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Immobilie im Scheidungsfall - wie trennt man das Eigenheim?

15. März 2022

Erst die Ehe, dann das Eigenheim, die Kinder und dann - die Scheidung! Zerbricht eine Ehe, so ist dies natürlich eine emotional belastende Situation, die zudem viele Fragen aufwirft. Vor allem, wenn während der Ehe ein Haus oder eine Wohnung gekauft wurde, wenn es noch laufende Kreditverträge gibt oder die Frage im Raum steht, wer geht und wer bleiben soll.

Scheidungsimmobilie

Die Ehe als Zugewinngemeinschaft betrachtet

Im Idealfall haben Paare bereits vor der Ehe für klare Verhältnisse gesorgt und einen Ehevertrag geschlossen. In diesem findet sich eine Aufteilung von Gütern und dem Vermögen. Bei einer Scheidung herrschen dann klare Verhältnisse und Rechtsstreitigkeiten werden vermieden!In Deutschland heiraten allerdings die meisten Menschen ohne Ehevertrag und wählen stattdessen die Zugewinngemeinschaft. Heißt: Alles, was während der Ehe erworben wird - darunter fallen auch Schulden - gehört beiden Partnern zu gleichen Teilen. Es ist der romantischere Weg. Bei einer Trennung kann es an diesem Punkt aber komplett unromantisch werden - eine Immobilie lässt sich schließlich nicht einfach in 2 Teile schneiden! Was also tun? Sollten wir die Scheidungsimmobilie verkaufen oder vermieten? Sollte einer dem anderen die Immobilie abkaufen? Oder ist es sinnvoll, sie komplett zu verkaufen und den Gewinn untereinander aufzuteilen? Aber was ist mit der Finanzierung des Immobilienkredits?

Beginnen Sie mit der Finanzanalyse

Definition Scheidungsimmobilie: Eine Scheidungsimmobilie ist die Wohnung oder das Haus, in der die Verheirateten vor ihrer Scheidung gemeinsam gewohnt haben. Dass hier natürlich viele Emotionen und gemeinsame Erinnerungen verknüpft sind, versteht sich von selbst. Überdies sollten Eheleute in Scheidung aber die finanziellen Aspekte beleuchten:Heißt, eine Finanzanalyse muss her, um auf einen gemeinsamen Nenner zu kommen. Jeder sollte genau wissen, was die Immobilie zum aktuellen Zeitpunkt der Scheidung an Wert hat. Wer sich hier überfordert sieht, der sollte mit dem Gedanken spielen, einen guten Makler hinzuzuziehen. Dieser kann die Immobilie unter Berücksichtigung der aktuellen Marktlage am besten bewerten. Weiterhin müssen Paare ihre Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Immobilie erfassen. Dabei geht es im Grunde darum, eine solide Wirtschaftlichkeitsberechnung auf die Beine zu stellen. Muss ein Partner gegenüber dem anderen vielleicht zukünftig Unterhalt leisten? Was verdienen die in Scheidung lebenden Eheleute hinsichtlich ihres Jobs? Erst wenn die persönlichen Einkommensverhältnisse geklärt sind, kann festgestellt werden, ob einer der Partner die Scheidungsimmobilie übernehmen kann. Sprich, wer sich die Immobilie auch ohne den anderen leisten kann - mit allem, was zum Unterhalt einer Immobilie gehört.

Scheidungsimmobilie verkaufen - eine klare Trennung vom Objekt?

In den meisten Fällen, vor allem wenn es sich um ein schön großes Einfamilienhaus handelt, kann sich diese ein Partner alleine nicht leisten. Das Haus ist zu groß, die Rate zu hoch und die Nebenkosten zu teuer, als dass alles von nur einem Einkommen gestemmt werden könnte. An dieser Stelle setzen die meisten Eheleute einen klaren Schnitt und treffen die Entscheidung, die Immobilie zu verkaufen. Diese Vorgehensweise basiert größtenteils auch auf dem Wunsch, sich emotional von materiellen Dingen zu trennen. Vorteilhaft ist an dieser Stelle auch, dass den Ehepartnern nach der Scheidung jeweils eine größere Summe Geld zur Verfügung steht, mit der es sich neu anfangen lässt. Dies ist abhängig davon, inwieweit der Wert des Objekts in den Ehejahren gestiegen ist und wie weit der Kredit bereits getilgt wurde. Im Grunde aber reicht das Geld vom Verkauf der Scheidungsimmobilie oft, um die Anwaltsgebühren des Scheidungsverfahrens zu decken und im Anschluss einen Neustart beginnen zu können. Sei es, um sich neue Einrichtungsgegenstände kaufen zu können, oder um in eine neue Immobilie zu investieren.

Immobilie nach Scheidung vermieten - die Option zum Verkauf?

In einigen Fällen kann es auch Sinn ergeben, die Scheidungsimmobilie zu vermieten, anstatt sie zu verkaufen. Hieraus ergeben sich dann für beide Seiten gute Renditen, da die jeweiligen Ex-Partner eine bestimmte monatliche Summe erhalten. Diese lässt sich schließlich ideal für die Altersvorsorge ansparen. Wer Kinder hat, der könnte die Immobilie später an sie vererben und weitergeben. Passen alle Rahmenbedingungen, so kann es Sinn ergeben, die Immobilie nach der Scheidung zu vermieten.Aber: Als Vermieter gehen alle Parteien gewisse Verpflichtungen ein und es fällt ein bestimmter Verwaltungsaufwand ein. Heißt, dass beide Ex-Partner bereit dazu sein müssen, hier an einem Strang zu ziehen. Etwa dann, wenn Entscheidungen getroffen werden sollen, die die Immobilie oder das Mietverhältnis betreffen. Wer sich nach der Scheidung noch in die Augen schauen kann, der hat hier natürlich die besseren Karten.

Wenn einer der Partner in der Wohnung bleibt

Eine weitere Option bei der Scheidungsimmobilie besteht darin, dass einer der Partner in der Wohnung oder im gemeinsamen Haus bleibt. Oftmals sind das auch diejenigen, welche die Kinder behalten und nicht aus ihrer gewohnten Umgebung herausreißen möchten. Funktionieren kann das per Eigentumsübertragung. Die Abfindung, die der Verbleibende an den anderen bezahlt, orientiert sich wiederum am Marktwert der Immobilie und am beurkundeten Eigentumsanteil. Doch Achtung: Hier fällt erneut eine Grunderwerbssteuer an, welche oftmals in die tausende von Euro geht. Aber: Wer sich auf eine Übertragung während der Trennung, also vor der endgültigen Scheidung, einigt, der spart sich diese Summe. Wichtig zu wissen ist ebenso, dass der Verbleibende auch den Kredit miterwirbt. Die Bank möchte und muss von den Scheidungsplänen also wissen.

Mein Kind soll die Immobilie bekommen!

Es ist natürlich möglich, die Scheidungsimmobilie auf den Nachwuchs zu übertragen. Sofern das Kind allerdings noch minderjährig ist, braucht es die Zustimmung des Vormundschaftsgerichts. In diesem Fall ist es auch denkbar, dass nur ein Partner seinen Anteil an der Immobilie, dem Kind übertragen möchte. An dieser Stelle muss der andere Partner einwilligen. Und natürlich übertragen sich auf das Kind auch Unterhaltungskosten und Eigentümerpflichten.

Wir bleiben alle in der Immobilie wohnen und splitten!

Eher seltener in der Praxis, aber durchaus denkbar, ist die so genannte Realteilung der Scheidungsimmobilie. Heißt, das Haus oder die Wohnung wird in zwei getrennte Wohnungen aufgeteilt, bzw. umgewandelt. Jedem Ehepartner gehört dann die Hälfte, was auch im Grundbuch per notarieller Teilungserklärung, festgehalten wird. Natürlich muss die Immobilie grundsätzlich dafür geeignet sein und vielleicht aus mehreren Wohneinheiten bestehen. Im Zweifelsfall ist dann ein Gutachter und Architekt notwendig.

Wir werden uns nicht einig!

Ebenso nicht selten ist der Fall der Nichteinigung. Kommt es also zum Rosenkrieg, so tritt das Gesetz ein. Auf Antrag beim Amtsgericht kann die Immobilie auch per Teilungsversteigerung öffentlich versteigert werden. Jeder Ehepartner kann diesen Antrag stellen. Im Vorfeld schätzt ein Gutachter den Wert der Immobilie und berechnet das Einstiegsgebot, bzw. dessen Untergrenze. Dies kann jedoch bis zu 40 % unterhalb des Marktwertes betragen. Verbleiben nach der Versteigerung dann noch Schulden, so müssen die Ehepartner zu beiden Teilen dafür aufkommen.

Wer haftet eigentlich für den Bankkredit?

Auch im Falle einer Trennung und Scheidung haftet derjenige für den Bankkredit, der ihn auch unterschrieben hat. Sind das beide Partner, so haften beide. Läuft der Kredit nur auf einen, so ist diejenige Person auch dafür verantwortlich. Aber: Sind beide Ehepartner für den Kredit verantwortlich, so können sie mit der Bank neue Konditionen aushandeln.

Braucht es immer einen Makler?

Wenn es um die Wertermittlung einer Immobilie geht, so kann ein Makler hier natürlich die sicherste Lösung sein. Und auch in Sachen Immobilienverkauf ist es sinnvoll, bei der Wertermittlung emotionale Beweggründe nicht einzubeziehen. Gleichzeitig kann ein zu niedrig angesetzter Wert ein Verlustgeschäft bedeuten. In der Regel genügt es getrennten Paaren bereits, sich um eine aufwändige Scheidung kümmern zu müssen. Die Wertermittlung und Abwicklung beim Verkauf einer Immobilie, sind in der Regel Stress genug. Ein objektiver Fachmann erledigt seinen Job, ohne dabei emotionale Aspekte zu berücksichtigen. So sind alle Parteien auf der sicheren Seite.

Fazit Scheidungsimmobilie

Besteht kein Ehevertrag, so gehört eine während der Ehe erworbene Immobilie immer beiden Partnern. Bei einer Scheidung muss also eine Einigung her, wobei es mehrere Optionen gibt. Die Immobilie kann in zwei Wohnungen aufgeteilt werden, einer kann den anderen ausbezahlen oder das Objekt wird vermietet oder verkauft. Auch kann die Immobilie auf die Kinder übertragen werden. Was im Einzelfall Sinn ergibt, müssen die Eheleute anhand ihrer finanziellen und persönlichen Lebenssituation festmachen. Streitigkeiten klärt das Gericht, friedliche Lösungen sind allerdings für alle Beteiligten die bessere Lösung.

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