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Gebäudeenergiegesetz 2023 – GEG Chaos für Immobilienbesitzer?

Aktualisiert: 24. November 2023

Der Meeresspiegel steigt, die Polkappen schmelzen und weltweite Naturkatastrophen mehren sich. Um dem entgegenzuwirken und anderen Ländern mit gutem Beispiel voranzugehen, hat sich Deutschland Klimaziele für 2030 gesetzt. Doch um diese zu erreichen, müssen wir unseren Energieverbrauch drastisch reduzieren und dafür tief in die Tasche greifen. Für Eigenheimbesitzer wird das Thema “Wärmepumpe” nun zur Realität.

Kein leichtes Vorhaben in Zeiten der Inflation, in welcher wir eigentlich jeden Cent zweimal umdrehen wollen. Stattdessen müssen wir inzwischen Bestandsgebäude sanieren, Heizungen austauschen und Außenwände dämmen.

Die zweite Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) (Finaler Entwurf) sorgte deshalb monatelang für Konflikte im Bundestag und wird seit ihrem Beschluss am 08. September 2023 von der Bevölkerung stark kritisiert.

Wir berichten, was die Änderungen beinhalten, welche Folgen diese für Immobilienbesitzer haben und auf welche weiteren Entwicklungen Sie sich in Zukunft gefasst machen müssen.

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Was ist das Gebäudeenergiegesetz 2023 (GEG)?

Beim Neubau gibt das Gebäudeenergiegesetz bestimmte Anteile an regenerativer bzw. erneuerbarer Energie vor, die das Gebäude zum Heizen oder auch Kühlen verwenden muss.

Im Gesetz über die energetischen Anforderungen von beheizten und klimatisierten Gebäuden (GEG) wurde festgeschrieben, welche Vorgaben für Heizungs- und Klimatechnik sowie für den Wärmedämmstandard und Hitzeschutz gelten.

Sofern Sie eine Heizung ersetzen möchten, müssen die Vorgaben des neuen GEG ab Januar 2024 nur dann berücksichtigt werden, wenn die Kommune bereits einen kommunalen Wärmeplan erstellt hat.

Sollte die alte Heizung nicht mehr funktionieren und auch nicht repariert werden können (z.B. Ihre alte Ölheizung), haben Sie die Möglichkeit, in einer Übergangsperiode von fünf Jahren von den Vorschriften des GEG abzuweichen.

Bei einem Neubau schreibt das Gebäudeenergiegesetz bestimmte Quoten für die Nutzung regenerativer Energien vor, sei es für das Heizen oder Kühlen des Gebäudes. 

Definition von GEG

Am 1. November 2020 ist in Deutschland das Gebäudeenergiegesetz (GEG 2020) in Kraft getreten. Sein Ziel ist es, den Energiebedarf von beheizten und klimatisierten Gebäuden zu reduzieren.

Diese Maßnahme ist nötig, um unsere Klimaziele zu erreichen, da rund ein Drittel des gesamten Energieverbrauchs in Deutschland auf das Heizen, Kühlen und Beleuchten von Immobilien zurückfällt. 

Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) setzt deshalb die Messlatte für energieeffiziente Gebäude mit jedem Jahr höher.

So wurde die erste Energieeinsparverordnung (EnEV) bereits am 01.01.2002 beschlossen, das weiterentwickelte Gebäudeenergiegesetz am 01.11.2020, seine erste Novellierung trat am 01. Januar 2023 in Kraft und die jetzt beschlossene zweite Novelle wurde für Anfang 2024 verabschiedet.

Was sind “erneuerbare Energien” laut dem GEG 2023

Laut dem Gesetz zur Nutzung erneuerbarer Energien gelten folgende Quellen als erneuerbare Energie:

  1. Erdwärme (Geothermie)
  2. Umweltwärme, die beispielsweise von einer Wärmepumpe genutzt wird
  3. Fernwärme: Abwärme aus anderen Prozessen in einem Fernwärmenetz
  4. Strom aus erneuerbaren Energien (der z. B. durch Photovoltaik am Gebäude selbst erzeugt wird)
  5. Wärme, die durch Solarthermie am Gebäude selbst erzeugt wird
  6. Windkraft, die am Gebäude selbst erzeugt wird
  7. Wärme aus Biomasse, wie Holzpellets oder Biogas
  8. “grüner” Wasserstoff 

Bundestag beschließt neue Inhalt & Ziele des GEG

Das Gebäudeenergiegesetz 2023 hat das einfache, übergeordnete Ziel, Häuser gleichzeitig warm und energieeffizient zu halten. Dafür sollen fossile Brennstoffe gegen erneuerbare Energien eingetauscht und generell der Energiebedarf reduziert werden.


Das Ziel der neuen Gesetzesänderung ist vor allem, das Heizen in Deutschland klimafreundlicher zu gestalten.

Dafür sollen Öl- und Gasheizungen schrittweise ausgetauscht und durch Photovoltaik, Solarthermie und Wärmepumpen ersetzt werden. Aufgrund dieser Hauptintention wird die zweite Novelle des GEG auch „Heizungsgesetz“ genannt.


Das Heizungsgesetz tritt ab dem 01.01.2024 in Kraft. Ab diesem Datum soll jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Eine endgültige Abschaffung von Gas- und Ölheizungen ist bis spätestens Ende 2044 geplant.

Neuerungen im GEG 2023

Im GEG 2023 werden hauptsächlich keine bereits bestehenden Gebäude berücksichtigt.

Stattdessen wird die Drittfassung (GEG 2025) erhebliche Verschärfungen für Bestandsgebäude einführen, die bis Januar 2025 fertiggestellt sein sollen.

Jedoch müssen Bauherren und Eigentümer bereits jetzt die Anforderungen der ersten Version des GEG von 2020 beachten, die sich auf Bestandsgebäude beziehen.

Überblick über die Änderungen

Der Fokus des Gesetzes liegt auf der Heizungstechnik. Um ein Gebäude zu sanieren und energieeffizienter zu machen, spielt jedoch auch die Wärmedämmung der Gebäudehülle eine wichtige Rolle. Diesbezüglich sind deshalb in Zukunft weitere Änderungen zu erwarten, für das Jahr 2023 bleiben die Kriterien für die baulichen Hüllen (also Dämmung und Fenster) jedoch unverändert. Die GEG Änderungen 2023/24 umfassen somit folgende fünf Punkte:

  • Primärenergiebedarf von Neubauten auf 55 % reduziert
  • Nachweisverfahren für Wohngebäude vereinfacht
  • Primärenergiefaktor für Strom zum Betrieb von Großwärmepumpen eingeführt
  • Fördermaßnahmen an Anforderungsniveau angepasst
  • Erleichterungen für bestimmte soziale Gebäude aktualisiert

Soweit die kryptische Gesetzeslage, doch was bedeutet das konkret?

Für die Immobilienbesitzer sind eigentlich nur zwei Faktoren wirklich relevant:

Primärenergiebedarf 55 Prozent: Gemäß dem KfW-55-Standard wurde der Primärenergiebedarf von Neubauten dieses Jahr (2023) von bisher 75 Prozent auf 55 Prozent des Referenzgebäudes verschärft. Das bedeutet, dass der Jahresprimärenergiebedarf für Heizungen, Lüftungen, Kühlungen und Warmwasserbereitungen nicht das 0,55-Fache der Werte eines Referenzgebäudes übersteigen darf.

65 Prozent erneuerbare Energie ab 2024: 

Ab Anfang nächsten Jahres (2024) dürfen nur noch Heizungen eingebaut werden, die mindestens zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Dafür infrage kommen Wärmepumpen, Hybridheizungen, Holzheizungen, Pelletheizungen, Stromdirektheizungen und durch Solarthermie betriebene Heizungen.

Anforderungen im Neubau und bei Bestandsgebäuden

Die 65-Prozent-Regel betrifft zunächst nur neu eingebaute Heizungen. Demnach müssen nicht alle alten Heizungen ausgetauscht werden, sondern dürfen weiterhin repariert werden. Es besteht allerdings immer noch die Pflicht, mehr als 30 Jahre alte Öl- und Gasheizungen auszuwechseln. Außerdem wird das Heizen mit fossilen Brennstoffen bis 2044 komplett eingestellt.


Neubauten: Von der 65-Prozent-Regelung sind vor allem Neubauten betroffen. Denn ab 2024 dürfen in ihnen keine Heizungen mehr verbaut werden, die zu mehr als 35 Prozent mit fossilen Brennstoffen betrieben werden.


Bestandsbauten: Mit dem GEG 2024 gibt es keine sofortige Austauschpflicht für bestehende Heizungen. Wird die Heizung jedoch erneuert, kommen bestimmte Übergangsfristen auf die Immobilienbesitzer zu. Die neu eingebauten Heizungen in Bestandsbauten müssen nun H2-ready sein, sodass sie später auf Wasserstoff umgerüstet werden können.

Für die klassischen Gasheizungen gilt obendrein in Zukunft:

  • ab 2029 mit mindestens 15 % Biogas / Biomethan
  • ab 2035 mit mindestens 30 % Biogas / Biomethan
  • ab 2040 mit mindestens 60 % Biogas / Biomethan


Ausnahmen:

Die 65-Prozent-Regel gilt nur, wenn in der Stadt oder Gemeinde bereits eine kommunale Wärmeplanung vorliegt.

Ist der Anschluss an ein Wärmenetz hingegen etwa nicht möglich, dürfen weiterhin Gasheizungen installiert werden, wenn diese auf Wasserstoff umrüstbar sind. Anders sieht es aus, wenn es bei der vorhandenen Gasheizung zu einem irreparablen Komplettausfall kommt. In diesem Fall erhält der Eigentümer eine Übergangsfrist für seine neue Heizung.

Er darf dann etwa eine gebrauchte Heizung mit fossilen Brennstoffen installieren, sofern innerhalb der nächsten 3 Jahre ein Heizungstausch gemäß der 65-Prozent-Regel stattfindet.

GEG 2023 – Auswirkungen auf Immobilienbesitzer, Vermieter und Mieter enorm

Soll ein Gebäude vermietet oder verkauft werden, ist dafür ein Energieausweis nötig.

Dieser gibt potenziellen Mietern und Käufern einen Einblick in die energetische Qualität der Immobilie und die
Kalkulation der Energiekosten.

Ist ein Gebäude bereits vermietet und muss jetzt aufgrund des GEG saniert werden, kann der Vermieter eine Modernisierungsumlage von bis zu 10 Prozent vom Mieter verlangen.

Ab dem Jahr 2024 muss sich der Mieter somit teilweise an den Kosten für den Einbau einer neuen Heizungsanlage beteiligen, allerdings nur, wenn der Vermieter staatliche Förderungen für den Heizungsaustausch in Anspruch nimmt.

Diese Summe wird dann von den umlegbaren Kosten abgezogen. Die dadurch verursachte monatliche Mietkostenerhöhung darf maximal 50 Cent pro Quadratmeter betragen – bzw. maximal 3 Euro pro Quadratmeter im Zusammenhang mit anderen energetischen Sanierungsmaßnahmen. Dadurch soll der Mieter vor drastischen Mietpreiserhöhungen aufgrund des GEG geschützt werden.

Finanzielle Förderung und Unterstützung

Mit der Reformation des Gebäudeenergiegesetzes beschließt der Bundesrat auch eine Änderung der finanziellen Förderung für den Kauf klimafreundlicher Heizungen. Geplant ist hierfür ein Fördersatz von 30 Prozent der Investitionskosten für eine umweltfreundliche Heizungsanlage.

Hinzu kommt ein Bonus von 20 Prozent für ein besonders schnelles Erfüllen der neuen Regeln, wenn der Heizungsaustausch bis 2028 erfolgt. 

Außerdem gibt es eine weitere staatliche Förderung von 30 Prozent für Personen mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen von unter 40.000 Euro. Für alle Fördermöglichkeiten gilt jedoch eine Obergrenze von maximal 70 Prozent der Gesamtkosten.

Was nicht durch einen Zuschuss vom Bund gedeckt werden kann, muss entweder selbst bezahlt oder finanziert werden. Hierfür können zinsvergünstigte Kredite für die energetische Sanierung von Personen mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen von unter 90.000 Euro in Anspruch genommen werden.

Kritik und Kontroversen

Schon vor der Verabschiedung des GEG am 8. September 2023 gab es heftige Kritik an der Bundesregierung.

“Heizen mit erneuerbaren Energien”, “Gesetz zur Einsparung von Energie”, “erneuerbares Heizen”, “GEG zum erneuerbaren Heizen”, “100 Prozent Wasserstoff” – mit diesen und weiteren Wortgebilden wollte man auf die Neuerungen hinweisen und der Bevölkerung die Nutzung von erneuerbaren Energien schmackhaft machen.

Die Bevölkerung würde jedoch grundsätzlich da mitziehen, wenn da nicht die immensen Kosten im krassen Gegensatz dazu stehen würden.

Die Bundesregierung beschließt Novelle des Gebäudeenergiegesetzes und alle ziehen mit? Nicht ganz!

Immobilieneigentümer, Vermieter und Mieter stehen vor großen finanziellen Herausforderungen.

In Deutschland gibt es somit ordentlich Kritik am aktuellen “Heizungsgesetz”, welches trotz Widerstand verabschiedet wurde.

Die Kritikpunkte sind:

  1. Reduzierte Subventionen und steigende Mietkosten:
    • Geplante Kürzungen der Subventionen für Heizsysteme.
    • Finanzielle Belastung für Bürger und Unternehmen.
    • Befürchtung, dass Vermieter die Kosten auf Mieter umlegen, was zu höheren Mieten führen könnte.
  2. Unzureichende Planung für den Austausch von Heizsystemen:
    • Ziel, Öl- und Gasheizungen durch umweltfreundlichere Alternativen zu ersetzen.
    • Bedenken hinsichtlich fehlender Richtlinien und finanzieller Unterstützung.
    • Unsicherheit bei der Umsetzung, besonders in Bezug auf Kosten und technische Anforderungen.
  3. Forderungen nach weiteren Diskussionen und Verbesserungen:
    • Opposition fordert gründliche Überprüfung und Anpassung des Gesetzes.
    • Wünscht breitere Beteiligung von Experten, Bürgern und Unternehmen.

Ein Thema, welches im Gegensatz zu den Hauptstichwörtern rund um Gas- oder Ölheizung oft vergessen wird, sind Holzheizungen, die mit Holzpellets bzw. Hackschnitzeln betrieben werden.

Hier äußert die bayerische CSU ebenfalls berechtigte Kritik:

„Robert Habeck täuscht erneut die Bürger mit dem Heizungsgesetz, er betreibt weiter Politik gegen die Biomasse und damit gegen die ländlichen Räume“, sagte CSU-Landesgruppenchef Alexander Dobrindt dem Münchner Merkur.

Aktuelle Unklarheiten im GEG

Für den Einbau einer klimafreundlichen Heizung soll es aktualisierte staatliche Zuschüsse geben, welche bislang nicht final festgelegt sind. Im Deutschen Bundestag wir derzeit noch über die Förderungen abgestimmt.

Die kommunale Wärmeplanung soll als neuer Maßstab für bereits bestehende Gebäude dienen. Bis zum 30. Juni 2026 müssen Wärmepläne für Städte und Gemeinden mit einer Bevölkerung von mehr als 100.000 Einwohnern erstellt werden. Wenn die Einwohnerzahl einer Gemeinde niedriger ist, haben sie Zeit bis zum 30. Juni 2028. 

Der Gesetzesentwurf zur Wärmeplanung ist bislang lediglich in einer vorläufigen Fassung vorliegend (Quelle).

Auswirkungen auf Mieter und Vermieter

Die Modernisierungskosten im Wohnraummietrecht können gemäß § 559 BGB um bis zu 8 % der für die Wohnung entstandenen Kosten erhöht werden, sofern eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 555b BGB durchgeführt wurde.

Neu ist, dass dies auch für den Einbau einer neuen Heizung gilt, die den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) von 2024 entspricht.

Wenn der Vermieter für den Heizungseinbau Drittmittelförderung in Anspruch nimmt, können bis zu 10 % der Kosten auf den Mieter umgelegt werden (§ 559e Abs. 1 BGB), andernfalls bleibt die 8 % Regelung bestehen. 

Es gibt eine Kappungsgrenze von 50 Cent pro Quadratmeter.

Im Gewerberaummietrecht ist § 559 BGB nicht anwendbar, sodass die Modernisierungskosten in der Regel vom Vermieter allein getragen werden.

Dennoch sind die neuen Regelungen von Bedeutung, da sie auch bei der Gestaltung von Gewerbemietverträgen als Orientierung dienen können.

Zusätzlich schützt das Gebäudeenergiegesetz 2024 Mieter im Wohnraumsegment.

Beim Einbau einer Wärmepumpe kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur verlangen, wenn er nachweisen kann, dass die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe über 2,5 liegt.

Diese Kennzahl zeigt die Effizienz der Wärmepumpe an.

Kann der Nachweis nicht erbracht werden, dürfen die Kosten nur zur Hälfte für die Mieterhöhung berücksichtigt werden (§ 71o GEG).

Kurz zusammen gefasst:

  • Vermieter von Wohnraum dürfen Heizungskosten anteilig auf Mieter umlegen.
  • Förderungen werden von den Kosten abgezogen.
  • Mieterhöhung gedeckelt bei maximal 50 Cent pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren.
  • In Gewerberaummietverträgen können abweichende Regelungen getroffen werden, unter Berücksichtigung von AGB-rechtlichen Vorgaben.
  • Abweichende Regelungen betreffen Verantwortlichkeit und Kostentragung für Heizungstausch.

Ausblick auf die Zukunft des GEG

Das Hauptziel des Gebäudeenergiegesetzes besteht darin, (fossile) Energie einzusparen.

Der Fokus dieser Klimaschutzmaßnahme liegt hier auf dem Gebäudesektor, da dieser in Deutschland etwa 40 Prozent des gesamten Energiebedarfs ausmacht. 

Deshalb wird das GEG immer wieder aktualisiert und verschärft. Die zweite Novelle, die ab 2024 in Kraft tritt, ist somit keinesfalls die Endfassung, sondern wird weitere Energie-Maßnahmen nach sich ziehen. 

Gebäudeenergiegesetz: Geplante Änderungen ab 2024

In Kürze zusammengefasst: 

  • jede neu eingebaute Heizung in Neubaugebieten muss zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden (z.B. durch Wärmepumpen, Hybridheizungen, Holzheizungen, etc.)
  • wird die Heizung in Bestandsbauten erneuert, muss die neue Heizung, nach einer Übergangsfrist, H2-ready sein
  • herkömmliche Gasheizungen müssen ab 2029 mit mindestens 15 % Biogas- oder Methan betrieben werden, ab 2035 bereits mit 30 % und ab 2040 mit mindestens 60 % Biogas oder Biomethan.
  • der Jahresprimärenergiebedarf für Heizungs-, Lüftungs-, Kühlsysteme und Warmwasserbereitung darf den Wert eines Vergleichsgebäudes nicht um mehr als das 0,55-fache übertreffen. 

Weitere Entwicklung des GEG und Aussicht für die Zukunft

Die bislang 112 Millionen Tonnen CO₂-Emissionen sollen nun auf 67 Millionen Tonnen reduziert werden (https://www.dena.de/newsroom/vorteil-tempo-treibhausgas-emissionen-im-gebaeudebereich/) und bis zum Jahr 2045 sogar auf null.

Davon betroffen sind sowohl die Heizungssysteme als auch die Gebäudedämmung, damit der Einsatz fossiler Brennstoffe reduziert und generell weniger Energie zum Heizen benötigt wird. Für 

2025 ist die dritte Novelle des Gebäudeenergiegesetzes geplant. In diesem Zusammenhang soll der Fokus auf den architektonischen Verkleidungen liegen.   Für die Jahre 2026 und 2028 wird unter anderem die Verpflichtung zum Einsatz von erneuerbarer Wärme im Rahmen des GEG angekündigt.

Dafür muss einerseits die kommunale Wärmeplanung weiter ausgebaut und andererseits die Bevölkerung heute bereits beraten werden, welche Heizungssysteme sich künftig für ihr Zuhause rentieren. 

Denn das Ziel muss sein, eine Brücke zwischen Klimaschutz und Wirtschaftlichkeit zu ziehen, damit wir langfristig in unsere Immobilien und unsere Umwelt investieren können.

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