Wie man beim Hausverkauf Steuern sparen kann und was das Finanzamt bekommt!

15. März 2022

Käufer einer Immobilie zahlen Steuern - Verkäufer aber auch! Generell sind die Gewinne aus einem Verkauf einer Immobilie steuerpflichtig. Egal, ob das Objekt privat genutzt und gekauft wurde, oder ob man im gewerblichen Bereich mit dem Verkauf von Immobilien zu tun hat. Ob und welche Steuern bezahlt werden müssen, ist abhängig verschiedener Faktoren. Beantworten wir nachfolgend also folgende Fragen:

  1. Welche Steuern fallen bei einem Hausverkauf an?
  2. Wie werden die Steuern beim Verkauf einer Immobilie berechnet?
  3. Wie kann ich die Steuerlast beim Immobilienverkauf reduzieren?
  4. Kann der Hausverkauf steuerfrei sein?
  5. Wie kann ich beim Hausverkauf Steuern sparen?
Steuern beim Hausverkauf
Hausverkauf kostet Geld!

So wird der Gewinn bei einem Hausverkauf besteuert

Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften sind nach dem Einkommenssteuergesetz grundsätzlich steuerpflichtig. Je nach persönlicher Umstände des Eigentümers müssen Steuern mehr oder weniger bezahlt werden. Zu beachten sind dafür zwei wesentliche Faktoren:

Erstens der Zeitraum, in dem die Immobilie im eigenen Besitz ist. Zweitens andere oder mehrere Immobilien, die womöglich in kürzester Zeit verkauft werden sollen. Komplett steuerfrei ist ein Hausverkauf dann, wenn mit dem Verkauf keinerlei Gewinn erwirtschaftet wurde.

In der Regel und nach aktueller wirtschaftlicher Immobilienlage ist es jedoch so, dass Immobilien laufend in ihrem Wert steigen. Immobilien unterliegen derzeit - je nach Lage natürlich - einer enormen Wertsteigerung. Ein Haus ohne Gewinn zu verkaufen, ist beinahe nicht mehr möglich.

Merke: Der Gewinn, der bei einem Hausverkauf erwirtschaftet wird, muss dann unter “sonstige Einkünfte“ in der Steuererklärung angegeben werden.

Nun gibt es zwei Steuerarten, die auf den Gewinn anfallen können:

  1. Die Spekulationssteuer
  2. Die Gewerbesteuer

Hallten wir also zunächst fest: Einen Immobilienverkauf steuerfrei abzuwickeln, ist kaum möglich. Aber wie berechnet sich die Spekulationssteuer bei Immobilien? Und wie steht es um die Gewerbesteuer?

Was ist eine Spekulationssteuer?

Der Gewinn aus dem Hausverkauf ist steuerpflichtig und in der Steuererklärung anzugeben. Allerdings nur dann, wenn zwischen Anschaffung und Immobilienverkauf weniger als 10 Jahre liegen. Da es sich hier um eine Zehnjahresfrist handelt, nennt man diese Besteuerungsart auch Spekulationssteuer. Warum?

Wer in so einem kurzen Zeitraum eine Immobilie kauft und wieder verkauft, der könnte es auf den Gewinn abgesehen haben. Ob die Steuer aber wirklich fällig wird, hängt davon ab, ob die Immobilie zur Eigennutzung oder zur Fremdnutzung vorgesehen ist. Unter gewissen Umständen lässt sich die Spekulationssteuer also umgehen.

Die sogenannte Spekulationssteuer gilt also nur für den privaten Verkauf. Bei einer Gewerbeimmobilie, die zum Betriebsvermögen gehört, ist der Gewinn beim Hausverkauf immer zu besteuern. § 23 Einkommenssteuergesetz (EStG).

INFO: Dass zukünftig jeder Immobilienverkauf grundsätzlich steuerpflichtig wird, könnte sich noch in diesem Jahr 2022 entscheiden. Sofern dies der Fall ist, passen wir unseren Beitrag direkt an.

Spekulationssteuer
Spekulationssteuer

Wann muss die Spekulationssteuer bezahlt werden?

Angenommen, jemand hat sich 2017 eine Immobilie in München gekauft und möchte diese nun im Jahr 2021 verkaufen. Das Objekt war weniger als 10 Jahre im Besitz - eigentlich wird hier pauschal die Spekulationssteuer fällig. Glücklicherweise hat der Gesetzgeber für Ausnahmen gesorgt, um beim Hausverkauf aktiv Steuern sparen zu können oder steuerliche Vorteile zu erhalten:

Ausnahme 1 - Die Immobilie wurde zur Eigennutzung erworben

Wurde die Immobilie zur Eigennutzung erworben, so darf sie auch binnen der 10 Jahre steuerfrei verkauft werden. Wichtig ist, dass die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangehenden Jahren, selbst genutzt wurde. Heißt, sie muss nicht durchgehend selbst bewohnt worden sein, mindestens aber innerhalb des genannten Zeitraums.

Die Regel der Eigennutzung zählt übrigens auch, wenn das Haus von den Kindern bewohnt wurde für die Kindergeld bezogen wurde. So ist sichergestellt, dass der Verkäufer des Objekts kein gewerblicher Immobilienhändler ist.

Ausnahme 2 - Mehrfamilienhäuser

Wer ein Mehrfamilienhaus kauft und einen Teil davon selbst bewohnt, der muss nur anteilig die Spekulationssteuer zahlen. Die Fläche der selbstgenutzten Wohnung wird von der Gesamtfläche des kompletten Mehrfamilienhauses abgezogen. Der Gewinn aus dem Verkauf wird dann anteilig besteuert - also ohne die selbstbewohnte Wohnung. Wird das komplette Gebäude vermietet, gilt die Spekulationssteuer in vollem Maße.

Ausnahme 3 - Geerbte Immobilie

Wer eine Immobilie erbt und verkaufen möchte, der beginnt nicht mit der Zehnjahresfrist bei Erhalt des Erbes. Hier gilt, wann der Verstorbene die Immobilie gekauft hat. War also die Immobilie bereits mehr als 10 Jahre im Besitz des Erblassers, so zahlt der Erbe beim Verkauf keine Spekulationssteuer.

Ausnahme 4 - Unbebaute Grundstücke

Unbebaute Grundstücke werden natürlich nicht bewohnt - hier wird in jedem Fall die Spekulationssteuer fällig. Außer natürlich, das Grundstück ist bereits seit über 10 Jahren im Besitz.

Wie viel Spekulationssteuer muss ich bezahlen?

Wie viel Steuer letztendlich an das Finanzamt zu zahlen ist, ist nicht in einem Festbetrag festgehalten und hängt vom persönlichen Steuersatz und dem Spekulationsgewinn ab.

INFO: Der Spekulationsgewinn ist die Differenz zwischen Verkaufserlös und anfänglichem Kaufpreis. Zu den Anschaffungskosten der Immobilie dürfen natürlich auch die Kaufnebenkosten gezählt werden, also die Grunderwerbssteuer oder Maklergebühren etc.

Aber: Wurde die Immobilie vermietet, so mindern die Abschreibungen während der Zeit der Mieteinnahmen, die Anschaffungskosten. Es ist also immer sehr individuell, wie viel Spekulationssteuer bezahlt werden muss.

So wird die Spekulationssteuer berechnet

Um die Spekulationssteuer zu berechnen, muss man kein Rechengenie sein, im Endeffekt geht es ganz einfach. Und wer ein paar kleine Sparmöglichkeiten berücksichtigt, der zahlt am Ende vielleicht gar nicht so viel.

Welche Sparmöglichkeiten?

Sollte im selben Abrechnungsjahr eine Immobilie mit Gewinn verkauft werden, jedoch bereits andere verkaufte Immobilien in der Vergangenheit einen Verlust eingebracht haben, so kann der Verlust bei der Berechnung einbezogen werden. Ebenso kann ein pauschaler Freibetrag von 600 Euro genutzt werden, um die Höhe der Spekulationssteuer zu senken. Wer es also sinnvoll angeht und seinen Verkauf staffelt, der umgeht die Spekulationssteuer mitunter komplett.

Rechenbeispiel für die Spekulationssteuer:

Verkauf der Immobilie = 500.000 Euro Veräußerungserlös

- 350.000 Euro Anschaffungskosten (ehemaliger Kaufpreis)

- 25.000 Euro Kaufnebenkosten

- 3.000 Euro Kosten beim Hausverkauf (Makler, Inserate etc.)

- 600 Euro pauschaler Freibetrag

- 15.000 Euro Verlust durch vorherigen Verkauf einer Immobilie

+ 10.000 Euro steuerliche Abschreibung durch Vermietung

_______________________

116.400 Euro zu versteuernder Gewinn

35% persönlicher Steuersatz

40.740 Euro zu zahlende Steuer

Gewerbesteuer und Einkommenssteuer

Beim privaten Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung fällt grundsätzlich keine Einkommenssteuer an. Handelt es sich hingegen um gewerblichen Grundstückshandel, so unterliegt das Geschäft natürlich der Einkommenssteuer. Und der Gewerbesteuer.

Steuer Hausverkauf
Einkommenssteuer & Gewerbesteuer

Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als drei private Veräußerungsgeschäfte tätigt, der obliegt ebenfalls dem gewerblichen Grundstückshandel und muss auf den Erlös der Immobilien sowohl Gewerbesteuer, als auch Einkommenssteuer bezahlen. An dieser Stelle kann ein vierter Immobilienverkauf teuer werden, da auch die letzten drei Immobilien rückwirkend versteuert werden müssen, sofern diese binnen fünf Jahre gekauft und verkauft wurden.

Für bestimmte Branchen - beispielsweise Architekten oder Bauunternehmer - gilt eine Haltefrist von 10 Jahren! Genannt wird diese Regelung übrigens 3-Objekt-Grenze und auch hier finden sich diverse Sonderregelungen und Ausnahmen von der Regel:

Ausnahmen bei der 3-Objekt-Grenze

1. Immobilien, die geerbt wurden, fallen nur dann in diese Grenze, wenn der Erblasser gewerblich mit den Immobilien gehandelt hat.

2. Bei Zwangsversteigerungen wird der Verkauf einer Immobilie zur Freigrenze gezählt.

3. Wer mehr als drei Häuser einzeln auf dem gleichen Grundstück verkauft, der fällt nicht unter die 3 Objekt Regelung.

4. Veräußerungsgeschäfte von Ehepartnern werden nicht zusammengefasst. Jeder Partner könnte also theoretisch jeweils 3 einzelne Objekte verkaufen, ohne in die Regelung zu fallen.

Wie wird die Gewerbesteuer berechnet?

Der Verkaufserlös und der individuelle Hebesatz der jeweiligen Gemeinde bilden die anfallende Gewerbesteuer. Dabei wird die Steuermesszahl (3,5 %) mit dem jeweiligen Hebesatz multipliziert. Der Hebesatz ist von Kommune zu Kommune unterschiedlich, muss aber mindestens 200 % betragen. Ein Freibetrag von 24.500 Euro darf hierbei pauschal abgezogen werden.

Rechenbeispiel Gewerbesteuer

250.000 Euro Verkaufserlös Immobilie

- 24.500 Euro Freibetrag

____________________

225.500 Euro erzielten Gewinn

3,5% Gewerbesteuermesszahl

____________________

7.892,50 Euro Steuermessbetrag

200 % Hebesatz

___________________

15.785 Euro Gewerbesteuer

INFO: Die Steuermesszahl war bis 2008 noch von 1% bis 5% gestaffelt, je nach Gewerbeertrag. Die Unternehmenssteuerreform in Deutschland schaffte diese Staffelung jedoch ab und richtete eine allgemeine Steuermesszahl von 3,5% ein. Diese ist allgemein für alle gültig.

Übrigens: Bei einem privaten Hausverkauf wird keine Umsatzsteuer fällig. Unternehmer und Immobilienhändler hingegen müssen Umsatzsteuer bezahlen!

Kann ich die Schenkungssteuer beim Hausverkauf umgehen?

Leider nein. Wer ein größeres Vermögen geschenkt bekommt, muss dies binnen 3 Monate dem Finanzamt melden. Und Schenkungssteuer bezahlen. Wird ein Haus innerhalb einer Familie zu einem zu günstigen Preis verkauft, der geht das Risiko ein, wegen einem Scheinkauf belangt zu werden.

Aber: Kaufen Verwandte aus erster Reihe - also Kinder, Eltern etc. - eine Immobilie, so müssen diese keine Grunderwerbssteuer bezahlen. Geschwister gehören allerdings nicht der ersten Linie an und müssen sich die Grunderwerbssteuer leisten. Hier gibt es allerdings einen Freibetrag von 2.500 Euro.

Beim Immobilienverkauf Steuern sparen - alle Tipps im Überblick

Das Thema Steuern beim Hausverkauf ist ein leidiges Thema. Wer jedoch ein paar Steuerspartipps beim Immobilienverkauf berücksichtigt, der kann sich den einen oder anderen Euro sparen:

1. Wer seine Immobilie für mindestens 10 Jahre behält, der vermeidet die Spekulationssteuer. Oftmals ist es ohnehin sinnvoller, sein Eigentum gewinnbringend zu vermieten. Und vergessen wir an dieser Stelle nicht die zu erwartende Wertsteigerung. Ein Verkauf vor Ablauf dieser Frist ist selten sinnvoll.

2. Um seine Immobilie vor Ablauf der 10 Jahresfrist verkaufen möchte, der könnte diese im Jahr des Verkaufs, sowie in den beiden vorangehenden Jahren, selbst bewohnen. Auch dann entfällt die Spekulationssteuer.

3. Ein häusliches Arbeitszimmer kann als eigenständiges Wirtschaftsgut gelten, für das anteilig eine Spekulationssteuer fällig werden kann. Derzeit gibt es zu diesem Punkt allerdings noch keine endgültige Entscheidung seitens des Bundesfinanzhofs.

4. Wer gewinnbringend eine Immobilie verkauft, der könnte Immobilienverkäufe aus der Vergangenheit und dessen Verlust beim Verkauf, gegenrechnen.

5. Der Staat gewährt beim Hausverkauf einen pauschalen Freibetrag von 600 Euro.

6. Binnen 5 Jahre sollten nicht mehr als drei Immobilien verkauft werden. Hier gilt die 3-Objekt-Grenze. So kann die Gewerbesteuer vermieden werden, ohne dass der Verkauf als gewerblich betrachtet wird.

7. Grunderwerbssteuer fällt auch beim Hausverkauf zwischen Geschwistern an (z.B. in Bayern 3,5%). Wird die Immobilie hingegen in direkter Linie verkauft, etwa an die Kinder oder den Ehepartner, so entfällt die Grunderwerbssteuer gänzlich.

Fazit

Immobilien kaufen und verkaufen geht immer mit steuerlichen Aspekten einher. Einen komplett steuerfreien Verkauf gibt es eher nicht. Generell lassen sich die Spekulationssteuer, die Grunderwerbssteuer und die Schenkungssteuer aber umgehen oder zumindest reduzieren. Wer an die pauschalen Freibeträge denkt und die Fristen wahrt, der spart beim Hausverkauf deutlich an Steuern.

Möchtest du wissen, wie du trotz der 10-jährigen Frist beim Verkauf von Immobilien deine Steuern zurückerhalten kannst? Melde dich gerne bei uns und lass dich von uns beraten.

Tipp: Mit Hilfe einer professionellen Immobilien Steuerberatung können Immobilienbesitzer einiges herausholen. Lassen Sie sich gerne von uns beraten.

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