Erbschaftssteuer 2023 – Immobilien erben wird teurer
Dieser Artikel erschien erstmals am 27. April 2023 und wird laufend von uns mit den aktuellsten Informationen rund um das Thema “Erbschaftssteuer” versorgt.
Als regionaler Immobilienmakler haben wir zig Kunden auch in schwierigen Immobilien-Erbschaftsfällen begleitet und kennen die Fallstricke ganz genau. Hiermit möchten wir Ihnen und unseren Kunden einen Praxisleitfaden mit an die Hand geben, damit Sie die häufigsten Fehler rund um das Thema Erbschaftssteuer vermeiden können.
Zusammenfassung: Erbschaftssteuer 2023 – Immobilien erben wird teurer
- Erhöhung der Erbschafts- und Schenkungssteuer 2023: Ab 2023 werden die Steuern auf Immobilienerbschaften und -schenkungen in Deutschland erhöht.
- Neubewertung von Immobilien: Für die Besteuerung werden Immobilien ab 2023 nach ihrem aktuellen Verkaufswert bewertet, was zu höheren Steuern führt.
- Anpassung des Sachwertfaktors und Nutzungsdauer: Der Sachwertfaktor steigt von 0,5 – 1,5 auf 0,8 – 1,8, und die Nutzungsdauer wird von 70 auf 80 Jahre erhöht, was die steuerliche Bewertung von Immobilien erhöht.
- Einführung des Regionalfaktors: Dieser Faktor erhöht den Restwert von Immobilien in begehrten Regionen und beeinflusst damit die Erbschaftssteuer.
- Steuerklassen und Freibeträge: Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt von der Steuerklasse und dem Verwandtschaftsgrad ab; unterschiedliche Freibeträge je nach Verwandtschaftsgrad.
- Umgehung der Erbschaftssteuer: Möglich durch Nutzung der Immobilie als Hauptwohnsitz für mindestens 10 Jahre oder durch Schenkungen unter Einhaltung der Freibeträge.
- Anzeigepflicht und Steuerhinterziehung: Jede Erbschaft oder Schenkung muss beim Finanzamt gemeldet werden.
Niemand zahlt gerne Steuern. Laut einer Umfrage empfinden 70 % der Befragten die Erbschaftssteuer sogar als unfair.
Im geänderten Jahressteuergesetz geht es ab 2023 auch um das Thema Erbschaftssteuer.
Für Erben wird dieses Jahr entsprechend ein interessantes Steuerjahr werden, da die Ampel-Regierung eine Erhöhung der Erbschafts- und Schenkungssteuer angekündigt hat.
Somit wird das Erben und Schenken von z.B. Immobilien für alle Eigentümer deutlich teurer werden.
Wie Sie als Erbe bzw. Erblasser oder Schenker das Thema Erbschaftssteuern ab 2023 angehen sollten und wie Sie eine etwaige Steuer umgehen können, erfahren Sie nachfolgend.
Speziell behandeln wir in diesem Ratgeberartikel folgende Themen:
- Zukünftige Steuertabellen und Entstehung der Steuer
- Wann entfällt die Erbschaftssteuer
- Freibeträge und unterschiedliche Gestaltungsmöglichkeiten
- Geänderte Immobilienwertermittlungsverordnung
- 10 Jahre wohnen bleiben oder doch vererben?
Was ist die Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer?
Ein unentgeltlicher Erwerb, wie es bei der Erbschaft oder Schenkung der Fall ist, löst in unserer Bundesrepublik eine Steuer aus.
Das bedeutet: Beziehen Erben oder Beschenkte, wie z.B. Enkelkinder, Vermögenswerte, müssen diese in Deutschland versteuert werden.
Das gilt sowohl für finanzielle Werte als auch für Sachbezüge und Wertgegenstände. Aufgrund der Erbschaftssteuer ab 2023 muss man auf ein Immobilienerbe im Erbfall deutlich mehr Steuern zahlen.
Im steuerlichen Sinne sind Erbschaften und Schenkungen durchaus miteinander vergleichbar.
Theoretisch tritt die Steuerschuld bei Erbschaften am Todestag des Erblassers ein und bei Schenkungen am Tag der Schenkung.
Um zu verhindern, dass große Geldbeträge unzulässig den Besitzer wechseln, kann die Erbschaftssteuer jedoch auch bei Schenkungen oder Zuwendungen greifen, die zu Lebzeiten vergeben wurden.
Die Höhe der Steuer richtet sich dabei in beiden Fällen nach der Steuerklasse des Empfängers. Bei einem engeren Verwandtschaftsverhältnis ist diese niedriger, wodurch der Steuerfreibetrag höher wird und dadurch die Steuern geringer ausfallen. Familienangehörige, wie Kinder oder Ehepartner, sollen so begünstigt werden.
Steuersatz Neuregelung: Wann ändert sich die Erbschaftssteuer?
Die Erbschaftssteuer erliegt ab dem kommenden Jahr einer Neuregelung bei der steuerlichen Bewertung und Wertermittlung von Immobilien.
Ab dem 1. Januar 2023 sollen diese nun für steuerliche Zwecke die aktuellen Verkaufswerte widerspiegeln.
Da die meisten Häuser und Wohnungen in den letzten Jahren jedoch drastisch im Wert gestiegen sind, wird dadurch auch ihre Besteuerung drastisch ansteigen.
Bislang wurden Immobilien häufig mit dem Vergleichswertverfahren oder dem Sachwertverfahren bewertet.
Das heißt, ihr geschätzter Wert orientierte sich entweder an dem Verkaufspreis von vergleichbaren Immobilien in der Umgebung, oder an dem Sachwertpreis (bestimmt durch den Sachwertfaktor) der Immobilie.
Doch genau dieser soll wiederum erhöht werden.
Je nach Region wird er dabei im kommenden Jahr von 0,5 – 1,5 auf 0,8 – 1,8 steigen. Ein entsprechender Gutachterausschuss soll diesen Sachwertfaktor für die jeweilige Region festlegen. Da der Sachwertfaktor natürlich direkt auf den Immobilienwert beeinflusst, erhöht sich die Erbschaftssteuer damit automatisch.
Das erscheint zunächst nicht viel, doch hochgerechnet auf ein Haus bedeutet das einen großen Unterschied.
Ein 2004 gebautes Einfamilienhaus würde durch die Neubewertung so beispielsweise von rund 500.000 Euro auf 785.000 Euro steigen.
Wird dieses Haus im Todesfall an das Kind (Steuerklasse 1) vererbt, fallen fast 50.000 Euro mehr Steuern an.
Zusammengefasst werden sich ab 2023 folgende drei Aspekte ändern:
- Sachwertfaktor: Dieser soll die Marktlage abbilden und wird am Ende multipliziert mit der Summe des Bodenwertes und des Restwertes der Immobilie.
- Nutzungsdauer: Diese wird von 70 auf 80 Jahre angehoben, wodurch die Alterswertminderung geringer ausfällt und der Restwert der Immobilie steigt.
- Regionalfaktor: Dieser wird zusätzlich eingeführt und besonders den Restwert von Immobilien in angesagten Regionen (wie München und Frankfurt) erhöhen.
Erbschaftssteuer berechnen: Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?
Ein Haus geschenkt bzw. vererbt bekommen ist toll – doch was ist mit den Steuern?
Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad sowie der Höhe der Steuerabgabe.
Das bedeutet, dass Erben und Beschenkte, die in einem engeren Verhältnis zum Erblasser und Schenker stehen, weniger Steuern zahlen müssen.
Gleichzeitig ist der Steuertarif progressiv. Je höher der steuerpflichtig erworbene Vermögenswert ist, desto höher ist dementsprechend auch die Steuerbelastung.
Folgende Steuerklassen werden bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer unterschieden:
- Steuerklasse 1: Ehepartner & eingetragene Lebenspartner, Kinder, Enkel, Urenkel
- Steuerklasse 2: Geschwister, Nichten & Neffen, Stiefeltern, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, geschiedene Ehepartner
- Steuerklasse 3: Lebensgefährten, Verlobte, sonstige Personen
Die Erbschafts- und Schenkungssteuer haben denselben Steuersatz.
Für beide gelten deshalb folgende drei Grundsätze:
- Je näher der Verwandtschaftsgrad, desto besser die Steuerklasse.
- Je besser die Steuerklasse, desto höher der Steuerfreibetrag und desto geringer die anfallende Steuerlast.
- Je höher der Sachwert, desto höher die Steuerlast.
In nachfolgender Tabelle finden Sie die Steuersätze für die jeweiligen Steuerklassen.
Erbschaftssteuer Tabelle 2023
In folgender Erbschaftssteuertabelle (2023) finden Sie die Steuersätze für die jeweiligen Steuerklassen:
| max. Höhe der Erbschaft/Schenkung | Steuerklasse 1 (in %) | Steuerklasse 2 (in %) | Steuerklasse 3 (in %) |
| unter 75.000 EUR | 7 | 15 | 30 |
| unter 300.000 EUR | 11 | 20 | 30 |
| unter 600.000 EUR | 15 | 25 | 30 |
| unter 6.000.000 EUR | 19 | 30 | 30 |
| unter 13.000.000 EUR | 23 | 35 | 50 |
| unter 26.000.000 EUR | 27 | 40 | 50 |
| Über 26.000.000 EUR | 30 | 43 | 50 |
Wann entfällt die Erbschaftssteuer für Ihre Immobilie?
Die Steuersätze der obigen Tabelle greifen jedoch nicht in jedem Fall.
Alle zehn Jahre erhalten wir automatisch einen Freibetrag vom Staat, der nicht versteuert werden muss.
Die Höhe dieses Freibetrages fällt je nach Steuerklasse unterschiedlich aus.
Alle Schenkungen und Erbschaften innerhalb dieser Zehnjahresperiode werden dabei unter einem Freibetrag zusammengefasst.
Erst wenn dieser Freibetrag überschritten wird, müssen Erbschafts- oder Schenkungssteuern entrichtet werden.
Immobilien haben jedoch einen recht hohen Eigenwert.
In vielen Fällen überstiegen sie dadurch in der Vergangenheit bereits den maximalen Freibetrag, sodass die Erben ihr neues Haus versteuern mussten.
Ab 2023 wird dies jedoch noch häufiger der Fall sein, da der geschätzte Sachwert der Immobilien angehoben wird.
Steigt der Wert der zu vererbenden Häuser oder Wohnungen, wird die Freibetragsgrenze leichter überschritten und die Erbschaftssteuer tritt in Kraft.
Gleichzeitig entfällt die Erbschaftssteuer, wenn die Immobilie sich unter 200 Quadratmetern Wohnfläche befindet und der Erbe mindestens zehn Jahre lang die Immobilie selbst bewohnt.
Wer eine Immobilie bewohnt, die größer als die angesprochenen 200 Quadratmeter ist, muss die überzähligen Quadratmeter im Nachgang anteilig versteuern.
Die Größe von Haus und Grund ist somit entscheidend.
Erbschaftssteuer Freibetrag (Tabelle)
Der Freibetrag bezüglich der Erbschaftssteuer 2023 variiert je nach Verwandtschaftsverhältnis und wird herabgestuft von 500.000 EUR bis 20.000 EUR.
Damit Erben nicht in jedem Fall teuer wird, gibt es in Deutschland einen Freibetrag, bei dem keine Steuer gezahlt werden muss.
Bislang konnten dadurch einige Immobilien steuerfrei vererbt oder noch zu Lebzeiten steuerfrei verschenkt werden.
Da die Immobiliensachwerte höher gestuft werden, wird der Freibetrag vermutlich in vielen Fällen überschritten.
Oberhalb dieser Freibeträge werden jedoch mindestens 7 % Erbschaftssteuer fällig – je nach Verwandtschaftsgrad und Wert der Erbschaft kann der Steuersatz sogar auf bis zu 50 % steigen.
Hier finden Sie die Liste der aktuellen Freibeträge:
| Verwandtschaftsverhältnis | Steuerklasse | Steuerfreibetrag (in €) | Alternativer Steuersatz |
| Ehegatten, Lebenspartner | 1 | 500.000 € | 7-30 % |
| Kinder, Enkel verstorbener Eltern | 1 | 400.000 € | 7-30 % |
| Enkel | 1 | 200.000 € | 7-30 % |
| Urenkel, Bei Erbschaft: Eltern, Großeltern | 1 | 100.000 € | 7-30 % |
| Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefelter, Schwiegereltern, Schwiegerkinder Bei Schenkung: Eltern, Großeltern | 2 | 20.000 € | 15-43 % |
| Lebensgefährten, Verlobte, sonstige Personen | 3 | 20.000 € | 30-50 % |
Immobilien erben – Wie viel Prozent Erbschaftssteuer muss ich zahlen?
Mit der Anpassung der Bewertungsrichtlinien an die Immobilienwertermittlungsverordnung kann die finanzielle Belastung für die Erbenden deutlich ansteigen und in Einzelfällen sogar extrem hoch ausfallen.
Denn wird der Immobilienwert höher geschätzt, wird auch der Erbschaftsfreibetrag leichter überschritten.
Da nach Überschreitung des Freibetrages immer eine Steuer von mindestens 7-30 % anfällt, kann der Antritt des Erbes schnell teuer werden.
Schenkungssteuer Tabelle 2023
Im Jahr 2023 muss dabei folgender Steuersatz gezahlt werden:
- Ehegatten und Lebenspartner: 7-30 %
- Kinder und Stiefkinder: 7-30 %
- Enkel und Urenkel: 7-30 %
- Eltern und Großeltern (bei Erbschaft): 7-30 %
- Eltern und Großeltern (bei Schenkung): 15-43 %
- Geschwister: 15-43 %
- Nichten und Neffen: 15-43 %
- Stiefeltern, Schwiegereltern und Schwiegerkinder: 15-43 %
- Lebensgefährten und Verlobte: 30-50 %
- Alle übrigen Erben: 30-50 %
Steuerfrei vererben? Wie kann ich Erbschaftssteuer vermeiden?
Gerade angesichts der drohenden Steuererhöhung 2023, möchten viele nun die Erbschaftssteuer umgehen.
Das Finanzamt einfach nicht von dem Erbe oder der Schenkung zu informieren, ist jedoch selbstverständlich keine Lösung.
Denn wenn eine Schenkung oder Erbschaft nicht gemeldet wird, kann das als Steuerhinterziehung gewertet werden.
In diesem Fall drohen erhebliche Strafen in Form von Bußgeldern, Geldstrafen, Freiheitsstrafen oder erhöhte Steuersätze.
Eine Möglichkeit, die Erbschaftssteuer auf legale Weise zu umgehen, stellt die Schenkung dar.
Wird die Immobilie bereits zu Lebzeiten an die Nachkommen überschrieben, müssen diese meist keine Erbschaftssteuer zahlen.
Wichtig ist hierbei jedoch ebenfalls, dass der Freibetrag innerhalb der nächsten 10 Jahre nicht überschritten wird.
Ein Haken der Schenkung ist jedoch, dass diese nicht in jedem Fall greift.
Bleiben die hinterbliebenen Ehepartner oder Kinder weniger als zehn Jahre in der Immobilie wohnen, kann eine Scheinschenkung unterstellt werden und die Immobilie rückwirkend erbschaftsteuerpflichtig werden.
Gleiches gilt, wenn der Erblasser innerhalb der nächsten zehn Jahre nach der Schenkung stirbt.
Auch in diesem Fall kann die Schenkung nachträglich als ungültig erklärt werden und eine Erbschaftssteuer anfallen.
Häufigsten Fragen rund um die Gesetzesänderung der Erbschaftsteuer 2023
Wird vererben teurer? Fazit Erbschaftssteuer 2023
Wer ab dem 1. Januar 2023 eine Immobilie erbt, muss sich auf eine stärkere finanzielle Belastung einstellen.
Durch die Gesetzesänderung des Jahressteuergesetzes 2022 wird das Vererben von Immobilien, wie Wohnhäusern und Eigentumswohnungen, deutlich teurer. Ein Vorteil ist, dass die aktuellen Immobilienpreise 2023 sinken, sodass einige Erben dadurch in die Freibetragsgrenzen rutschen.
Wichtig hierbei ist eine fundierte und seriöse Immobilienbewertung, die das Maximum für Vererbende und Erben herausholt.
Der Grund dafür ist, dass der Wert der Immobilien höher gemessen wird, wodurch der Steuerfreibetrag leichter überschritten wird.
Da bei einer Vererbung oder Schenkung von Immobilien, die den Freibetrag überschreiten, eine Steuer von 7 bis 50 Prozent anfällt, wird das schnell teuer.
In manchen Einzelfällen kann die steuerliche Belastung dann von wenigen tausend Euro auf mehrere zehntausend Euro ansteigen.
Um die Steuer zu umgehen, versuchen nun viele, ihre Immobilien noch im Jahr 2022 an ihre Familienangehörige zu überschreiben.
Doch auch eine Schenkung ist nicht immer die Lösung, da in einigen Fällen auf diese später trotzdem noch eine Erbschaftssteuer erhoben wird.
Wir warnen deshalb vor überstürzten Handlungen und Impulsentscheidungen.
Anstatt die Immobilie indessen um jeden Preis loszuwerden, sollten Sie lieber die Vor- und Nachteile einer vorzeitigen Schenkung gegeneinander abwägen und sich genauestens über beide Fälle informieren.
Falls Sie jedoch ohnehin bezüglich einer Immobilien-Schenkung den Notar aufsuchen wollen, sollten Sie das lieber früher als später erledigen.
Wenn Sie sich für eine Schenkung entscheiden, raten wir Ihnen unbedingt dazu, diese noch im Jahr 2022 abzuschließen! Alternativ beraten wir Sie gerne, wenn Sie Ihre Immobilie vermitteln möchten.
Wer ein Haus oder eine Wohnung vererben oder verschenken möchte, sollte den Wert einer Immobilie kennen.
Als regionaler Immobilienmakler unterstützen wir Sie gerne tatkräftig bei der Immobilienwertermittlung und können durch unser regionales Netzwerk auch die richtigen Ansprechpartner, wie z.B. Steuerberater und Notare empfehlen, damit Erbfälle und Schenkungen für Sie nicht zum Erbschaftsstress ausarten.
Über den Autor
Ralf Lenhart ist Immobilienmakler aus Leidenschaft und unterstützt seine Kunden seit 2012 rund um das Thema "Traumimmobilie". Auf diesem Blog gibt er Interessenten relevante Tipps und Tricks zur Immobilienbranche. Mit über 600 erfolgreich vermittelten Objekten und über 3000 zufriedenen Kunden ist er in der Region Augsburg, Günzburg, und Krumbach die Anlaufstelle für Immobilienverkäufer und -käufer gleichermaßen.
