Die Welt der Pflegeimmobilien

5. August 2020

Die Welt der Pflegeimmobilien

Status Quo: Der demografische Wandel und seine Folgen!

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Unsere Gesellschaft - vor allem in Deutschland wird immer älter. Gleichzeitig sinken die Geburtenraten. Ergo: Die Kluft zwischen Jung und Alt wird immer gravierender. Bereits heute liegt unsere durchschnitlliche Lebenserwartung weit über 80 Jahren. Aktuelle Schätzungen und Berechnungen prognostizieren, dass im jahre 2060 die Lebenserwartung jenseits der 89  liegen wird. Geht man vom heutigen Renteneintrittsalter von 67 Jahren aus, wird dann jeder dritte Deutsche im Rentenalter sein.

Weniger Kinder + Höhere Lebenserwartung = Überalternde Gesellschaft!

Im Wesentlichen verantwortlich dafür ist der Einfluss einer verbesserten Ernährung, Hygiene, medizinischen Versorgung und natürlich dem gestiegenden Wohlstand durch erheblich verbesserte Arbeitsbedingungen. Ebenso bekommen heutige Familien im Normalfall keine fünf Kinder mehr. Frei verfügbare Verhütungsmöglichkeiten, andere Lebensmodelle und der Zwei-Verdiener-Haushalt (Double Income - No Kids) sind der Grund für die deutlich kleineren Familien.

Kurz Zusmmengefasst:

  • Die Kluft zwsichen Jung und Alt wird immer größer.
  • Jeder dritte Deutsche wird in ca. 40 Jahren über 65 Jahre alt sein.
  • Im Jahr 2060 wird die Lebenserwartung jenseits der 89 liegen.

Wofür sparen Sie Ihr Geld?

Zum Zeitpunkt der Erhebung dieser Zahlen im Jahr 2018 gaben etwa 56,5 Prozent der Befragten an, dass sie derzeit zu Konsumzwecken bzw. für spezielle Anschaffungen, wie z.B. ein Auto sparen.

Konsum, Anschaffung: 56,5%
Altersvorsorge: 53 %
Erwerb/Renovierung Wohneigentum: 36,8%
Kapitalanlage: 25,5%
Sonstiges: 5,4%
Notgroschen: 3,7%
Ausbildung Kinder: 1,9%

Die Deutschen sparen sich arm!

53% Sparbücher
29% Tages- oder Festgelder
38% Lebens- oder Rentenversicherung
79% Nutzen keine Kapitalmarktinvestments
15% Investmentfonds

Was Sie über Inflation unbedingt wissen sollten!

Sachwert schlägt Geldwert!

Bei der Auswahl einer Kapitalanlage sollten Sie immer auch die Inflation berücksichtigen. Aktuell ist der Guthabenzins auf einem Sparbuch nahezu bei 0%, die Tendenz geht eher Richtung Negativ-Zinsen. Abzüglich einer durchschnittlich angenommenen Inflation in Höhe von 2,5% p.a. bedeutet dies ein jährliches Minus von -2,5%. Die Rendite einer Kapitalanlage sollte also höher als 2,5% p.a. sein. Die durchschnittliche Mietrendite einer Pflegeimmobilie liegt bei 3,6 bis zu 4%.

Zukunftsmarkt: Steigender Pflegenotstand!

Die Wahrscheinlichkeit pflegebedürftig zu werden erhöht sich ab dem 65. Lebensjahr erheblich und das Risiko des Pflegefalleintritts eines 80-Jährigen liegt bereits bei über 20 Prozent. Tendenz steigend mit Zunahme des Alters.

Es wird damit gerechnet, dass die Altersgruppe 80+ künftig die Bevölkerungsgruppe mit dem stärksten Zuwachs sein wird und dadurch auch ein enormer Anstieg des Pflegebedarfs gegeben sein wird. Gerade auch deswegen, weil sich im fortschreitenden Alter die Intensität und Häufigkeit der Krankheiten erhöhen.

In vielen Fällen fehlen zunehmend auch die familiären Strukturen sich im die Pflege der Angehörigen zu kümmern. Viele ältere Menschen leben entweder weit weg von ihren Verwandten oder diese sind aufgrund ihrer Erwerbstätigkeit nur bedingt verfügbar. Der Trend zu immer mehr Single-Haushalten ohne Kinder verstärkt diese Entwicklung. Folglich wird die nachfrage nach Pflegeplätzen in den nächsten Jahren enorm steigen.

Kurz Zusammengefasst:

  • Risiko des Pflegefalleintritts eines 80-Jährigen liegt bei über 20%
  • In den nächsten jahren müssen 450 neue Pflegeheime pro Jahr entstehen
  • Schon heute ist die durchschnittliche Auslastung vieler Heime bei über 90 Prozent

Vielerorts kann der Bedarf an Pflegeplätzen mit modernen Standards schon heute nicht mehr gedeckt werden. laut mehreren unabhängigen Sudien werden in den nächsten Jahren rund 450 Pflegeheime pro Jahr entstehen müssen, um dem Bedarf gerecht zu werden. Heute leben über 900.000 Menschen in Pflegeheimen - in ca. 40 Jahren werden es weit über 2 Mio. sein!

Vorteile einer Pflegeimmobilie gegenüber einer Eigentumswohnung!

  1. Aufgrund garantierter Mieteinnahmen vom Betreiber können Sie mit durchgängig pünktlichen Mieteinnahmen rechnen.
  2. Ein Großteil der Instandhaltungskosten kann auf den Pächter umgelegt werden.
  3. Mietersuche entfällt, da sich der Betreiber darum kümmert.
  4. Nur unter hohen Auflagen wird der Bau genehmigt.
  5. Abrechnung erstellt die Hausverwaltung.
  6. Keine Mietpreisbremse, Stichwort: Qualifizierter Mietspiegel!
  7. Aktuelle Corona Gesetzgebung ausgehebelt!

Warum in eine Pflegeimmobilie investieren?

Eine Immobilie ist generell inflationsgeschützt und krisensicher. (Stichwort: Sachwert statt Geldwert). Interessant ist dies wenn Sie Ihre Rentenlücke schließen und für Ihr Alter ansparen möchten. Wenn Sie für Ihre Kinder ein Zusatzeinkommen ab 18 Jahren generieren wollen ist mit einer Zusahlung von 100,- € pro Monat auch das möglich.

Auf das sollten Sie achten!

  1. Standort
    Achten Sie beim Standort darauf, dass eine gute Verkehrsanbindung gegeben ist, sodass Anghörige leicht zu Besuch kommen können. Die Nähe zu Einkaufszentren und Apotheken/Ärzten sowie eine hohe Bevölkerungsdichte im nahen Umkries sind ebenfalls sehr wichtig.
  2. Betreiber
    Vor allem die Bonitätsstärke, Erfahrung und das Leistungsspektrum sind wichtige Qualitätsmerkmale. Auch neue Betreiber mit innovativen Konzepten können durchaus interessante Optionen bieten.
  3. Bauträger
    Dieser sollte Erfahrung im Spezialsegment "Bau von Pflegeheimen" haben.
  4. Hausverwaltung
    Diese sollte sich auf die Abrechnung und Verwaltung von Pflegeheimen spezialisiert haben.

Wie ensteht eine Pflegeheim?

  1. Bedarfsermittlung, Betreiberauswahl, Grundstücksauswahl
    - Erstellung einer machbarkeitsstudie in Form einer Markt- und Bedarfsanalyse (Erfassung von Altersstrukturen, Prüfung des Einzugsgebietes und der Infrastruktur sovie Lage- und Standortqualität, Wettbewerbssituation, etc.).
    - Betreiberauwahl.
    - Erwerb eines geeigneten Grundstücks.
  2. Konzeption und Planung
    - Bauplanung und architektionische Entwicklung in Abstimmung mit denAnforderungen des Betreibers.
    - Abklärung baulicher Gegebenheiten und rechtlicher Rahmenbedingungen
  3. Ausführung und Bauphase
    - Kontrolle der Bauentwicklung und Überwachung des Baufortschritts
    Umsetzung der Anforderungen des Betreibers
  4. Fertigstellung und Nutzung
    - Übergabe ann den Pächter/Betreiber

Es gibt zwei verschiedene Modelle!

  1. Fertiges Pflegeheim
    Diese Heim ist bereits in Betrieb und die Miete fliest sofort. Hier haben Sie keine Zwischenfinanzierung.
  2. Neu zu bauendes Pflegeheim
    Dieses ist noch nicht in Betrieb. Sie genießen den Vorteil von einer KFW Förderung

Investieren Sie ausschließlich in Ballungsgebiete.

20 Vorteile einer Pflegeimmobilie!

>> Grundbucheigentümer: Echtes Eigentum - jederzeit vererb-, verschenk-, oder verkaufbar

>> Renditestark: Bis zu 4% p.a.

>> Sicher: Bis zu 25 Jahre Mietgarantie plus Verlängerungsoption

>> Einfach: Minimaler Verwaltungsaufwand (übernimmt überwiegend die Hausverwaltung)

>> Profitabel: Gewinne sind nach 10 Jahren steuerfrei

>> Inflationsgeschützt: Durch indexierten Mietvertrag

>> Keine Maklerprovision: Unsere Provision ist bereits im Kaufpreis des Bauträgers enthalten

>> 360°-Betreuung: Wir begleiten Sie gerne zur Bank und zum Notar - auch nach dem Kauf sind wir für Fragen immer für Sie da

>> Neu: Jetzt auch als Kindersparplan möglich!

>> Service: Professionelle Hausverwaltungen übernehmen die gesamte Verwaltung und Koordination

>> Steuerliche Vorteile: Durch Abschreibung des Gebäudes und evtl. des Inventars

>>Mehrwert: Bevorzugtes Belegeungsrecht für sich und Familienangehörige in jedem Heim des Betreibers

>> Bequem: Keine Mietersuche, kein Mieterkontakt

>> Flexibel: Jederzeit wieder verkaufbar

>> Qualität: Geprüfte Standort- und Bedarfsanalyse

>> Hohe Bauqualität: Durch erfahrene Baunternehmen

>> Hohe Förderungen: Teilweise sogar Zuschüsse aufgrund KfW-Bauweise

>> Vermögensaufbau: Ca. 77% bezahlt vom evtl. Fremdkapital der Betreiber durch die Pacht

>> Kapitalmarktunabhängig: Egal ob Rohstoffe oder Aktien fallen oder steigen, Pflegebedarf besteht immer

>> Zukunftsorientiert: In den nächsten 20 Jahren fehlen über 500.000 Pflegeplätze

Die Finanzierung von Pflegeimmobilien

Nicht alle Banken übernehmen die Finanzierung einer Pflegeimmobilie. Hintergrund ist, dass diese Immobilie einem bestimmten Zweck zugeführt ist und hier spezielle Rahmenbedingungen gelten. Nahmhafte Versicherungsgesellschaften können unter umständen auch hier mit langjährigen Zinsbindungen punkten. Generell sollte hier aber eine Bank aufgesucht werden die Erfahrung in diesem Bereich hat und schon öfter Immobilien dieser Art und Weise finanziert hat.

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Fazit!

Eine Pflegeimmobilie ist mit Sicherheit eine attraktive Kapitalanlage. Ob diese für Sie zutrifft muss immer in einem Beratungsgespräch mit einem Experten geklärt werden. Hier wird der Bedarf ermittelt und dahingehend beraten. Auf alle Fälle ist die Pflegeimmobilie in Zeiten von Verwahrungsentgelt, Brexit, Steuer-Reformen, Spannungen auf der ganzen Welt, Corona und niedriges Zinsumfeld eine renditestarke Anlagemöglichkeit. Viele Anleger und Institute (Banken, Bauparkassen, Versicherer) investieren deshalb schon seit längerer Zeit vermehrt in diese Art von Immobilien. Ein attraktiver Lösungsansatz!

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Ralf Lenhart

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