Teilverkauf Haus: Eigentümer missachten Risiken und Fallstricke

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Ein Beitrag geteilt von Ralf Lenhart (@lenhart.immobilien)

Seien wir mal ehrlich: Der Teilverkauf einer Immobilie klingt nach einer genialen Lösung.

Sie bleiben in Ihrem Zuhause, erhalten schnell Liquidität und müssen trotzdem nicht auf den Komfort Ihrer vier Wände verzichten. Doch genau hier beginnt das Problem.

Was auf den ersten Blick wie eine Win-win-Situation aussieht, birgt in Wirklichkeit erhebliche Risiken und langfristige finanzielle Belastungen.

Dieser Artikel beleuchtet die Mechanismen des Teilverkaufs von Haus oder Wohnung, hinterfragt die oft gepriesenen Vorteile und zeigt Ihnen, worauf Sie achten müssen, um sich vor bösen Überraschungen zu schützen.

Denn eines steht fest: Ein Teilverkauf Ihrer Immobilie ist kein simpler Deal, sondern ein komplexes Vertragskonstrukt, das wohlüberlegt sein will.

Einleitung in das Thema Teilverkauf

Ein Teilverkauf bietet Hauseigentümern die Möglichkeit, bis zu 50 Prozent ihrer Immobilie zu verkaufen und trotzdem darin wohnen zu bleiben. Laut einer Analyse von IMMO.info hielten Anbieter bis März 2023 Anteile an etwa 4.294 Immobilien im Gesamtwert von 1,97 Milliarden Euro. Vor allem ältere Eigentümer, die Kapital benötigen, nutzen dieses Modell.

Doch warum ist ein Teilverkauf von Haus oder Wohnung so populär geworden? Ganz einfach: Es bietet schnelle Lösungen in einer Zeit, in der klassische Kreditmodelle schwerer zugänglich werden. Doch wie funktioniert ein Immobilien-Teilverkauf eigentlich?

Was ist ein Teilverkauf von Immobilien? Grundlagen im Überblick!

Wie funktioniert ein Teilverkauf?

Ein Teilverkauf Ihrer Immobilie ermöglicht es Ihnen, einen bestimmten Anteil (maximal 50 Prozent) zu veräußern und dennoch in Ihrer Immobilie wohnen zu bleiben. Sie erhalten den Kaufpreis für den verkauften Anteil sofort und zahlen im Gegenzug ein monatliches Nutzungsentgelt an den Käufer. Dieses liegt zwischen 2,5 % und 3,9 % des Verkehrswertes pro Jahr.

Wichtig: Das Wohnrecht bleibt Ihnen erhalten, jedoch nur, wenn es ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen wurde.

Was ist das Durchführungsentgelt beim Teilverkauf?

Das Durchführungsentgelt, manchmal auch als Serviceentgelt oder Abwicklungsvergütung bezeichnet, spielt eine zentrale Rolle im Kontext des Immobilien-Teilverkaufs.

Es handelt sich dabei um eine Gebühr, die anfällt, wenn die gesamte Immobilie nach einem Teilverkauf endgültig verkauft wird. Doch was genau steckt dahinter, und wie wirkt sich dieses Entgelt auf die finanzielle Situation von Verkäufern aus?

1. Zweck des Entgelts
   Das Durchführungsentgelt dient als Vergütung für den Verwaltungsaufwand des Teilkäufers beim späteren Gesamtverkauf der Immobilie. Dazu zählen unter anderem die Abwicklung des Verkaufsprozesses und die Organisation des Verkaufsabschlusses.
2. Höhe des Entgelts
   Typischerweise liegt das Durchführungsentgelt zwischen 3,25 % und 6,5 % des finalen Verkaufspreises (Wert der Immobilie) der gesamten Immobilie. Die exakte Höhe kann jedoch stark variieren, abhängig vom Anbieter. Einige Unternehmen, wie Deutsche Teilkauf, verzichten komplett auf diese Gebühr.
3. Berechnung und Abzug
   Das Entgelt wird direkt vom Gesamtverkaufspreis der Immobilie abgezogen, bevor der Erlös zwischen dem ursprünglichen Verkäufer (also Ihnen) und dem Teilkäufer aufgeteilt wird.
4. Zusätzliche Kosten
   Neben dem Durchführungsentgelt fallen weitere Gebühren an, etwa das monatliche Nutzungsentgelt oder mögliche Kosten für Instandhaltung und Reparaturen. Diese summieren sich und können die finale Auszahlung erheblich mindern.

Teilverkauf einer Immobilie – Die wichtigsten Anbieter am Markt

Zu den größten Playern gehören:

• Engel & Völkers
• Deutsche Teilkauf
• Heimkapital
• Hausanker

Einige Anbieter, wie Wertfaktor, haben den Markt bereits verlassen. Das zeigt, dass der Teilverkauf trotz seines Wachstums wirtschaftliche Herausforderungen mit sich bringt.

Immobilien-Teilverkauf – Wer profitiert vom Teilverkauf?

Typische Zielgruppen für den Teilverkauf von Haus oder Wohnung:

• Ältere Eigentümer, die Kapital benötigen, ohne ihr Zuhause verlassen zu wollen.
• Personen, die keinen Kredit von der Bank erhalten können.
• Haushalte, die finanzielle Engpässe überbrücken müssen.

Marktentwicklung in Deutschland
Die folgende Grafik zeigt das Wachstum des Teilverkauf-Marktes in Deutschland seit 2019:

Sofortiges Kapital? Vermeintliche Vorteile des Teilverkaufs!

Schnelle Liquidität und Nutzungsmöglichkeiten

Ein großer Vorteil des Teilverkaufs Ihrer Immobilie ist die sofortige Auszahlung des Kaufpreises. Das freigesetzte Kapital können Sie flexibel verwenden, etwa für:

• Energetische Sanierungen (z. B. Wärmedämmung oder Heizungserneuerung),
• Reisen oder größere Anschaffungen,
• Schuldentilgungen oder
• Unterstützung von Angehörigen.

Wohnrecht bleibt bestehen

Selbst wenn Sie einen Teil Ihres Hauses verkaufen, können Sie weiterhin in Ihrer eigenen Immobilie wohnen bleiben. Das lebenslange Wohnrecht gibt vielen Menschen Sicherheit.

Rückkaufoption

Einige Anbieter werben mit der Möglichkeit, den verkauften Anteil später zurückzukaufen. Doch Vorsicht: Diese Rückkaufoption ist oft teuer und an strikte Bedingungen geknüpft.

„Einer der größten Vorteile des Teilverkaufs: Sie leben in Ihrem gewohnten Umfeld und müssen nicht umziehen. Möglicherweise kennen Sie das Problem, dass im Alter das Geld fehlt, um größere Ausgaben zu stemmen.“

Zitat: Volksbank Raiffeisenbank

Kritische Analyse der Nachteile und Risiken vom Teilverkauf Haus

Hohe laufende Kosten durch das Nutzungsentgelt

Stellen Sie sich vor: Sie entscheiden sich für einen Teilverkauf und zahlen zunächst ein monatliches Nutzungsentgelt von 812,50 Euro. Das klingt machbar, oder? Doch bedenken Sie, dass diese Zahlungen Jahr für Jahr anfallen – unabhängig von Ihrer finanziellen Situation.

Was passiert, wenn Ihre Einnahmen im Alter sinken, beispielsweise durch eine geringere Rente? Plötzlich stehen Sie vor der Wahl: Entweder die Zahlungen aufbringen oder das Wohnrecht riskieren. Ein Szenario, das viele Eigentümer unterschätzen.

Diese monatlichen Kosten summieren sich über die Jahre. Bei einem Immobilienwert von 500.000 € und einem verkauften Anteil von 50 % zahlen Sie in zehn Jahren bereits 97.500 € – ohne dass Sie dabei etwas von Ihrem Haus zurückerhalten.

„Ein Teilverkauf mag heute finanzielle Freiheit versprechen, doch morgen könnte er Sie an Ihre Grenzen bringen.“ – Ralf Lenhart

Immobilienwert (€)	Verkaufter Anteil (%)	Jährliches Nutzungsentgelt (€)
300.000	50	5.625
400.000	50	7.500
500.000	50	9.375

Wertsicherungsklauseln und versteckte Kosten

Haben Sie schon einmal daran gedacht, wie sich der Immobilienmarkt entwickeln könnte? Vielleicht steigt der Wert Ihrer Immobilie – großartig, oder? Doch wenn in Ihrem Vertrag eine Wertsicherungsklausel enthalten ist, bedeutet dies, dass ein Großteil dieser Wertsteigerung nicht Ihnen, sondern dem Teilkäufer zugutekommt.

Jetzt stellen Sie sich vor, die Immobilienpreise stagnieren oder sinken – im Übrigen ist genau das 2024 passiert, sogar bis zu 20 %!

Nicht nur, dass Sie weniger für den späteren Verkauf bekommen – Sie könnten sogar zusätzlich zahlen müssen, um den ursprünglichen Kaufpreis des verkauften Anteils zu garantieren.

Ein harmlos klingender Vertragspunkt kann so schnell zu einem finanziellen Albtraum werden. Und in solchen Momenten fragt man sich: „Hätte ich das vorhersehen können?“

„Angesichts der im Vergleich zu Darlehenszinsen hohen Nutzungsentgelte und der nicht zu unterschätzenden vertraglichen Verpflichtungen stellt sich die Frage, ob ein Teilverkauf überhaupt vorteilhaft sein kann.“ – Quelle: Verbraucherzentrale

Nießbrauch – Komplexität der Verträge

Die Verträge sind oft schwer verständlich. Achten Sie besonders auf Regelungen zum Nießbrauchrecht und darauf, wie Ihr Wohnrecht im Grundbuch eingetragen wird.

Hintergrund: Was bedeutet “Nießbrauch”

Nießbrauch im Kontext des Teilverkaufs einer Immobilie ist ein rechtliches Konstrukt, das dem Verkäufer das lebenslange Nutzungsrecht an der gesamten Immobilie sichert, obwohl er einen Teil davon verkauft hat.

Es umfasst sowohl das Wohnrecht als auch das Recht, wirtschaftlichen Nutzen aus der Immobilie zu ziehen, beispielsweise durch Vermietung.

Der Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen und ist an die Zahlung eines monatlichen Nutzungsentgelts an den Teilkäufer gebunden.

Dieses Recht erlischt in der Regel mit dem Tod des Nießbrauchnehmers oder bei Nichtzahlung des Nutzungsentgelts über einen längeren Zeitraum.

Achtung: „Die Nießbrauch-Falle“ beim Teilverkauf – Das müssen Sie beachten!

Ein entscheidender Punkt beim Teilverkauf von Immobilien ist, wie schon erwähnt, die Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch.

Es gibt jedoch eine oft übersehene Problematik, die im Zusammenhang mit Banken auftritt, wenn diese in die Finanzierung involviert sind.

Banken bestehen darauf, in Abteilung 3 des Grundbuchs an erster Rangstelle eingetragen zu werden.

Dies bedeutet, dass Ihr Wohnrecht automatisch in den Hintergrund tritt und in Abteilung 2 des Grundbuchs an zweiter Rangstelle rutscht.

Was heißt das konkret? Im Falle einer Zwangsversteigerung wird zunächst die erste Rangstelle – also die Bank – bedient. Ihr Wohnrecht, das eigentlich Schutz bieten sollte, wird in einem solchen Szenario vollständig entwertet. Mit anderen Worten: Sie könnten trotz Nießbrauchrechts Ihr Zuhause verlieren.

Wenn Sie einen Teilverkauf in Erwägung ziehen, lautet die wichtigste Empfehlung: Arbeiten Sie nur mit Käufern, die den Teilverkauf vollständig aus Eigenmitteln finanzieren können. So vermeiden Sie Konflikte mit Banken und stellen sicher, dass Ihr Wohnrecht nicht an Sicherheit verliert.

Einschränkungen bei Umbau und Renovierung: Was tun, wenn der Käufer „Nein“ sagt?

Ihr Haus ist Ihr Zuhause, Ihr Rückzugsort, Ihr Raum für Kreativität.

Aber was passiert, wenn Sie Ihre Küche modernisieren oder Ihr Badezimmer altersgerecht umbauen möchten – und der Teilkäufer die Zustimmung verweigert?

So absurd es klingt: Bei einem Teilverkauf kann jede größere bauliche Veränderung von der Zustimmung des Käufers abhängen.

Ihr eigenes Zuhause könnte sich plötzlich weniger als „Ihr eigenes“ anfühlen.

Stellen Sie sich vor, Sie möchten dringend eine energetische Sanierung vornehmen, um Heizkosten zu sparen – und der Teilkäufer blockiert die Entscheidung.

Wie fühlt es sich an, nicht mehr vollständig Herr über die eigenen vier Wände zu sein?

Das schränkt Ihre Flexibilität als Miteigentümer massiv ein.

Finanzielle Fallstricke beim Teilverkauf Ihrer Immobilie

Gesamtkosten durch Nutzungsentgelt und Instandhaltung
Neben dem Nutzungsentgelt bleibt die Verantwortung für Instandhaltungskosten vollständig bei Ihnen als Miteigentümer. Reparaturen und energetische Sanierungen können zusätzliche finanzielle Belastungen darstellen.

Vergleich mit Kreditmodellen
Ein klassischer Kredit bietet oft bessere Konditionen. Die Zinsen sind niedriger, und Sie behalten 100 Prozent Ihrer Immobilie.

Steuerliche Aspekte beim Teilverkauf
Ein Teilverkauf kann steuerliche Konsequenzen haben, insbesondere bei späteren Verkäufen. Lassen Sie sich hierzu beraten, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Rechtliche Aspekte und Risiken, die Eigentümer beachten sollten

Grundbuch-Eintragung ist entscheidend

Ihr Wohnrecht sollte im Grundbuch eingetragen sein, um bei einer Insolvenz des Käufers oder Zwangsversteigerung geschützt zu sein.

„Eine Insolvenz des Teilkäufers kann ein erhebliches Risiko darstellen. Möglicherweise wird die Immobilie zwangsversteigert.“ – Quelle: BaFin

Erbschaft und Teilverkauf

Was passiert mit der Immobilie nach Ihrem Tod? Viele Eigentümer denken nicht daran, dass ein Teilverkauf die Nachlassregelung erheblich erschwert. Ihre Erben stehen vor einer komplizierten Situation:

Entweder müssen sie den verkauften Anteil zurückkaufen oder sich mit einem Miteigentümer auseinandersetzen.

Stellen Sie sich vor, Ihre Kinder wollen das Haus behalten, haben aber nicht die finanziellen Mittel, den Anteil zurückzukaufen.

Ein Zuhause, das einst ein Symbol der Sicherheit war, wird zu einer Belastung für die Familie.

Ein Teilverkauf mag kurzfristig helfen, doch langfristig könnte er genau das Gegenteil bewirken: finanzielle Schwierigkeiten und familiäre Konflikte.

Alternativen zum Teilverkauf – Es gibt noch mehr Optionen!

Leibrente oder Umkehrhypothek

Bei einer Leibrente oder Umkehrhypothek bleibt die Immobilie vollständig in Ihrem Besitz. Sie erhalten regelmäßige Zahlungen und können bis ans Lebensende in Ihrer Immobilie wohnen bleiben.

Doch Immobilie verkaufen? Der klassische Immobilienverkauf!

Ein Komplettverkauf bietet sofortige Liquidität, ohne dass Sie monatliche Verpflichtungen eingehen müssen.

Kredit möglich? Bankgespräch vereinbaren!

Ein Kredit ist oft günstiger und weniger komplex als ein Teilverkauf. Die Zinsen liegen aktuell unter den Kosten eines Nutzungsentgelts.

Leitfaden für Eigentümer: Schritt-für-Schritt-Checkliste beim Teilverkauf

Wenn Vertriebsmitarbeiter von Anbietern wie Deutsche Teilkauf, Engel & Völkers oder anderen Sie kontaktieren, um Ihnen den Teilverkauf Ihrer Immobilie schmackhaft zu machen, ist Objektivität geboten.

Die folgenden Schritte helfen Ihnen, das Angebot systematisch zu prüfen und die richtige Entscheidung zu treffen.

1. Ist Ihr Wohnrecht im Grundbuch abgesichert?

• Warum ist das wichtig?
  Das Wohnrecht sichert Ihnen zu, dass Sie trotz des Verkaufs eines Anteils lebenslang in Ihrer Immobilie wohnen bleiben dürfen. Sollte der Käufer in finanzielle Schwierigkeiten geraten (z. B. Insolvenz), schützt eine Eintragung im Grundbuch Ihre Rechte.
• Was müssen Sie tun?
  • Lassen Sie sich bestätigen, dass Ihr Wohnrecht im Grundbuch als Nießbrauchrecht eingetragen wird.
  • Prüfen Sie, ob das Wohnrecht auch bei einer Zwangsversteigerung bestehen bleibt.
• Tipp: Bitten Sie einen unabhängigen Anwalt oder Notar, die Grundbucheintragung zu prüfen, bevor Sie den Vertrag unterschreiben.

2. Sind die Nutzungsentgelte langfristig tragbar?

• Warum ist das wichtig?
  Das monatliche Nutzungsentgelt kann sich schnell zu einer erheblichen finanziellen Belastung entwickeln. Bei einem Teilverkauf zahlen Sie laufend für den verkauften Anteil, unabhängig von Ihrem Einkommen.
• Was müssen Sie tun?
  • Lassen Sie sich eine klare Kalkulation der jährlichen und monatlichen Kosten geben.
  • Fragen Sie nach möglichen Erhöhungen des Nutzungsentgelts: Gibt es Preisbindungen? Was passiert nach deren Ablauf?
  • Rechnen Sie die Kosten auf 10, 15 und 20 Jahre hoch. Können Sie diese Beträge dauerhaft zahlen?
• Beispielrechnung:
  Bei einem Immobilienwert von 500.000 € und einem verkauften Anteil von 50 % zahlen Sie jährlich bis zu 9.750 €. Das sind über 48.000 € in fünf Jahren – ohne Berücksichtigung von Zinsanpassungen oder zusätzlichen Gebühren.

3. Sind versteckte Klauseln wie Wertsicherung enthalten?

• Warum ist das wichtig?
  Wertsicherungsklauseln verpflichten Sie, eine Wertsteigerung der Immobilie an den Käufer weiterzugeben. Sollte Ihre Immobilie an Wert gewinnen, müssen Sie dem Käufer diesen Mehrwert zusätzlich zum Rückkaufpreis zahlen.
• Was müssen Sie tun?
  • Fragen Sie gezielt nach Wertsicherungsklauseln. Lassen Sie sich deren Auswirkungen erklären.
  • Prüfen Sie, ob die Klauseln einen Mindestwert garantieren – auch wenn der Immobilienmarkt stagniert oder fällt.
• Tipp: Eine unabhängige Beratung durch einen Experten kann Ihnen hier teure Überraschungen ersparen.

4. Haben Sie Alternativen geprüft?

• Warum ist das wichtig?
  Ein Teilverkauf ist nur eine von vielen Möglichkeiten, um Kapital aus Ihrer Immobilie freizusetzen. Alternativen wie Leibrenten, Umkehrhypotheken oder ein klassischer Kredit können oft bessere Konditionen bieten.
• Was müssen Sie tun?
  • Lassen Sie sich unabhängig beraten – etwa bei der Verbraucherzentrale oder einem Finanzberater.
  • Vergleichen Sie den Teilverkauf mit folgenden Alternativen:
    • Kredit: Niedrige Zinsen und keine laufenden Gebühren.
    • Leibrente: Regelmäßige Zahlungen ohne Teilverkauf.
    • Komplettverkauf bzw. Immobilienverkauf: Einmalige Auszahlung ohne langfristige Verpflichtungen.
• Tipp: Fragen Sie den Anbieter, warum ein Teilverkauf für Ihre Situation besser sein soll als ein Kredit oder eine Leibrente.

5. Sind alle Vertragsbedingungen verständlich und fair?

• Warum ist das wichtig?
  Verträge für einen Immobilien-Teilverkauf sind oft komplex. Versteckte Klauseln können langfristige Risiken und Verpflichtungen enthalten, die Sie beim ersten Lesen nicht bemerken.
• Was müssen Sie tun?
  • Lesen Sie den Vertrag sorgfältig durch und lassen Sie ihn von einem Experten prüfen.
  • Achten Sie besonders auf diese Punkte:
    • Nießbrauchrecht: Ist es korrekt eingetragen?
    • Rückkaufbedingungen: Wie teuer ist der Rückkauf?
    • Instandhaltungsverpflichtungen: Wer zahlt für Reparaturen oder Sanierungen?
• Tipp: Bitten Sie den Anbieter, Ihnen eine leicht verständliche Zusammenfassung der Vertragsklauseln zu geben. Bestehen Sie auf Transparenz.

6. Wie wirkt sich der Teilverkauf auf Ihre Erben aus?

• Warum ist das wichtig?
  Ein Teilverkauf kann die Nachlassregelung für Ihre Erben erheblich komplizieren. Sie sind möglicherweise gezwungen, den verkauften Anteil zurückzukaufen oder finanzielle Verpflichtungen zu übernehmen.
• Was müssen Sie tun?
  • Klären Sie, wie der Anteil des Käufers bei einem Erbfall gehandhabt wird.
  • Prüfen Sie, ob Ihre Erben die finanziellen Mittel haben, den Anteil zurückzukaufen.
  • Fragen Sie, ob der Vertrag eine Absicherung für den Erbfall vorsieht.
• Tipp: Besprechen Sie den Teilverkauf mit Ihren Erben, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

7. Welche langfristigen Auswirkungen hat der Teilverkauf auf Ihre Finanzen?

• Warum ist das wichtig?
  Der Teilverkauf mag kurzfristig Kapital freisetzen, doch langfristig könnten die Kosten und Verpflichtungen Ihre finanzielle Freiheit stark einschränken.
• Was müssen Sie tun?
  • Rechnen Sie alle Kosten zusammen, einschließlich:
    • Nutzungsentgelt,
    • Instandhaltungskosten und
    • möglichen Wertsicherungsklauseln.
  • Erstellen Sie eine Gesamtkostenprojektion über 10, 15 und 20 Jahre.
  • Überlegen Sie, ob Sie diese Summen im Alter tragen können.

Fazit: Lohnt sich ein Teilverkauf?

Experten wie Hermann-Josef Tenhagen raten: „Oft gibt es wirtschaftlich bessere Lösungen mit weniger Risiko.“

Die Risiken des Teilverkaufs liegen oft nicht im Heute, sondern in der Zukunft.

Hohe monatliche Kosten, Einschränkungen bei der Nutzung Ihrer Immobilie und die Belastung Ihrer Erben können schwerwiegender sein, als es auf den ersten Blick erscheint.

Stellen Sie sich diese Fragen:

• Was passiert, wenn die monatlichen Kosten meine finanziellen Möglichkeiten übersteigen?
• Kann ich mit den Einschränkungen bei Umbauten oder Renovierungen leben?
• Wie wird meine Familie mit den Konsequenzen des Teilverkaufs umgehen müssen?

Die Antwort darauf liegt bei Ihnen.

Aber eines ist sicher: Diese Risiken verdienen Ihre volle Aufmerksamkeit, bevor Sie sich für einen Teilverkauf entscheiden.

Unsere Empfehlung:

Überlegen Sie sorgfältig, ob ein Teilverkauf Ihrer Immobilie wirklich die beste Option ist, und lassen Sie sich umfassend beraten. Alternativen wie eine Leibrente oder ein klassischer Kredit könnten langfristig sinnvoller sein.

Lenhart Immobilien kann Sie vollumfänglich und unabhängig von Kreditinstituten, Bauträgern oder sonstigen Dritten beraten und achtet dabei auf Ihre individuellen Bedürfnisse.