Immobilienbesichtigung: Wichtige Fragen an Immobilienmakler stellen

Wer eine Eigentumswohnung oder ein eigenes Haus kaufen möchte, hat meist schon ganz genau Vorstellungen von seinem Traumobjekt. Ein Immobilienkauf bedeutet für die Meisten eine Investition fürs Leben, egal ob Sie später selbst einziehen, oder das Objekt gewinnbringend vermieten wollen.

Für Fragen bei der Immobilienbesichtigung ist der Makler der erste Ansprechpartner – doch welche Fragen sollten Sie dem Makler stellen? Wir haben in unserem Artikel einen Fragenkatalog mit den essentiellsten Punkten zusammengestellt.

Diese Fragen sollten Sie sich als Kaufinteressent vor der Immobiliensuche stellen

Sich ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, kann für jeden völlig unterschiedlich begründet sein. Die einen möchten mit ihrer Familie selbst einen langfristig festen Wohnort in den eigenen vier Wänden haben, andere suchen nach einer passenden Investition für die Altersvorsorge.

Wohnungen werden häufig als Anlageobjekt genutzt und später vermietet – oder direkt selbst bezogen. Je nach Kaufhintergründen sollten Sie sich selbst einige Fragen stellen, ehe Sie mit der Suche nach dem passenden Objekt beginnen.

Wohnort / Lage

Die perfekte Lage eines Objektes entscheidet vor allem bei Anlegern über die zukünftige Rendite. Aber auch dann, wenn Sie die Immobilie selbst mit Ihrer Familie beziehen möchten, sollten Sie sich Fragen zum Standort stellen.

Allem voran: Möchten Sie zukünftig in der Stadt wohnen oder lieber ein idyllisches Leben auf dem Land leben? Soll die Wohnung oder das Haus im Zentrum liegen oder etwas außerhalb?

Je nach Lage und Umgebung variiert natürlich auch der Kaufpreis. Für Anleger sind Objekte inmitten der Stadt und mit perfekter Infrastruktur interessant. Familien zieht es eher in die ländlichere Region.

Persönliche Umstände

Wenn Sie Ihre Traumimmobilie suchen, denken Sie im Voraus darüber nach, ob Sie bereit sind, Ihren aktuellen Standort zu verlassen. Vielleicht gibt es sogar gute Gründe, in eine andere Stadt oder Region zu ziehen.

Eine bessere Infrastruktur, kürzere Fahrtwege zur Arbeitsstelle, attraktivere Wohnumgebung oder mehr Nähe zu Freunden und Verwandten – binden Sie diese Fragen in Ihre Suche mit ein. Und machen Sie nur dann Abstriche, wenn Sie damit auch langfristig zurechtkommen!

Alt- oder Neubau

Auch die Art des Objekts kann die Suche nach der perfekten Immobilie eingrenzen, wobei Sie stets die Vor- und Nachteile von Alt- und Neubau in Betracht ziehen sollten. In einer Altbauwohnung müssen Sie mitunter vieles renovieren, was wiederum die eine oder andere Herausforderung mitbringt.

Neubauten beispielsweise vereinfachen diverse Vorhaben, etwa in Sachen Installationen. Und oft werden diese Objekte bereits bezugsfertig angeboten. Wie viel Zeit und zusätzliches Geld wollen Sie demnach in Ihre Immobilie stecken?

Wohneinheiten

Wer nach einer Wohnung sucht, der wird wahrscheinlich Nachbarn haben, denn Eigentumswohnungen werden oft innerhalb größerer oder kleinerer Wohneinheiten verkauft. Wie viele Wohnungen dürfen es also höchstens sein?

Kinder

Wer Kinder hat oder zeitnah plant, der sollte sich auch hier Gedanken um Angebote rund um das zukünftige Eigenheim machen. Immerhin benötigen Sie mit Kindern mindestens Kindergärten und Schulen, welche auch für die Kleinen schnell zu erreichen sind. Ebenso sind Spielplätze in der Nähe oder Sportanlagen und Vereine wichtig.

Öffentliche Verkehrsmittel

Die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel ist mitunter entscheidend für den Kauf Ihrer Wunschimmobilie. Spätestens dann, wenn Kinder den Ort verlassen müssen um in eine weiterführende Schule zu gelangen. Oder aber, wenn ein Teil der Familie nicht mit dem Auto in die Arbeit fahren kann.

Einkaufsmöglichkeiten

Auch die schnelle Erreichbarkeit von passenden Einkaufsmöglichkeiten ist ein wichtiger Punkt. Wer alle zwei bis drei Tage, 30 Minuten einfach von der Wohnung zum nächsten Supermarkt fahren muss, wird vielleicht die Freude am Eigentum verlieren.

Finanzen / Vermietung

Natürlich müssen Sie sich unterm Strich die Frage stellen, wie viel eine Immobilie inklusive aller Kaufneben- und Renovierungskosten kosten darf. Und mit Sicherheit gibt es – je nach Spielraum – den einen oder anderen „Abstrich“, den Sie dann machen müssen.

Sollten Sie Ihre Immobilie mittelfristig weiterverkaufen wollen, so achten Sie bei Ihrer Kaufentscheidung darauf, dass das Objekt auch für zukünftige Mieter oder Kaufinteressenten ansprechend ist. Stellen Sie sich die Frage nach der Zielgruppe Ihrer Immobilie und erkundigen Sie sich beim Bauamt nach geplanten Bauvorhaben in der Nähe, denn auch diese können den späteren Verkaufspreis beeinflussen.

Wichtig wäre es hier, den Marktwert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung auch langfristig zu halten und bestenfalls steigern zu können. Sollten Sie die Immobilie gar nicht selbst beziehen wollen, so sollte diese möglichst gut und schnell erreichbar von Ihrem eigenen Wohnort entfernt liegen.

Immobilienbesichtigung – Fragen an den Makler zu Zustand und Ausstattung

Bei Besichtigungsterminen ist es als Interessent wichtig, sich gut vorzubereiten und so viele Fragen wie möglich rund um die Immobilie beim Makler zu stellen. Sie möchten mehr Details? Fragen Sie ruhig! Schließlich müssen Sie später anhand der erhaltenen Eckdaten eine Entscheidung treffen.

Tipp: Vereinbaren Sie den Besichtigungstermin immer tagsüber, sodass Sie ein realistisches Bild der Wohnung bekommen. Wie fällt das Licht in die Zimmer, wie scheint die Sonne und wie günstig oder ungünstig liegen Balkon oder Terrasse?

Wenn Sie auf der sicheren Seite sein möchten, beauftragen Sie idealerweise einen unabhängigen Gutachter, der Sie begleitet. Dieser prüft den Zustand der Immobilie auf Herz und Nieren, ohne voreingenommen zu sein.

Achten Sie darauf, dass die gemachten Angaben im Exposé auch wirklich den tatsächlichen Maßen entsprechen. Berücksichtigen Sie etwaige Mängel, machen Sie Fotos und schätzen Sie den eventuellen Renovierungsbedarf realistisch ein. Das Bauchgefühl kommt ganz zum Schluss!

Folgende Fragen sollten Sie dem Immobilienmakler zum Außenbereich stellen:

• In welchem Jahr wurde das Haus erbaut?
• Um welche Art von Haus handelt es sich? (Verputztes oder unverputztes Massivhaus, Fertig- oder Holzhaus?)
• Welche Modernisierungsmaßnahmen wurden binnen der letzten Zeit durchgeführt?
• Wurde das Objekt nebst Grundstück gepflegt?
• Welche Mängel weist das Objekt auf?
• Gab es oder gibt es aktuell Probleme mit Nässe (z.B. durch einen Wasserschaden), Schwamm oder Schimmel?
• Wie ist der Zustand der Bausubstanz? (Sehr wichtig bei älteren Häusern, eventuelle steht eine Sanierung an)
• Wurde die Dämmung direkt beim Hausbau eingebaut oder später ergänzt?
• Wie wurde das Dach gedämmt und wie alt ist es?

Tipp: Kennen Sie die Nachrüstpflichten nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) schon? Wenn Sie sich ein älteres Gebäude (Altbau) ansehen und dieses kaufen möchten, sollten Sie diese unbedingt kennen, um Bußgelder zu vermeiden. Gültig ist das Gesetz übrigens für Immobilienkäufer nach dem 1.02.2002. Zu den Nachrüstpflichten gehören:

• Einen veralteten Heizkessel erneuern
• Nicht gedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen zu dämmen
• Geschossdecken oder Dächer dämmen, welche einen beheizten von einem unbeheizten Raum trennen

Sie sehen, diese Nachrüstpflichten können teuer im Umbau werden, ebenso wie die auferlegten Bußgelder bei Nichteinhaltung!

Am 01.01.2024 ist die zweite Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG 2023) in Kraft getreten. Generell gilt, dass jede neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss.

Dies gilt bereits verbindlich für Neubauten in Neubaugebieten. Für bestehende Gebäude und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten gibt es Übergangsfristen. Detaillierte Informationen finden Sie in unserem Blogartikel “Gebäudeenergiegesetz 2023“.

Folgende Punkte sollten Sie als Kaufinteressent zur Immobilie selbst ansprechen:

• Passen die Aufteilungen und Räumlichkeiten wirklich zu unseren Bedürfnissen? Welche Umbauten wären möglich, wenn die Familie größer wird?
• Wann wurden die Fußböden erneuert und in welchem Zustand sind diese?
• Gibt es eine Fußbodenheizung?
• Wie hoch sind die Decken der Räume?
• Wann wurden die Fenster erneuert oder in welchem Zustand sind sie? Welches Material weißen die Fenster auf und wurde hier auf Wärmeisolierung geachtet?
• Sind alle elektrischen Leitungen in einem guten Zustand? Lässt sich die Anzahl und die Lage von Steckdosen und Lichtschaltern noch verändern? (Neubauten)
• Wie wird die Warmwasseraufbereitung der Wohneinheiten geregelt? Wie ist der Zustand der Wasserleitungen?
• Lassen sich Waschmaschinen und Trockner gut anschließen und gibt es genügend Platz dafür?
• Befindet sich im Haus oder der Wohnung weiterer Stauraum, wie etwa auf dem Dach?
• Müssen die Badezimmer alsbald erneuert oder modernisiert werden? Wie alt sind die Sanitäranlagen oder wann wurde das Badezimmer renoviert?
• Handelt es sich um eine Einbauküche oder muss eine neue Küche vor dem Einzug eingebaut werden?
• Gibt es einen Balkon oder eine Terrasse? Wie sind diese gelegen und wann scheint dort die Sonne?
• Wie sicher ist die Wohnungstür? Gibt es Überwachungsanlagen, eine Kamera, ein spezielles Schlosssystem?

Wichtige Fragen zu den gemeinschaftlich benutzten Bereichen:

Wer eine Wohnung kaufen möchte, der wird dies wahrscheinlich in einem mehr oder weniger großen Wohnblock tun. Auch hier sollten Sie auf folgende wichtige Fragen an den Makler nicht verzichten:

• Finden sich an den Haupteingangsbereichen moderne Standards wie Einbruchschutz wieder?
• Funktionieren die Klingelanlagen und existiert eine funktionierende Gegensprechanlage?
• Wie ist es um die Briefkästen bestellt? (Zustand, Zugänglichkeit)
• Welchen Eindruck machen Eingangsbereich und Treppenhaus? (Wände, Treppen, Geländer)
• Für höherliegende Wohnungen: Gibt es einen Fahrstuhl?
• Gibt es geeignete Abstell- oder Absperrmöglichkeiten für Kinderwägen und Fahrräder?
• Gibt es Gemeinschaftsgeräte im Waschkeller?
• Wie sind die Gartenbereiche aufgeteilt? Gibt es Gemeinschaftsgärten oder einzelne Parzellen?
• Muss ein PKW-Stellplatz oder eine Garage zusätzlich erworben werden?
• Gibt es externe Dienstleister für Hausmeistertätigkeiten?

Fragen zur Nachbarschaft:

• Wer wohnt im Haus? Überwiegend Familien mit Kindern, ältere Leute, Studenten?
• Wie viele vermietete Immobilien gibt es?
• Hört man Verkehrslärm?

Generell empfiehlt es sich, sich auch einen Eindruck von den umliegenden Wohngebäuden zu machen und ggf. einmal mit den direkten Nachbarn zu sprechen. Vielleicht bietet sich auch die Möglichkeit, mit den vorherigen Bewohnern zu sprechen.

Es macht keinen Sinn als Familie mit 3 Kindern, in einen Wohnkomplex zu ziehen, in welchem vorwiegend ältere Menschen leben. Hier wäre Ärger vorprogrammiert.

Weitere Fragen an Immobilienmakler bei Besichtigungsterminen vor dem Immobilienkauf

Tatsächlich müssen sich beim Kauf weit mehr Fragen stellen, als bei der Anmietung einer Immobilie. Immerhin sollten Sie sich vor Augen führen, dass Sie hier viel Geld investieren und zukünftig für Ihren Kauf verantwortlich sein werden.

Deshalb sollten Sie folgende Aspekte erfragen:

• Grundriss
• Quadratmeter der Wohn- und Nutzfläche, Grundstücksgröße
• Grundbuchauszug und Energieausweis
• Monatlich bisher anfallendes Hausgeld (Verteilungsschlüssel)
• Protokolle der Eigentümerversammlung (Stehen Modernisierungsmaßnahmen an?)
• Zusätzliche Ausgaben für bereits integrierte Einbauten (Küche)

Bevor Sie Ihr Traumhaus oder Ihre Traumwohnung kaufen, ist es ratsam einen Blick in das Grundbuch zu werfen oder das Bauamt zu kontaktieren. Es ist wichtig zu erfahren, ob zeitnah Neubauten in der Umgebung geplant sind oder Straßensanierungen anstehen. Dies könnte zusätzliche Kosten verursachen oder Ihre Pläne beeinträchtigen.

Denken Sie auch daran, nach einem etwaigen Denkmalschutz zu fragen. Dieser kann die ganze Immobilie oder auch nur Teile davon betreffen.

Energie und Zukunft – Das ist für Sie als Interessent wichtig bei einer Immobilie

Wer sich eine Immobilie kauft, der sollte nicht nur an die einmal anfallenden Kosten denken, sondern auch hinterfragen, welche Kosten zukünftig verursacht werden. Denken Sie etwa an die Ausgaben für Heizung und Warmwasser.

Kaufen Sie beispielsweise eine Wohnung mit einer energieeffizienten Heizungsanlage, so haben Sie bereits viel gewonnen. Wenn nicht, so könnte dies alsbald fällig werden. Wohnen Sie zudem in einem Mehrfamilienhaus, so entscheiden Sie über eine mögliche Nachrüstung nicht alleine.

Generell ist der Kauf einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus etwas weniger flexibel, was Ihre Entscheidungsfreiheit betrifft. So ist es möglich, dass später einmal seniorengerecht umgebaut werden muss. Es könnte schließlich sein, dass der Einbau eines Fahrstuhls notwendig wird.

Erfragen Sie also auch folgende Dinge vor dem Kauf einer Eigentumswohnung:

• Welche Heizungsanlage ist derzeit im Haus verbaut und ist seitens der Eigentümergemeinschaft eine Umrüstung auf eine energieeffiziente Heizungsanlage geplant?
• Welche Energiewerte weist das Haus aktuell auf?
• Planen die Eigentümer des Mehrfamilienhauses eine nachträgliche Fassadendämmung?
• Ist eine Neudeckung des Daches geplant?
• Könnte die Wohnung zum jetzigen Zeitpunkt bereits barrierefrei genutzt werden oder würde es hier zu Umbauten kommen? Wenn ja, welche?
• Wie hoch sind ist die Instandhaltungsrücklage?
• Sind Sonderumlagen für Modernisierungen geplant oder bereits beschlossen?

Wichtiges zum Kaufvertrag

Glückwunsch! Die Traumimmobilie wurde gefunden, Sie haben die Zusage des Immobilienmaklers bekommen. Fehlt nur noch die Unterschrift auf dem Kaufvertrag, sofern auch die Bank grünes Licht gegeben hat. Doch Halt!

Zuerst müssen Sie zum Notar, denn einen Immobilienkaufvertrag können Sie sich nicht einfach aus dem Internet ausdrucken.

Hat der Notar den Kaufvertrag aufgesetzt, so sollten Sie diesen in aller Ruhe prüfen. Hierfür haben Sie 14 Tage Zeit, falls eine der Parteien gewerblich handelt. Im reinen Verbrauchergeschäft gilt eine unbefristete Prüfungszeit. Rechtlich betrachtet muss der Kaufvertrag zwei Wochen vor dem Notartermin auf Ihrem Tisch liegen, um Ihnen die vorgeschriebene Bedenk- und Prüfzeit zu ermöglichen.

Aber: Gehen Sie niemals ohne das Finanzierungszertifikat Ihrer Bank zum Notartermin, um den Kaufvertrag zu unterzeichnen. Ist dies nämlich geschehen, so ist der Vertrag gültig – ganz gleich, ob Sie nun Geld von Ihrer Bank bekommen, oder vielleicht doch nicht. Am besten ist es, wenn zusätzlich die Grundschuldurkunde nach dem Kaufvertrag mitprotokolliert wird. Somit ist der gesamte Vorgang in einem Schritt erledigt.

Bleiben Sie daher mit Ihrer Bank in Kontakt und legen Sie den Notartermin so, dass Sie auch mit diesem zum Termin erscheinen können.

Warum Immobilienmakler und nicht Eigentümer?

Fragen Sie sich an dieser Stelle, warum die meisten Objekte über einen Immobilienmakler verkauft werden und nicht von den Eigentümern selbst? Immerhin würden sich beide Parteien Maklergebühren sparen!

Generell wäre dies zwar möglich, viele Eigentümer trauen sich den Verkauf ihrer Immobilie – und vor allem die Verhandlungen – nicht alleine zu. Dann macht es natürlich Sinn, den Profi heranzulassen. Er kann auf kritische Fragen und auf die Bedürfnisse der Käufer eingehen, sowie Probleme aus der Welt schaffen.

Außerdem sind Makler stets neutral am Werk, so ganz ohne Bauchgefühl oder nostalgische Gefühle zur Immobilie. Aber: Des einen Freud, des anderen Leid. Denn Immobilienmakler sind oft geschickte und durchaus sympathische Verkäufer.

Gute Makler scheuen sich jedoch nicht davor, ausführliche und faktenbasierte Antworten zu geben, die sich jederzeit überprüfen lassen.

Ein Grund mehr, auch als Käufer einer Immobilie, einen Experten (Gutachter) mit an Bord zu haben. Oder aber, nicht ohne unseren Checklisten-Katalog zur Besichtigung und an den Wohnungs- oder Hauskauf zu gehen.

Häufig gestellte Fragen