Bestandsgebäude mit zeitgemäßer, energetischer Ausstattung gefragt, was die Preisentwicklung auch in Zukunft weiter antreiben wird.

Die Region profitiert von ihrer Lage im Einzugsgebiet von Augsburg und München, der guten Verkehrsanbindung und der stetigen Nachfrage nach Wohnraum.

Diese Faktoren werden weiterhin das Wachstum und eine Stabilisierung bzw. den Wiederanstieg der Kaufpreise für Immobilien unterstützen.

Die zukünftige Entwicklung hängt jedoch weiterhin stark von den aktuellen wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen ab.

Fazit

Der Immobilienmarkt im Landkreis Augsburg hat im Jahr 2023 einen markanten Preisrückgang erlebt, der die Marktbedingungen erheblich verändert hat.

Käufer und Verkäufer stehen vor neuen Herausforderungen.

Verkäufer müssen sich auf die aktuellen Marktbedingungen einstellen und realistische Preisvorstellungen haben, um unnötige lange Vermarktungszeiten und einen Preisverfall zu vermeiden.

Obwohl die Preise für Wohnimmobilien gesunken sind, steigen die Mieten weiterhin an. Diese gegenläufige Entwicklung unterstreicht die Komplexität des Immobilienmarktes, der durch eine Vielzahl wirtschaftlicher und regulatorischer Faktoren beeinflusst wird. 

Trotz der aktuellen Herausforderungen bleibt der Landkreis Augsburg aufgrund seiner strategischen Lage und wirtschaftlichen Stabilität ein attraktives Investitionsziel.

Häufig gestellte Fragen

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Über den Autor

Ralf Lenhart ist Immobilienmakler aus Leidenschaft und unterstützt seine Kunden seit 2012 rund um das Thema "Traumimmobilie". Auf diesem Blog gibt er Interessenten relevante Tipps und Tricks zur Immobilienbranche. Mit über 600 erfolgreich vermittelten Objekten und über 3000 zufriedenen Kunden ist er in der Region Augsburg, Günzburg, und Krumbach die Anlaufstelle für Immobilienverkäufer und -käufer gleichermaßen.

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