Fragen an Immobilienmakler - Das sollten Sie unbedingt beachten!

Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte oder den langersehnten Hauskauf plant, der wird von seinem Traumobjekt ganz genaue Vorstellungen haben. Schließlich soll es sich dabei um eine Investition fürs Leben handeln, egal ob Sie später selbst einziehen, oder das Objekt gewinnbringend vermieten wollen.

Für Fragen zur Wohnung oder zum Haus ist der Immobilienmakler der erste Ansprechpartner – doch welche Fragen sollten Sie ihm unbedingt stellen? Wir haben in unserem Artikel "Fragen an Immobilienmakler - Das sollten Sie unbedingt beachten!" die essenziellsten Fragen für Sie zusammengefasst.

Fragen zukünftiger Eigentümer vor der Immobiliensuche

Sich eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen kann für jeden völlig unterschiedlich begründet sein. Die einen möchten mit ihrer Familie selbst einen langfristig festen Wohnort in den eigenen vier Wänden haben, andere suchen nach einer passenden Investition für die Altersvorsorge.

Wohnungen werden häufig als Anlageobjekt genutzt und später vermietet – oder direkt selbst bezogen. Je nach Kaufhintergründe sollten Sie sich selbst einige Fragen stellen, ehe Sie mit der Suche nach dem passenden Objekt beginnen.

Wohnort / Lage

Die perfekte Lage einer Immobilie entscheidet vor allem bei Anlegern über die zukünftige Rendite. Aber auch dann, wenn Sie die Immobilie selbst mit Ihrer Familie beziehen möchten, sollten Sie sich Fragen zum Standort stellen. Allem voran: Möchten Sie zukünftig in der Stadt wohnen oder lieber ein idyllisches Leben auf dem Land leben? Soll die Wohnung oder das Haus im Zentrum liegen oder etwas außerhalb?

Je nach Lage und Umgebung variieren natürlich auch die Kaufpreise. Für Anleger sind Objekte inmitten der Stadt und mit perfekter Infrastruktur interessant. Familien zieht es eher in die ländlichere Region.

Persönliche Umstände

Bei der Suche nach Ihrem Traumobjekt überlegen Sie vorher inwiefern Sie bereit sind Ihre jetzige Umgebung zu verlassen. Oder aber, ob es nicht sogar gute Gründe dafür gibt in eine andere Stadt oder Region zu ziehen.

Eine bessere Infrastruktur, kürzere Fahrtwege zur Arbeitsstelle, attraktivere Wohnumgebung oder mehr Nähe zu Freunden und Verwandten – binden Sie diese Fragen in Ihre Suche mit ein. Und machen Sie nur dann Abstriche wenn Sie damit auch langfristig zurechtkommen!

Alt- oder Neubau

Auch die Art des Objekts kann die Suche nach der perfekten Immobilie eingrenzen, wobei Sie stets die Vor- und Nachteile von Alt- und Neubau in Betracht ziehen sollten. In einer Altbauwohnung müssen Sie mitunter vieles renovieren, was wiederum die eine oder andere Herausforderung mitbringt. Neubauten beispielsweise vereinfachen diverse Vorhaben, etwa in Sachen Installationen. Und oft werden diese Objekte bereits bezugsfertig angeboten. Wie viel Zeit und zusätzliches Geld wollen Sie demnach in Ihre Immobilie stecken?

Wohneinheiten

Wer nach einer Wohnung sucht, der wird wahrscheinlich Nachbarn haben, denn Eigentumswohnungen werden oft innerhalb größerer oder kleinerer Wohneinheiten verkauft. Wie viele Wohnungen dürfen es also höchstens sein?

Kinder

Wer Kinder hat oder in naher Zukunft plant, der sollte sich auch hier Gedanken um Angebote rund um die zukünftige Eigentumswohnung machen. Immerhin benötigen Sie mit Kindern mindestens Kindergärten und Schulen, welche auch für die Kleinen schnell zu erreichen sind. Ebenso sind Spielplätze in der Nähe oder Sportanlagen und Vereine wichtig.

Öffentliche Verkehrsmittel

Die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel ist mitunter entscheidend für den Kauf einer Immobilie. Spätestens dann, wenn Kinder den Ort verlassen müssen um in eine weiterführende Schule zu gelangen. Oder aber, wenn ein Teil der Familie nicht mit dem Auto in die Arbeit fahren kann.

Einkaufsmöglichkeiten

Einen Haushalt zu führen bedeutet auch, passende Einkaufsmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe zu haben. Wer alle zwei bis drei Tage, 30 Minuten einfach von der Wohnung zum nächsten Supermarkt fahren muss, wird vielleicht die Freude am Eigentum verlieren.

Supermärkte, Bekleidungsgeschäfte oder Drogerien sind allerdings selbst in ländlichen Regionen sehr gut vertreten. Der Grund: Ländlichere Regionen werden bei Familien immer beliebter, sodass sich hier die Infrastruktur massiv ausgebaut hat.

Finanzen / Vermietung

Natürlich müssen Sie sich unterm Strich die Frage stellen, wie viel eine Wohnung inklusive aller Kaufneben- und Renovierungskosten kosten darf. Und mit Sicherheit gibt es – je nach Spielraum – den einen oder anderen „Abstrich“, den Sie dann machen müssen.

Sollten Sie lhr Objekt mittelfristig weiterverkaufen wollen, so achten Sie bei Ihrer Kaufentscheidung darauf, dass das Objekt auch für Mieter und zukünftige Käufer interessant ist. Stellen Sie sich die Frage nach der Zielgruppe Ihrer Wohnung und erkundigen Sie sich beim Bauamt nach geplanten Bauvorhaben in der Nähe des Objekts.

Wichtig wäre es hier, den Wert der Immobilie auch langfristig zu halten und bestenfalls steigern zu können. Sollten Sie das Objekt gar nicht selbst beziehen wollen, so sollte diese möglichst gut und schnell von Ihrem eigenen Wohnort entfernt liegen.

Checkliste zur Wohnungssuche – Fragen zu Zustand und Ausstattung

Die gute Nachricht: Es ist einfacher eine Wohnung zu kaufen, als eine zur Miete zu bekommen. Dennoch ist es wichtig, bei der Besichtigung alle möglichen Informationen zu erhalten, um darauf basierend später eine Kaufentscheidung treffen zu können. Hier müssen Sie sich wirklich auf die Fakten konzentrieren und sich nicht vom „Schöngerede“ des Maklers blenden lassen. Es geht hier immerhin um Ihr Geld, um viel Geld!

Tipp: Gehen Sie immer tagsüber zur Wohnungsbesichtigung, sodass Sie ein realistisches Bild der Wohnung bekommen. Wie fällt das Licht in die Zimmer, wie scheint die Sonne und wie günstig oder ungünstig liegen Balkon oder Terrasse?

Bereiten Sie sich auf den Besichtigungstermin vor. Sollten Sie sich unsicher sein, so nehmen Sie idealerweise einen unabhängigen Sachverständigen mit zum Termin. Dieser kann die Wohnung auf Herz und Nieren prüfen, ohne voreingenommen zu sein.

Achten Sie darauf, dass die gemachten Angaben im Exposé auch wirklich den tatsächlichen Maßen entsprechen. Berücksichtigen Sie etwaige Mängel, machen Sie Fotos und schätzen Sie den eventuellen Renovierungsbedarf realistisch ein. Das Bauchgefühl kommt ganz zum Schluss!

Folgende Fragen sollten Sie dem Immobilienmakler zum Außenbereich stellen:

• In welchem Jahr wurde das Haus erbaut?
• Um welche Art von Haus handelt es sich? (Verputztes oder unverputztes Massivhaus, Fertighaus oder Holzhaus?)
• Welche Modernisierungsmaßnahmen wurden binnen der letzten Zeit durchgeführt?
• Wurde das Objekt nebst Grundstück gepflegt?
• Welche Mängel weist das Objekt auf?
• Gab es oder gibt es aktuell Probleme mit Nässe, Schwamm oder Schimmel?
• Wie ist der Zustand der Bausubstanz? (Sehr wichtig bei älteren Häusern)
• Wurde das Haus beim Bau gedämmt oder wurde es später nachgerüstet?
• Wie wurde das Dach gedämmt und wie alt ist es?

Tipp: Kennen Sie die Nachrüstpflichten nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) schon? Wenn Sie sich ein älteres Gebäude (Altbau) ansehen und dieses kaufen möchten, sollten Sie diese unbedingt kennen, um Bußgelder zu vermeiden. Gültig ist das Gesetz übrigens für Immobilienkäufer nach dem 1.02.2002. Zu den Nachrüstpflichten gehören:

• Einen veralteten Heizkessel erneuern
• Nicht gedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen zu dämmen
• Geschossdecken oder Dächer dämmen, welche einen beheizten von einem unbeheizten Raum trennen

Sie sehen, diese Nachrüstpflichten können teuer im Umbau werden, ebenso wie die auferlegten Bußgelder bei Nichteinhaltung!

Folgende Fragen sollten Sie dem Immobilienmakler zur Wohnung / Haus selbst stellen:

• Passen die Aufteilungen und Räumlichkeiten wirklich zu unseren Bedürfnissen? Welche Umbauten wären möglich, wenn die Familie größer wird?
• Wann wurden die Fußböden erneuert und in welchem Zustand sind diese?
• Gibt es eine Fußbodenheizung?
• Wie hoch sind die Decken der Räume?
• Wann wurden die Fenster erneuert oder in welchem Zustand sind sie? Welches Material weißen die Fenster auf?
• Sind alle elektrischen Leitungen in einem guten Zustand? Lassen sich die Anzahl und die Lage von Steckdosen und Lichtschaltern noch verändern? (Neubauten)
• Wie wird die Warmwasseraufbereitung der Wohneinheiten geregelt? Wie steht es um den Zustand der Leitungen?
• Lassen sich Waschmaschinen und Trockner gut anschließen und gibt es genügend Platz dafür?
• Befindet sich im Haus oder der Wohnung weiterer Stauraum, wie etwa auf dem Dach?
• Müssen die Badezimmer alsbald erneuert oder modernisiert werden? Wie alt sind die Sanitäranlagen oder wann wurde das Badezimmer renoviert?
• Handelt es sich um eine Einbauküche oder muss eine neue Küche vor dem Einzug eingebaut werden?
• Gibt es einen Balkon oder eine Terrasse? Wie sind diese gelegen und wann scheint dort die Sonne?
• Wie sicher ist die Wohnungstür? Gibt es Überwachungsanlagen, eine Kamera, ein spezielles Schlosssystem?

Folgende Fragen sollten Sie dem Immobilienmakler zu den Gemeinschaftsbereichen stellen:

Wer eine Wohnung kaufen möchte, der wird dies wahrscheinlich in einem mehr oder weniger großen Wohnblock tun. Auch hier sollten Sie auf folgende wichtige Fragen an den Makler nicht verzichten:

• Finden sich an den Haupteingangsbereichen moderne Standards wie Einbruchschutz wieder?
• Funktionieren die Klingelanlagen und existiert eine funktionierende Gegensprechanlage?
• Wie ist es um die Briefkästen bestellt? (Zustand, Zugänglichkeit)
• Welchen Eindruck machen Eingangsbereich und Treppenhaus? (Wände, Treppen, Geländer)
• Für höherliegende Wohnungen: Gibt es einen Fahrstuhl?
• Gibt es geeignete Abstell- oder Absperrmöglichkeiten für Kinderwägen und Fahrräder?
• Gibt es Gemeinschaftsgeräte im Waschkeller?
• Wie sind die Gartenbereiche aufgeteilt? Gibt es Gemeinschaftsgärten oder einzelne Parzellen?
• Muss ein PKW-Stellplatz oder eine Garage zusätzlich erworben werden?
• Gibt es externe Dienstleister für Hausmeistertätigkeiten?

Folgende Fragen sollten Sie dem Immobilienmakler zur Nachbarschaft stellen:

• Wer wohnt im Haus? Überwiegend Familien mit Kindern, ältere Leute, Studenten?
• Gibt es Verkehrslärm?

Generell empfiehlt es sich, sich auch einen Eindruck von den umliegenden Wohngebäuden zu machen und ggf. einmal mit den direkten Nachbarn zu sprechen. Es macht keinen Sinn als Familie mit 3 Kindern, in einen Wohnkomplex zu ziehen, in welchem vorwiegend ältere Menschen leben. Hier wäre Ärger vorprogrammiert.

Weitere wichtige Fragen für einen Immobilienmakler vor dem Kauf

Tatsächlich müssen sich Käufer einer Wohnung oder eines Hauses weit mehr Fragen stellen, als bei dem Anmieten eines Objekts. Immerhin sollten Sie sich vor Augen führen, dass Sie hier viel Geld investieren und zukünftig für Ihren Kauf verantwortlich sein werden.

Erfragen Sie folgende Aspekte vor dem Kauf einer Immobilie daher unbedingt:

• Grundriss
• Quadratmeter der Wohn- und Nutzfläche
• Grundbuchauszug und Energieausweis
• Monatlich bisher anfallendes Hausgeld (Verteilungsschlüssel)
• Protokolle der Eigentümerversammlung (Stehen Modernisierungsmaßnahmen an?)
• Zusätzliche Ausgaben für bereits integrierte Einbauten (Küche)

Werfen Sie vor dem Kauf Ihrer Traumimmobilie auch unbedingt einen Blick ins Grundbuch oder stellen Sie Fragen an das Bauamt. So ist es für Sie interessant zu wissen, ob in naher Zukunft Neubauten in der Nachbarschaft oder Straßensanierungen geplant sind. Dies könnte zusätzlich Kosten verursachen oder die Pläne gänzlich verwerfen.

Auch die Frage nach dem Denkmalschutz sollte gestellt werden, was auch einzelne Teile des Hauses oder Objektes betreffen kann.

Energie und Zukunft

Wer sich eine Immobilie kauft, der sollte nicht nur an die einmal anfallenden Kosten denken, sondern auch hinterfragen, welche Kosten zukünftig verursacht werden. Denken Sie etwa an die Ausgaben für die Heizung und das Warmwasser.

Kaufen Sie beispielsweise eine Wohnung mit einer energieeffizienten Heizungsanlage, so haben Sie bereits viel gewonnen. Wenn nicht, so könnte dies alsbald fällig werden. Wohnen Sie zudem in einem Mehrfamilienhaus, so entscheiden Sie über eine mögliche Nachrüstung nicht alleine.

Generell ist der Kauf einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus etwas weniger flexibel, was Ihre Entscheidungsfreiheit betrifft. So ist es möglich, dass später einmal seniorengerecht umgebaut werden muss. Es könnte schließlich sein, dass der Einbau eines Fahrstuhls notwendig wird.

Erfragen Sie also auch folgende Dinge vor dem Kauf einer Eigentumswohnung:

• Welche Heizungsanlage ist derzeit im Haus verbaut und ist seitens der Eigentümergemeinschaft eine Umrüstung auf eine energieeffiziente Heizungsanlage geplant?
• Welche Energiewerte weist das Haus aktuell auf?
• Planen die Eigentümer des Mehrfamilienhauses eine nachträgliche Fassadendämmung?
• Ist eine Neudeckung des Daches geplant?
• Könnte die Wohnung zum jetzigen Zeitpunkt bereits barrierefrei genutzt werden oder würde es hier zu Umbauten kommen? Wenn ja, welche?
• Wie hoch sind ist die Instandhaltungsrücklage?
• Sind Sonderumlagen für Modernisierungen geplant oder bereits beschlossen?

Wichtiges zum Kaufvertrag

Glückwunsch! Die Traumimmobilie wurde gefunden, Sie haben die Zusage des Immobilienmaklers bekommen. Fehlt nur noch die Unterschrift auf dem Kaufvertrag, sofern auch die Bank grünes Licht gegeben hat. Doch halt!

Zuerst müssen Sie zum Notar, denn einen Immobilienkaufvertrag können Sie sich nicht einfach aus dem Internet ausdrucken.

Hat der Notar den Kaufvertrag aufgesetzt, so sollten Sie diesen in aller Ruhe prüfen. Hierfür haben Sie 14 Tage Zeit, falls eine der Parteien gewerblich handelt. Im reinen Verbrauchergeschäft gilt eine unbefristete Prüfungszeit. Rechtlich betrachtet muss der Kaufvertrag zwei Wochen vor dem Notartermin auf Ihrem Tisch liegen, um Ihnen die vorgeschriebene Bedenk- und Prüfzeit zu ermöglichen.

Aber: Gehen Sie niemals ohne die Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank zum Notartermin, um den Kaufvertrag zu unterzeichnen. Ist dies nämlich geschehen, so ist der Vertrag gültig – ganz gleich ob Sie nun Geld von Ihrer Bank bekommen, oder vielleicht doch nicht. Am besten ist es, wenn zusätzlich die Grundschuldurkunde nach dem Kaufvertrag mitprotokolliert wird. Somit ist der gesamte Vorgang in einem Schritt erledigt.

Bleiben Sie daher mit Ihrer Bank in Kontakt und legen Sie den Notartermin so, dass Sie auch mit diesem zum Termin erscheinen können.

Warum Immobilienmakler und nicht Eigentümer?

Fragen Sie sich an dieser Stelle, warum die meisten Objekte über einen Immobilienmakler verkauft werden und nicht vom Eigentümer selbst? Immerhin würden sich beide Parteien Maklergebühren sparen!

Generell wäre dies zwar möglich, viele Eigentümer trauen sich einen Verkauf – und vor allem Verhandlungen – nicht alleine zu. Dann macht es natürlich Sinn, den Profi ranzulassen. Er kann auf kritische Fragen und auf die Bedürfnisse der Käufer eingehen, sowie Probleme aus der Welt schaffen.

Außerdem sind Makler stets neutral am Werk, so ganz ohne Bauchgefühl oder nostalgischer Gefühle zum Objekt. Aber: Des einen Freud, des anderen Leid. Denn Immobilienmakler sind oft geschickte und durchaus sympathische Verkäufer.

Gute Makler scheuen sich jedoch nicht davor, ausführliche und faktenbasierte Antworten zu geben, die sich jederzeit überprüfen lassen.

Ein Grund mehr, auch als Käufer einer Immobilie, einen Experten (Sachverständigen) mit an Bord zu haben. Oder aber, nicht ohne unseren Checklisten-Katalog zur Besichtigung und an den Wohnungs- oder Hauskauf zu gehen.