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Immobilie als Kapitalanlage kaufen - alle Infos und praktische Tipps!

15. März 2022

Wer auf der Suche nach einer passenden Geldanlage ist, der kommt um das Thema Kapitalanlage Immobilien nicht herum. Vor allem dann, wenn man als Privatinvestor keine Lust darauf hat, sich mit Börsenaspekten, Aktien und Fonds zu befassen. Immobilien gelten als eine der sichersten und langfristig lobenswertesten Anlagen - das niedrige Zinsniveau ist allseits bekannt.

Aber wie teuer darf eine Immobilie als Kapitalanlage sein? Wie finde ich eine Immobilie als Kapitalanlage? Und bei welcher Rendite lohnt sich eine Immobilie?

Ist eine Immobilie als Kapitalanlage immer noch sinnvoll?

Alles steht und fällt mit der Frage nach dem effektiven Jahreszins für Baudarlehen oder Darlehen für Eigentumswohnungen oder Häuser. Blicken wir rund 10 Jahre zurück, so mussten Darlehensnehmer mit etwa 4-5% Zins kalkulieren - eine hohe Rendite ergab das selten. Aktuell freuen sich Anleger über einen durchschnittlich günstigen Zins zwischen 1,2% bis 1,9% bei Laufzeiten von ca. 10 Jahren und 60%-90% Beleihung. Die günstigen Zinsen stehen nach wie vor auf einem Tiefpunkt, was aber nicht unbedingt eine bessere Rendite bedeutet.

Was für Immobilienkäufer und Bauherren absolute Traumkonditionen bedeutet, bringt Investoren und teils auch Privatpersonen dazu, in ebenso sichere Anlageformen zu investieren, welche mehr Verzinsung abwerfen. Folglich lassen sich auf diese Weise die immer noch stark ansteigenden Immobilienpreise erklären. Und die finden wir vorwiegend in den Ballungsgebieten und Metropolen wie München, Augsburg, Stuttgart etc.

Wer also wissen will, ob sich aufgrund der hohen Immobilienpreise trotz niedrigem Leitzins, der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage lohnt, der muss gut rechnen. Und gewisse Voraussetzungen prüfen, damit sich eine Anlage wirklich rentiert:

  • Lage der Immobilie und Umgebung sollte für Mieter attraktiv genug sein.
  • Die Bausubstanz und der Zustand der Immobilie sollten solide sein und keine nachträglich hohen Kosten verursachen.
  • Die Rendite und das Risiko der Anlage müssen in einem ausgeglichenen Verhältnis stehen.
  • Der Mietpreismultiplikator sollte im Idealfall nicht höher als 30 sein.
  • Die Rendite sollte auch zahlenmäßig den eigenen Vorstellungen entsprechen.

INFO - WAS IST DER MIETPREISMULTIPLIKATOR? Mit Hilfe des Mietpreismultiplikators prüfen Anleger, ob der Kaufpreis angemessen ist. Er gibt an, mit wie vielen Jahresnettokaltmieten der Kauf einer Immobilie (inkl. Nebenkosten und Kosten für Sanierungen etc.) finanziert ist.

Die Frage also, ob die Investition in eine Immobilie heute noch sinnvoll ist, lässt sich nur anhand verschiedener Faktoren prüfen und ist Einzelfallabhängig. Sich allein aufgrund der niedrigen Zinsen zum Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses hinreißen zu lassen, ist jedenfalls nicht sinnvoll.

Die perfekte Lage für Immobilien zur Geldanlage

Lage, Lage, Lage! Eigentlich weiß es inzwischen jeder - die Lage der Immobilie spielt eine übergeordnete und wichtige Rolle wenn es um die Frage geht, ob in eine Immobilie investiert werden soll. Der Grund: Die Investition soll sich langfristig mit Hilfe einer guten Lage auszahlen.

Reihenhäuser am Wasser sind zumeist unattraktiv für Familien mit kleinen Kindern

Und mehr noch: Wer investiert, soll von einer Wertsteigerung profitieren. Das funktioniert natürlich nur, wenn das gekaufte Objekt stabile Mieteinnahmen generiert und möglichst nie leer steht. Damit das gelingt, müssen verschiedene Kriterien einbezogen werden, die sich auf die Attraktivität potenzieller Mieter bezieht.

Beispiel: Eigentumswohnungen mit 3-4 Zimmern werden zumeist von drei- bis vierköpfigen Familien bezogen. Hier wäre es sinnvoll, die Umgebung auf die Erreichbarkeit von Schulen, Kitas oder Spielplätzen zu prüfen. Auch naheliegende Einkaufsmöglichkeiten, eine gute Anbindung zu Ärzten, Cafés oder Restaurants, machen ein Objekt für diese Mieterzielgruppe attraktiv.

Tipp: Investoren sollten sich mit der Mikro- und der Makrolage auseinandersetzen, also mit der direkten und regionalen Umgebung.

Die Mikrolage - direkte Umgebung!

Beim Kauf einer Anlageimmobilie geht es auch darum, die richtige Zielgruppe an Mietern anzusprechen. Wer sich für den Kauf eines 1-Zimmer-Appartements entscheidet, der wird wohl eher Studenten oder vielleicht alleinstehende Rentner ansprechen. Wichtig ist stets, dass die nähere Gegend zum gewünschten Mieter passt und eine hohe Nachfrage besteht.

Tipp: Um die Chancen auf möglichst wenig Leerstand während der Finanzierung zu erhöhen, sollte eine möglichst breite Zielgruppe angesprochen werden. Bei einem Mieterwechsel sollte es im Idealfall überhaupt keinen mehrmonatigen Leerstand geben!

Wichtige Aspekte der Lagequalität einer Immobilie:

  • Einkaufsmöglichkeiten, die ggf. auch zu Fuß erreichbar sind
  • Ärzte, Kinder- und Fachärzte in näherem Umfeld
  • Öffentlicher Personennahverkehr für Personen ohne KFZ
  • Parkplatzsituation günstig und vorteilhaft
  • Nachbarschaft (viele Familien mit Kindern, überwiegend ältere Personen, die ihre Ruhe wünschen, hauptsächlich Studenten aufgrund guter Lage zur Uni)

Die Makrolage - Regionale Aussichten

Hier ist es natürlich nicht ganz so einfach, die regionalen Zukunftsaussichten zu prognostizieren. Es lohnt sich aber natürlich, hier zu recherchieren, wie es um den Wertzuwachs der Region steht.

Wichtige Aspekte der regionalen Aussichten:

  • Wirtschaftliche Perspektiven (attraktive Arbeitgeber, Universitäten etc.)
  • Bevölkerungsentwicklung (Zuzug)
  • Leerstand bei Immobilien in der Region

Alles in allem: Wie attraktiv ist die Region, in der die Immobilie zur Kapitalanlage gekauft werden soll? Gibt es viel Zuzug aus den umliegenden Großstädten? Werden Einkaufsmöglichkeiten oder Freizeitangebote ausgebaut (zum Beispiel: Der Bau einer bekannten Supermarktkette in der Region, Drogeriemärkte, neue Kinderbetreuungsstellen etc.) oder eher aufgrund mangelnder Rentabilität geschlossen?

Gute Lage gleich viel Risiko?

Eines ist klar: Je besser die Lage, umso geringer das Risiko für Mietausfälle, aber umso höher die Preise für Immobilien und geringer die Rendite. Umgekehrt: Bei schlechter Lage steigt das Risiko für Mietausfälle, Anleger können sich aber über humane Kaufpreise und wenn alles gut geht, über eine ordentliche Rendite freuen.

Wie sich in weniger gefragten Regionen die Attraktivität des Wohnens entwickeln wird, lässt sich aber leider nur schwer einschätzen. Gut wäre, ein gesundes Mittelmaß zu finden. Sich ein überteuertes Loft mit höchst modernem Standard inmitten von München zu finanzieren, kann in die Millionen gehen und trotz Top-Lage, guter Wertsteigerung und ohne Leerstand, gar nicht so viel attraktive Rendite abwerfen, wie erhofft.

Gut beraten ist, wer sich in den umliegenden Regionen größerer beliebter Städte umsieht. Ländliche Regionen, die nicht im Einzugsgebiet größerer Städte liegen und mit schlechtem Verkehrsnetz ausgestattet sind, lohnen sich nur bedingt zur Geldanlage. Der Grund: Die Bevölkerungsdichte minimiert sich teilweise stark - beispielsweise im Saarland und Ruhrgebiet, aber auch in ostdeutschen Regionen auf dem Land. Mieten ist nirgendwo billiger, der Leerstand aber auch riesig. Heißt: Geringe Rendite!

Zustand und Substanz einer Anlageimmobilie

Damit Immobilien auch wirklich eine empfehlenswerte Anlage darstellen, sollten sie in einem guten Zustand sein. Die perfekte Lage eines Objekts nützt letztendlich nichts, wenn das Wohnhaus in voraussichtlich wenigen Monaten in sich zusammenfällt. Hier ist also Vorsicht geboten: Nicht selten zahlen Immobilienkäufer zu viel!

Ältere Gebäude oder Altbauten weisen oft renovierungsbedürftige Merkmale auf!

Die Schwierigkeit liegt an dieser Stelle in der Immobilienbewertung, die in vielen Fällen schlicht und ergreifend falsch ist. Es lohnt sich an dieser Stelle also, einen guten und erfahrenen Immobilienmakler zu beauftragen oder einen Gutachter zu konsultieren.

Wichtig ist, dass Käufer einer Eigentumswohnung oder eines Hauses im Anschluss wissen, welche Sanierungskosten zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Und ob das Objekt den Kaufpreis anhand verschiedener Faktoren hinsichtlich des Zustandes wert ist.

Wann ermittle ich einen fairen Kaufpreis für eine Immobilie?

Beim Kauf einer Immobilie kommt es auf das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Mieteinnahmen an. Der Mietpreismultiplikator hilft als erster Anhaltspunkt, wobei hier diverse Risikofaktoren (Mietausfälle, Steuer etc.) nicht berücksichtigt werden können.

Zu berechnen ist der Mietpreismultiplikator ganz einfach:

Kaufpreis inkl. aller Neben- und Sanierungskosten in Euro / Jahresnettokaltmiete in Euro = Vervielfältiger bzw. Finanzierungszeitraum

Mit diesen Zahlen lässt sich jetzt individuell experimentieren und errechnen, ob die jährlichen Mieteinnahmen zu hoch oder zu niedrig wären, um ein Objekt in einem bestimmten Zeitraum, beispielsweise 25 Jahre, zu finanzieren.

Tipp: Was ist ein angemessener Mietpreismultiplikator? Je attraktiver die Lage, umso höher darf der Vervielfältiger sein. In beliebten Metropolen kann er auch mal bei 35 liegen, während er in unbeliebteren Stadtteilen nicht höher als 15 sein sollte.

Kennziffer Rendite für Immobilien als Kapitalanlage:

Wer in beliebten Regionen mit attraktiver Lage eine Immobilie kauft, der fährt zwar mit geringem Risiko Richtung mögliche Rendite, diese fällt dann jedoch vergleichsweise gering aus - umgekehrt gilt Gleiches. Als klassische Größe, die es zu erreichen gilt, kann eine Rendite von 4 bis 5 % herangezogen werden.

Wichtig ist, dass von den jährlichen Mieteinnahmen die Bewirtschaftungskosten abgezogen sind. Dieser Wert wird dann durch den Kaufpreis zzgl. Nebenkosten geteilt. Die Mieteinnahmen fallen dann natürlich geringer aus, ebenso wie die Rendite. Eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen lohnt sich dann, wenn die Rendite höher ausfällt, als bei anderen Anlagen.

Wie man in eine Immobilie als Kapitalanlage ohne Eigenkapital investieren kann

Häufig wird die Frage nach einer Immobilie als Kapitalanlage ohne Eigenkapital gestellt. An dieser Stelle möchten wir aber einen kleinen Stopp einlegen, denn Finanzierungen ohne Eigenkapital bedeuten Risiko - primär für die darlehensgebende Bank. Und je mehr Risiko die Bank mit der Finanzierung hat, umso höher fallen auch die Zinsen aus. Gerade für Kapitalanleger kein gutes Geschäft!

Heißt also: Von den derzeit niedrigen Zinsen können Kapitalanleger von Immobilien nur dann wirklich zu 100 % profitieren, wenn der Anleger Eigenkapital mitbringt. Viele Banken raten zu einem Eigenkapitalanteil von mindestens 10-15 %, besser bis maximal (bei einer nicht selbstgenutzten Immobilie) 20 % - die Kaufnebenkosten der erworbenen Immobilie aus eigener Tasche zahlen zu können, genügt in der Regel.

Der Grund: Zinskosten können steuerlich geltend gemacht werden! Aber: Ist das eigene Einkommen ausreichend hoch und die Eckdaten der Immobilie stimmen, so ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ebenso möglich, wenn auch mit mehr Risiko verbunden. Wichtig ist allerdings dann, dass der Bank entsprechend andere Sicherheiten gestellt werden können, etwa bereits abbezahlte Immobilien oder eine schon derzeit vermietete Immobilie, die teilweise abbezahlt wurde.

Kapitalanlageimmobilie mit Puffer finanzieren

Bei einer Finanzierung, bzw. Investition in Immobilien, sollte niemand - egal ob Anleger oder Privatperson - zu knapp kalkulieren und immer ein finanzielles Polster einplanen. Auch deshalb, weil die aktuelle Zinsentwicklung von niemandem genau vorhergesehen werden kann.

Nach Ablauf der ersten Zinsbindungsphase könnte die Anschlussfinanzierung auf deutlich höherem Zins laufen. Ebenso sollten Puffer für möglicherweise ausbleibende Mieteinnahmen eingeplant werden und auch Renovierungsarbeiten sind im Laufe der Zeit nicht auszuschließen. Auch dann nicht, wenn anfänglich ein nicht renovierungsbedürftiges Objekt erworben wird.

Möglichkeiten der Immobilienkapitalanlage

1. Mehrfamilienhaus / Mietshaus: Wer ausreichend Eigenkapital mitbringt und sich eine größere Summe finanzieren kann, der könnte in ein Mehrfamilienhaus investieren und gleich mehrere Eigentumswohnungen darin vermieten.

2. Eigentumswohnung vermieten: Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen möchte, der kann diese vermieten und als reines Renditeobjekt nutzen. Klar lohnt sich auch die Investition, wenn die Wohnung jetzt oder vielleicht im Rentenalter, selbst bewohnt wird.

3. Einfamilienhaus vermieten: Einfamilienhäuser zu kaufen und zu vermieten lohnt sich nur in wenigen Fällen. Etwaige Modernisierungen können finanziell nicht auf mehrere Parteien umgelegt werden und auch in Sachen Mietersuche könnte es hier schwieriger werden. Lohnen könnte sich die Vermietung eines solchen Eigenheims aber, wenn etwa ein Haus geerbt* wurde und man es noch nicht verkaufen will.

Vorteile einer Immobilie als Kapitalanlage

Der Kauf einer Immobilie sollte gut überlegt und etwaige Vor- und Nachteile sollten genau gegeneinander aufgewogen werden. Generell ergeben sich durch den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Mehrfamilienhauses mehrere Vorteile für den Anleger:

1. Steuerliche Vorteile: Kapitalanlageimmobilien bergen immer steuerliche Vorteile. Heißt, Kosten, wie beispielsweise für den Erhalt der Immobilie, können von der Steuer abgesetzt werden. Auch Abschreibungen für Anschaffungs- und Sanierungskosten belaufen sich pro Jahr auf 2 %.

Tipp: Wer sein Renditeobjekt erst nach 10 Jahren verkauft, muss den Wertzuwachs nicht versteuern.

2. Immobilien schützen vor Inflation: Vermietete Immobilien integrieren einen Inflationsschutz. Bei Indexmietverträgen steigt die Miete automatisch in gleichem Verhältnis zu den steigenden Lebenshaltungskosten. Ermittelt werden diese Daten vom Statistischen Bundesamt mit Hilfe des Verbraucherindex.

3. Portfolioergänzung: Um sein Vermögen aufzubauen, eignen sich Immobilien perfekt. Der Grund: Wohnraum wird immer benötigt.

4. Wertbeständigkeit: Immobilien verlieren nicht an Wert. Vorausgesetzt natürlich, die Lage und der Zustand des Objektes stimmen. Normalerweise gewinnen Immobilien auch an Wertzuwachs, sodass Verluste so gut wie ausgeschlossen sind.

Nachteile von Anlageimmobilien: Ohne Nachteile keine Vorteile: Natürlich geht das Vermieterdasein auch mit etwas Aufwand einher. Beispielsweise immer dann, wenn der Mieter wechselt oder Mieter mit ihren Zahlungen in Verzug geraten. Und auch der zeitliche Aufwand der Mietersuche ist nicht zu unterschätzen.

Vermieter müssen sich außerdem an gewisse Verpflichtungen halten. So haben sie es etwa mit einer laufenden Verwaltung und Instandhaltung zu tun, ebenso müssen sie sich um Rücklagen kümmern. Und: Der Kauf einer Immobilie birgt immer ein gewisses Grundrisiko. Während man dieses bei der Anlage in Aktien möglichst breit streuen kann, ist eine Risikostreuung bei einer Immobilie nicht möglich.

Fazit

Stimmen die Rahmenbedingungen, so lohnt sich eine Investition in eine Immobilie. Aber: Lage und Zustand einer Immobilie sollten vorab - idealerweise vom Profi - gut überprüft werden.

So können beispielsweise Kosten für Instandhaltung der erworbenen Immobilie im Nachhinein kostspielig werden. Professionelle und erfahrene Immobilienmakler können den Markt gut einschätzen und Prognosen abgeben, inwieweit eine Investition zukunftssicher und renditemäßig lohnenswert ist. Auch helfen sie in Sachen Wertermittlung und haben einen Blick für Objekte, für die sich ein Kauf lohnt. Außerdem beraten diese oft auch im Bereich der passenden Finanzierung, welche mit bestimmten Anforderungen einhergeht.

Zusammengefasst lässt sich sagen: Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses kann mit einer hohen Rendite einhergehen, denn Fakt ist auch: Die Nachfrage nach Wohnraum wird immer größer

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