Immobilienmakler Provision – Die besten Tipps für 2020

22. Oktober 2020

Immobilienmakler Provision: Das müssen Sie zum neuen Gesetz wissen!

Wer eine Immobilie mieten möchte, der bezahlt seit Einführung des Bestellerprinzips eine Provision an den Makler. Auch beim Immobilienverkauf mussten Käufer bislang die Provision in ihren Kaufnebenkosten berücksichtigen. Ab dem 23. Dezember 2020 soll es aber nun Änderungen und Neuregelungen zur Maklerprovision geben. Was sich für Käufer und Mieter einer Immobilie ändert und worauf Sie im neuen Jahr achten sollten, erfahren Sie jetzt.

Haben Immobilienmakler Anspruch auf eine Maklerprovision?

Nach §652 BGB haben Immobilienmakler einen gesetzlichen Anspruch auf eine Provision, sofern diverse Anforderungen erfüllt sind. Dazu gehört etwa, dass Kausalität und ein wirksamer Hauptvertrag gegeben sind, sowie ein wirksamer Maklervertrag abgeschlossen wurde. Ab dem 23.12.2020 ist dieser immer in Textform abzuschließen. Mündliche Vereinbarungen sind nicht mehr zulässig.

Für den Verkauf einer Immobilie muss für die Fälligkeit der Provision ein gültiger Kaufvertrag geschlossen worden sein. Hier ist die Maklertätigkeit die Ursache für den Vertragsabschluss, welcher schlussendlich auch wirksam ist.

Wann kommt überhaupt ein Maklervertrag zustande?

Makler schließen in Auftrag mit dem Verkäufer einer Immobilie einen Maklervertrag ab. So beauftragt der Verkäufer einen Makler damit, das Objekt entsprechend seiner Vorstellungen zu verkaufen.

Es folgen eine intensive Beratung in Sachen Wertermittlung und wichtiger zu erbringender Dokumente für den Verkauf. Der Makler erstellt ein Exposé und stellt das Objekt entsprechend aus. Er vereinbart Besichtigungstermine mit möglichen Interessenten, führt Verkaufsgespräche und Verhandlungen. Später kümmert er sich um Notartermine und begleitet seine Kunden bis hin zum abgeschlossenen Verkauf. Manche Makler bieten auch noch den Service des Übergabeprotokolls an.

Doch auch zwischen dem Kauf- oder Mietinteressent und dem Immobilienmakler kommt es zu einem Maklervertrag. Nämlich dann, wenn der Interessent eine Immobilie besichtigen möchte und damit die Makler-Geschäftsbedingungen akzeptiert. Für den Provisionsanspruch braucht es also einen gültigen Maklervertrag.

Immobilienmakler Provision Schlüsselübergabe

Maklerprovision nach Bestellerprinzip bei Vermietung und Verkauf

Zunächst gilt es zu unterscheiden, ob ein Objekt vermietet oder verkauft werden soll. So stellt sich die Frage nach der Maklerprovision nach dem aktuellen Bestellerprinzip bei einer Vermietung oder einem Verkauf.

Bestellerprinzip bei Vermietung

Wer die Maklerprovision schlussendlich bezahlen muss, wurde bis Juni 2015 nicht gesetzlich geregelt. Wurde ein Objekt daher vermietet, so war es in den meisten Fällen der Mieter, welcher die volle Maklerprovision zu bezahlen hatte. Nur in Ausnahmefällen, wenn etwa die Wohnung sehr schwer zu vermieten war, wurden andere Regelungen getroffen.

Das Bestellerprinzip bei Vermietung gilt seit dem 1.06.2015.

Hier hat die Bundesregierung entschieden, dass der Besteller des Immobilienmaklers, die Maklerprovision zu tragen hat – also in der Regel der Vermieter. Für Mieter eine große Entlastung, da sie eine Wohnung nun ohne Zusatzgebühren anmieten können.

Wäre da nicht der Haken, denn seit Einführung der neuen Regelung ist das Angebot an Mietwohnungen rückläufig. Mieter haben es immer schwerer eine geeignete Wohnung zu finden. Viele Vermieter akzeptieren direkt Nachmieter und bieten ihre Wohnung daher gar nicht mehr über einen Makler auf dem Markt an.

Ein weiterer Effekt aus dieser Regelung ergab sich durch die teils hohen Abstandszahlungen, etwa für Einbauküchen. So holten sich viele Vermieter die Maklerkosten vom Mieter zurück. Zwar verbietet das Gesetz solche Umgehungsmöglichkeiten, wirklich durchgegriffen wurde hier aber bislang nicht.

Auch entschieden sich binnen der letzten Jahre viele Eigentümer für einen Verkauf ihrer Immobilie. Zu verlockend sind derzeit die hohen Immobilienpreise und zu groß die Nachfrage an Eigentum. Und zu wenig lukrativ die Mietrenditen aufgrund der in manchen Orten geltenden begrenzten Mietpreisbremse.

Bestellerprinzip bei Immobilienverkäufen

Im August 2018 forderte die ehemalige Bundesjustizministerin der SPD eine Einführung des Bestellerprinzips für Immobilienverkäufe. Seitens der Grünen sollte es eine Deckelung der Maklerprovision geben, um Käufer auf diese Weise zu entlasten. Und die FDP wollte die Kaufnebenkosten durch den Freibetrag bei der Grunderwerbssteuer absetzen.

Gute Vorschläge, welche sich jedoch leider nicht durchsetzen konnten. Im August 2019 einigte man sich schließlich im Rahmen des Wohnpakets auf Folgendes:

Die Maklerprovision bei einem Immobilienkauf- bzw. verkauf soll zwischen Verkäufer und Käufer geteilt werden. Nachzulesen ist dies im „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“.

Dabei standen die Bundesländer Hamburg, Bremen, Berlin, Brandenburg und Hessen besonders im Fokus. Hier trugen bis dato die Käufer die komplette Provision.

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Ab wann gilt das neue Gesetz?

Das neue Gesetz zur Maklerprovision gilt ab dem 23.12.2020. Der Gesetzesentwurf wurde bereits im Mai 2020 vom Bundestag abgenommen und schließlich am 23.06.2020 verkündet. Bis die Neuregelungen also in Kraft treten gilt eine 6-monatige Übergangszeit.

50/50 bei Maklerprovision?

Heißt das nun, dass sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision zu genau gleichen Teilen aufteilen müssen? Nicht ganz, denn grundsätzlich können in Sachen Provisionsvereinbarung drei verschiedene Varianten genutzt werden.

  1. Die Doppelprovision nach §656c BGB: Verkäufer und Käufer bezahlen jeweils 50% der anfallenden Maklercourtage beim Haus- oder Wohnungskauf.
  1. Volle Provisionsübernahme einer Partei: Der Verkäufer schließt mit dem Makler einen Vertrag und verpflichtet sich zur Übernahme aller Kosten. Nach §656d BGB kann sich der Verkäufer einen Teil später wieder vom Käufer zurückholen. Auch hier sind mind. 50% seitens des Verkäufers zu tragen.
  1. Reine Innen- oder Außenprovision: Der Verkäufer der Immobilie bezahlt die volle Courtage an den Makler. Oder der Käufer übernimmt die Provision, wenn er einem Makler einen Suchauftrag erteilt.

Für welche Verträge gilt das neue Maklerprovisionsgesetz?

Generell gilt das neue Gesetz für Maklerverträge, welche den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern – auch Doppelhaushälften und Reihenhäuser – betreffen. Natürlich auch dann, wenn ein Objekt vermietet ist.

Jedoch greift die neue Regelung nur dann, wenn der Käufer auch der Verbraucher ist. Kaufen Sie als Unternehmen Immobilien oder erwerben Sie unbebaute Grundstücke, Zwei- und Dreifamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien, so gilt das Gesetz nicht.

Grundlegend soll das neue Provisionsgesetz Verbraucher entlasten, welche eine Immobilie zur Eigennutzung erwerben möchten. Investoren oder Unternehmen sollen mit diesem Gesetz nicht privilegiert werden. Leider zum Nachteil von zukünftigen Verbrauchern, welche ein leeres Grundstück für den Bau eines Hauses zur Eigennutzung erwerben.

Wie werden Maklerverträge nach neuem Gesetz geschlossen?

In Zukunft gilt, dass für den Kauf oder Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung ein schriftlicher und in Textform verfasster Kaufvertrag aufgesetzt werden muss. Darin ist der Name des Auftraggebers zu nennen. Es ist möglich, eine solche Vereinbarung auch per SMS oder E-Mail (etc.) zu schließen. Mündliche Verträge sind nicht mehr gültig.

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Wer zahlt die Maklercourtage zuerst?

In §656c BGB ist nachzulesen, dass es bei der gängigen Doppelprovision keine gesetzlich geregelte Reihenfolge zur Zahlung der Provision gibt. Wälzt der Verkäufer jedoch einen Teil der Provision später auf den Käufer ab, so muss der Verkäufer zuerst seinen Anteil an den Makler bezahlen.

Ist die Höhe der Maklerprovision auch geregelt?

Nein. Verkäufer und Käufer müssen sich auch weiterhin an den Verhandlungstisch mit dem Makler setzen. Dieser kann nach wie vor seine 6% Netto plus Mehrwertsteuer ansetzen. Aber: Die Käufer- und Verkäuferprovision muss gleichhoch ausfallen. Regional ist der Prozentsatz unterschiedlich. In Bayern sind es etwa für Käufer und Verkäufer je 3% plus Mehrwertsteuer.

Der Makler kann vom Verkäufer also keine freundschaftliche 2% Provision verlangen und sich vom Käufer 4% Provision holen. Doch keine Sorge – es gibt auch Grenzen!

Wie hoch ist die Maklerprovision und was ist erlaubt?

Bei der Vermietung einer Immobilie kann die Maklerprovision maximal vom Mieter 2 Nettokaltmieten betragen – zu zahlen ist die Provision vom Besteller. Die Maklerprovision zwischen Makler und Vermieter ist frei verhandelbar. Beim Immobilienverkauf kann die Provision noch völlig frei vereinbart werden. Gesetzliche Einschränkungen gibt es keine.

Ab dem 23.12.2020 werden jedoch Käufer bei der Maklerprovision entlastet, zumindest in vielen Bundesländern. Insofern, als dass Käufer nur noch maximal 50% der vereinbarten Summe übernehmen müssen.

Normalerweise orientieren sich Immobilienmakler oder Eigentümer an den marktüblichen Regelungen des jeweiligen Bundeslandes. Tatsächlich werden je nach Region unterschiedliche Provisionen vereinbart.

à In Baden-Württemberg, NRW, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Saarland oder Thüringen sind es beispielsweise die gängigen 7,14%. In Hessen fallen rund 5,95% an, ebenso wie in Mecklenburg-Vorpommern oder Bremen.

Tipp: Wer vor einem Immobilienkauf genau ermitteln möchte, wie hoch die Maklerprovision im Einzelfall ausfällt, der nutzt idealerweise Provisionsrechner im Internet. Sie geben dort den Kaufpreis der Immobilie und die PLZ des Ortes an. Im Anschluss wird Ihnen die ortsübliche Provision berechnet (zum Beispiel hier: https://www.smart-rechner.de/immobilien/rechner.php).

Maklerprovision ist Verhandlungssache – wie viel ist wirklich drin?

Die Höhe der Provision ist nicht gesetzlich geregelt, sodass je nach Bundesland und Region, andere Provisionshöhen angesetzt werden. Somit ist die Provision generell Verhandlungssache.

Im Normalfall deckt die Maklercourtage jedoch die Kosten des Maklers. Somit gibt es bei der Vermietung eines Objekts auch Verhandlungsspielraum in Sachen Provision. Bei Immobilienverkäufen sieht das etwas anders aus, denn hier kann der Verkäufer mit dem Makler um die Provisionshöhe verhandeln.

Lässt sich eine Immobilie hingegen schwer verkaufen, etwa mangels Kaufinteressenten oder aufgrund schwieriger Bedingungen, wie rechtliche Faktoren oder Eintragungen im Grundbuch etc., so lassen sich Provisionshöhen eher schwer verhandeln.

Wann der Provisionsanspruch des Maklers unwirksam ist

Ein Maklervertrag kommt ausschließlich unter den oben genannten Bedingungen zustande. Hat beispielsweise der Makler seinen Kunden nicht über dessen Widerrufsrecht aufgeklärt, so ist auch der Maklervertrag unwirksam. Hier können Sie die Maklerprovision zurückverlangen und Einspruch erheben.

Auch andere Umstände können dazu führen, dass Sie rechtsgültig einen Teil der bezahlten Provision zurückverlangen können. Etwa, wenn die Maklerprovision nachweislich über der ortüblichen Provision lag.

Wie Sie die Maklerprovision steuerlich geltend machen können

Ist ein Veräußerungsgewinn vorhanden und ist dieser steuerpflichtig, so können Sie die Maklergebühren in Ihrer Steuererklärung steuerlich geltend machen:

Laut §23 Abs. 3 Satz 1 Einkommenssteuergesetz handelt es sich bei einem Veräußerungsgewinn um die Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungs- sowie Herstellungskosten (plus Werbungskosten). Wird ein Objekt ohne Gewinn verkauft, so können natürlich auch keine Maklergebühren steuerlich abgeführt werden.

Eine Maklerprovision kann auch nur dann steuerlich geltend gemacht werden, sofern der entstandene Gewinn ebenfalls steuerpflichtig ist. Dies ist immer dann der Fall, wenn die Immobilie zum Betriebsvermögen gehört.

Gehört die Immobilie hingegen zum Privatvermögen, so müssen Sie den Veräußerungsgewinn erst dann versteuern, wenn die Immobilie vermietet war. Oder aber, wenn die Immobilie drei Jahre ununterbrochen selbst genutzt wurde.

Aber: Sind Sie bereits mehr als 10 Jahre Eigentümer einer Immobilie, so entsteht bei einem Verkauf kein steuerpflichtiger Gewinn. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie das Objekt selbst genutzt oder vermietet haben.

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Lohnt sich die Beauftragung eines Immobilienmaklers?

Im Zuge des neuen Gesetzes zur Maklerprovision stellen sich viele Verkäufer von Immobilien die Frage, ob sich die Beauftragung eines Immobilienmaklers überhaupt noch lohnt. Zudem finden sich zahlreiche Online-Anbieter, welche die Vermarktung des eigenen Objekts auch völlig ohne Provision durchführen.

Und trotzdem gibt es gute Gründe für die Beauftragung eines Maklers. Der Grund: Viele Verkäufer unterschätzen den Aufwand eines Haus- oder Wohnungsverkaufs. Sie müssen zahlreiche Unterlagen (Energieausweis, Erschließungskostenbeitragsbescheinigung, Grundbuch und mehr) vorlegen, um den Verkauf korrekt abzuwickeln. Andernfalls drohen dem Verkäufer sogar Bußgelder.

Die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler bietet hier die nötige Sicherheit. Einerseits haben Sie einen kompetenten Berater an Ihrer Seite, andererseits klärt er Sie umfassend über die nötigen Dokumente auf. Und auch in Sachen Wertermittlung kann ein Immobilienmakler unterstützen. Er bringt die nötigen Erfahrungen und Marktkenntnisse mit, um ein Objekt realistisch einzuschätzen. Online-Anbieter beziehen hingegen nicht alle relevanten Faktoren mit ein.

Es gibt viele gute Gründe für die Beauftragung eines Maklers: Nicht nur hinsichtlich des „Papierkrams“ und der Wertermittlung, auch in Sachen Verkauf und Preisverhandlung. Ein guter Makler hat immer eine Vermögensschadenhaftplicht, Betriebshaftplicht und Rechtsschutzversicherung. Damit im Schadensfall (Schlüsselverlust, Falschberatung oder versehentliche Beschädigungen bei der Besichtigung) der Ersatz gesichert ist.

Vergessen Sie nicht: Makler handeln in Ihrem Interesse. Je höher der erzielte Verkaufspreis, um so höher seine Provision.

Maklergebühren 2020 – Fazit

Das neue Gesetz bezüglich der Maklerprovision sieht ab Ende des Jahres 2020 vor, dass sich Käufer und Verkäufer zukünftig die Maklercourtage teilen müssen. Käufer brauchen nur noch maximal 50% der Provision zu bezahlen, das bisherige Bestellerprinzip entfällt. Hat der Verkäufer seinen Teil bezahlt, so muss der Käufer seinen Anteil überweisen.

Experten gehen davon aus, dass vor allem professionelle und leistungsstarke Immobilienmakler von diesem neuen Gesetz profitieren werden. Ab sofort liegt es im Interesse aller Beteiligten, einen erfahrenen und guten Makler zu bekommen.

Angst vor einem Anstieg der Immobilienpreise müssen Sie dabei erst einmal keine haben. Immerhin benachteiligen zu hohe Verkaufspreise die Vermarktung eines Objekts enorm. Ja, die deutschlandweit gerechte Verteilung der Maklerkosten birgt für alle Parteien einige Vorteile.

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Ralf Lenhart

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