Ist es sinnvoll, jetzt meine Immobilie zu verkaufen?

29. November 2022

Sie besitzen eine Immobilie in angesagter Lage und fragen sich, ob es sinnvoll ist, diese jetzt zu verkaufen? Berechtigt, immerhin befinden wir uns in einer Phase, in der Sie wirklich viel Geld für Ihre Immobilie bekommen könnten. Und angesichts der aufkeimenden Panik über eine platzende Immobilienblase, könnte es tatsächlich vorteilhaft sein, jetzt zu verkaufen. Aber ist das im Einzelfall wirklich so?

Wie steht es aktuell um den Immobilienmarkt und wie ist die aktuelle Marktlage?

Wer in Immobilien investiert, der macht alles richtig. Zumindest noch vor ein paar Jahren gehörte diese Anlageform zu den lukrativsten und sichersten Anlagen überhaupt. Die Nachfrage war und ist vorwiegend in Ballungsgebieten groß, dem gegenüber ein vergleichsweise geringes Angebot steht.

Aber: Die weiter steigenden Preise - wenn auch nicht mehr so stark wie noch vor ein paar Jahren - verleiten viele Eigentümer dazu, ihr Objekt jetzt zu verkaufen. Tatsächlich gibt es einige stichhaltige Gründe für einen Immobilienverkauf. Allerdings spricht auch einiges dafür, die Immobilie nicht zu verkaufen und zu behalten:

Immobilie verkaufen - das spricht dafür!

  1. Sämtliche Verpflichtungen als Eigentümer verfallen mit einem Immobilienverkauf.
  2. Laufende Kosten für die Instandhaltung entfallen ebenfalls.
  3. Wer seine Immobilie vermietet, der braucht sich auch um Verwaltungsangelegenheiten nicht mehr zu kümmern.
  4. Entfallendes Mietnomadenrisiko oder Risiko von Leerstand.
  5. Zukünftig steigen die Preise für Immobilien nicht mehr so schnell und so stark, Experten gehen von einer fallenden Tendenz aus.
  6. Je nach Objekt und Lage können Sie einen gewinnbringenden Verkaufspreis erzielen, die aktuell niedrigen Zinsen sind attraktiv für Käufer, welche so auch in teurere Objekte investieren würden.

INFO: Wer seine Immobilie in Form einer Kapitalanlage nutzt, für den kommt ein Verkauf aus zwei verschiedenen Gründen in Frage. 1. Die derzeitigen Mieter ziehen aus der Wohnung oder dem Haus aus, wodurch das Objekt auch für Eigennutzer interessant wird. Eine freie Immobilie kann um bis zu 30 % teurer verkauft werden, als es bei einem vermieteten Objekt der Fall ist. 2. Bei einer neuen Vermietung lässt sich ein völlig neuer Mietpreis berechnen.

Immobilie behalten - gute Gründe!

  1. Immobilien gelten nach wie vor als solide und sichere Wertanlage.
  2. Sofern Sie keine konkreten Investitionspläne für Ihr Vermögen haben, ist es besser, dieses in seiner eigenen Immobilie zu behalten.
  3. Läuft der Immobilienkredit derzeit noch, so würde bei einem Verkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden. Eine laufende Finanzierung könnte dafür sprechen, die Immobilie nicht zu verkaufen.
  4. Die Spekulationssteuer entfällt ebenfalls erst nach 10 Jahren, sodass sich ein Verkauf vor Ablauf oft nicht rentiert.
  5. Die Mietrendite ist aktuell noch höher als die Verzinsung anderer Geldanlagen, sodass sich auch hier ein Uminvestieren nicht lohnen würde.

Wann sollte ich meine Immobilie verkaufen?

Sollten mehr Gründe für einen Verkauf des Objekts sprechen, so stellt sich die Frage nach dem passenden Zeitpunkt. Doch wann ist der richtige Zeitpunkt? Aktuell steigen die Preise für Immobilien weiter, wenn auch nicht mehr mit gleicher Geschwindigkeit wie noch vor einiger Zeit. Die Preisexplosionen und Wertzuwächse, die viele zur Investition gebracht haben, gibt es nicht mehr in dieser Art (Vor 3-5 Jahren gab es Wertzuwächse von bis zu 10 %!).

Dennoch steigt der Wert einer Eigentumswohnung oder eines Hauses in guter Lage weiter. Besonders Eigentumswohnungen verzeichnen steigende Werte, weniger die Preise für Häuser. Potenzielle Käufer gibt es dennoch auf beiden Seiten. Wer seine Immobilie jetzt verkaufen möchte, der macht auf jeden Fall Gewinn. Wie viel, das hängt von den entsprechenden Gegebenheiten rund um das Objekt zusammen.

Aber: Es ist auf jeden Fall wichtig zu wissen, was mit dem Verkaufserlös eigentlich passieren soll. Klassische Anlageformen lohnen sich aktuell kaum, zu niedrig die Verzinsung. Plus: Nach dem Verkauf müssen Sie sich eine Wohnung mieten. Überlegen Sie also, wie es nach einem erfolgreichen Verkauf weitergehen soll.

Werden die Preise nicht doch noch weiter steigen?

Die Nachfrage nach Immobilien in Deutschland ist weiterhin hoch, primär in Ballungsgebieten und großen Städten, so auch in Augsburg. Gleichzeitig verzeichnen wir weiterhin eher einen Mangel an Bauland und es bleibt schwer, ein bezahlbares Grundstück zum Bau einer Immobilie zu bekommen. Außer natürlich in strukturschwachen Regionen. Das aktuelle Zinstief sorgt weiterhin dafür, dass Menschen Kredite für Eigentum aufnehmen. Auch, um in noch bezahlbareren Regionen zu bauen oder zu kaufen.

Dementsprechend werden auch die Kreise rund um die Ballungszentren nach und nach steigen. Wer diesen Trend ausnutzen will, um seine Immobilie mit Erlös zu verkaufen, der sollte in den kommenden Jahren verkaufen. Den absolut richtigen Verkaufszeitpunkt zu bestimmen ist jedoch mehr Gefühlssache, als wirklich fix vorherzusagen.

Aber: Wirklich sinnvoll, seine Immobilie zu verkaufen wird es erst dann, wenn die Zinsen für Immobilienkredite wieder ansteigen und es Alternativen zur Immobilien-Geldanlage gibt. Fakt ist: Steigen die Zinsen, sinken die Immobilienpreise. Man spricht dann auch von einem Platzen der Immobilienblase. Ja, in großen Städten können die Immobilienpreise sogar bis zu 30 % abfallen.

INFO: Es ist komplett schwierig eine sichere Prognose über die Marktentwicklung von Immobilien abzugeben. So spielt nicht nur das Interesse an Eigentum oder die niedrigen Zinsen eine Rolle bei der Entwicklung. Auch die allgemeine wirtschaftliche Lage, Arbeitslosigkeit etc. spielen hier ein.

Günstige Zinsen gleich hoher Verkaufspreis?

Baugeld bleibt weiterhin günstig, auch wenn gerade die Preise für Immobilien steigen. Wer sich einen Zins für die nächsten 10 Jahre sichern konnte, der zahlt weniger als 2 % für seinen Kredit. Somit können sich selbst finanziell schwache Familien, Eigentum leisten. Die daraus resultierende hohe Nachfrage wirkt sich natürlich auf den Verkaufspreis aus.

INFO: Es ist absehbar, dass die Niedrigzinsphase irgendwann endet. Ein baldiger Verkauf könnte sich also lohnen. Und was ist mit dem laufendem Kredit? Gute Frage! Wichtig ist, seine Konditionen vor dem Verkauf genau unter die Lupe zu nehmen. Wer seinen Kreditvertrag nämlich vorzeitig kündigen will, der muss der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Und die ist vordergründig bei älteren Verträgen hoch und mit den heutigen marktüblichen Zinsen nicht mehr zu vergleichen. Heißt, ein Verkauf könnte schon alleine deshalb unrentabel sein.

INFO: Ein Urteil des Bundesgerichtshofs aus 2016 räumt hier etwas auf und ein Widerrufsrecht für Kreditnehmer ein. Immobilienkredite, welche nach 1.11.2002 geschlossen wurden, dürfen nicht mehr mit unverhältnismäßigen Entschädigungen versehen werden. Es kommt also darauf an, WANN Sie den Kreditvertrag mit Ihrer Bank geschlossen haben.

Die Lage entscheidet über den Erlös beim Immobilie verkaufen

Wie viel ist meine Immobilie jetzt eigentlich Wert? Generell lässt sich die Frage anhand der Immobilienlage beantworten, auch, was den noch zu erwartenden Wertzuwachs betrifft. Regional gibt es hier nämlich massive Unterschiede. Heißt, in Ballungszentren und dessen Gürtelregionen steigen die Preise, während sie in ländlicheren Gebieten stagnieren. Besitzen Sie also eine Immobilie auf dem Land, so können Sie in den kommenden Jahren nicht unbedingt von einem starken Wertzuwachs ausgehen.

Viele Gebäude stehen leer und der Verkaufserlös würde gering ausfallen. Dies könnte sich allerdings auch noch ändern. TIPP: Setzen Sie sich mit Ihrem Immobilienmakler zusammen, wenn Sie genaue Zahlen über den Wert Ihrer Immobilie haben möchten. Ein Wertgutachten wird vor dem Verkauf unbedingt empfohlen, sodass Sie nicht zu wenig für Ihr Objekt bekommen.

Gibt es eigentlich eine perfekte Jahreszeit, um sein Objekt zu verkaufen?

Einen wirklich gravierenden Einfluss auf den Erlös der Immobilie hat die Jahreszeit nicht. Zur Weihnachtszeit nimmt das Interesse an Grundstücken oder Wohnungen etwas ab. Es empfiehlt sich aber dennoch, während dem Frühjahr ein Exposé mit schönen Fotos zu erstellen. Ein Haus im Grünen sieht dann doch etwas attraktiver aus, als im grauen Nebel kurz vor Winter.

So präsentieren Sie Ihre vermietete Immobilie oder das leerstehende Objekt ansprechender in gängigen Portalen, auf Ebay Kleinanzeigen oder per Anzeigen in Zeitungen. Auch die Vermarktung einer Immobilie gestaltet sich im Sommer etwas leichter. Wohnungsbesichtigungen sind dann auch abends noch bei Tageslicht möglich.

Immobilie renovieren und dann erst verkaufen?

Natürlich spielt der Zustand Ihrer Immobilie beim Verkauf eine Rolle. Wer etwa seine Badezimmer oder die Küche vor dem Verkauf modernisiert, der kann einiges mehr für sein Objekt bekommen. Dies muss natürlich in einem lohnenswerten Verhältnis zur Investition selbst stehen. Befindet sich also das Objekt in einer nicht so gefragten Lage, so lohnt sich auch eine Modernisierung nicht wirklich.

Ein frischer Anstrich macht einiges her!

In begehrten Lagen sieht das oft anders aus. Hier ist die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien hoch, viele junge Menschen legen zudem Wert auf modernisierte Räume oder Außenbereiche und sind bereit, dafür entsprechend zu bezahlen.

Vergessen Sie die Steuern beim Hausverkauf nicht!

Steuerfrei bleibt der Gewinn aus einem Immobilienverkauf nur, wenn diese mindestens 10 Jahre im eigenen Besitz war. Dies gilt natürlich nur für Privatpersonen. Ansonsten müsste der Verkauf als Veräußerungsgeschäft deklariert werden und es fällt Einkommenssteuer an. Wer seine Immobilie selbst nutzt, für den gilt die 10 Jahres Frist nicht.

Wer mindestens 3 Jahre selbst in seiner Immobilie gelebt hat, der darf steuerfrei verkaufen. Einzurechnen ist allerdings die Grunderwerbssteuer und die Umsatzsteuer auf Notarkosten. Wer seine Immobilie vor weniger als 10 Jahren gekauft und auch nicht selbst genutzt hat, der hat Spekulationssteuer zu bezahlen. Und die kommt unter Umständen teuer zu stehen - nämlich bis zu 40 %.

Vermietet Immobilie verkaufen - ja oder nein?

Auch die Mieten steigen in Zukunft an, wenn auch nicht so rasant wie die Immobilienpreise, dennoch sollten Sie damit rechnen. Grund ist die Mietpreisbremse, welche dafür sorgt, dass höhere Mieten nur dann zu rechtfertigen sind, wenn ein Mietobjekt neu bezogen wird. Es kann also auch hier sinnvoll sein, sein Eigentum jetzt zu verkaufen, wenn dieses vermietet ist. Anleger in Immobilien wissen, dass die Mieten ansteigen und streben nach dieser Investition.

Aber: Auch hier kommt es auf das Objekt an. Wer einen zu geringen Verkaufspreis erzielen würde, der sollte seine Immobilie behalten und sich auf die sicheren Mieteinnahmen stützen. Ein Immobilienmakler kann Sie hier weitergehend beraten.

Unser Fazit - der Immobilienverkauf ist situationsabhängig!

Ob ein Immobilienverkauf sinnvoll ist oder nicht, hängt von der individuellen Situation des Eigentümers ab. Vor allem die Finanzen sollten hier eine Rolle spielen und die Ausgaben, die anfallen würden (Steuer, Vorfälligkeitsentschädigungen etc.) müssen einbezogen werden. Ebenso kommt es auf die Lage des Objekts an und die zukünftig noch zu erwartende Wertsteigerung. Nicht immer also lohnt es sich, jetzt eine Immobilie zu verkaufen und panisch sollte ohnehin niemand reagieren.

Die Immobilienpreise steigen weiter, wenn auch nicht mehr so rasant und auch die Mietpreise gehen kontinuierlich nach oben. Wer keine alternative Investition geplant hat, der kann sein Geld ruhigen Gewissens weiter in seiner Immobilie belassen. Steigen die Zinsen irgendwann für Immobilien oder verändert sich die wirtschaftliche Lage im Land signifikant, so macht es oftmals mehr Sinn, zu verkaufen. Bis dahin gilt weiterhin, dass das Investment und die Geldanlage in Immobilien, attraktiv ist!

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