Immobilie verkaufen – aber richtig - Profitieren Sie jetzt von diesen Tipps!

24. Oktober 2020

Immobilie verkaufen - aber nur mit diesen Tricks!

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, der sollte nicht blindlings eine Anzeige inserieren und nach Käufern suchen. Die gibt es zwar je nach Lage wie Sand am Meer, trotzdem sollten ein paar essenzielle Fragen vor dem Immobilienverkauf geklärt sein. So gibt es ein paar Besonderheiten, auf die Sie beim Verkauf unbedingt achten müssen. Angefangen vom richtigen Zeitpunkt des Verkaufs, über steuerliche Aspekte, bis hin zur Frage nach einem möglichen Gewinn.

 

Gute Vorbereitung ist alles – das sollten Sie abklären!

 

Vor allem dann, wenn auf der zu verkaufenden Immobilie noch ein Kredit lastet, sollte die Frage nach der Anschlussimmobilie gestellt werden. Möchten Sie zukünftig eine Wohnung mieten oder ein anderes Objekt kaufen?

 

Wichtig an dieser Stelle sind die geltenden Voraussetzungen, wenn Sie eine vorzeitige Kreditauflösung anstreben. Lohnt sich der Verkauf trotz zu zahlender Vorfälligkeitsentschädigung?

 

Unbedingt in Erfahrung zu bringen sind außerdem der Wert Ihrer Immobilie. Ein Verkauf macht erst Sinn, wenn Sie den Immobilienwert genau ermitteln konnten. Tatsächlich benötigen Sie hierfür meist Unterstützung durch einen Experten.

 

Stellen Sie alle notwendigen Verkaufsunterlagen zusammen und gehen Sie folgende Fragen Schritt für Schritt durch:

  • Wie soll meine zukünftige Wohnsituation aussehen? (Mieten oder kaufen)
  • Wie viel ist meine Immobilie wirklich wert? (Immobilienbewertung)
  • Verkaufen Sie das Inventar der Immobilie mit?
  • Welche Instandhaltungskosten verursachte die Immobilie in der Vergangenheit? (Aufstellungen)
  • Wie ist es um den Renovierungsbedarf der Immobilie bestellt?
  • Sind Versicherungsunterlagen, Teilungserklärungen oder Hausgeldabrechnungen vollständig?
  • Gibt es Personen mit einem Vorkaufsrecht auf die Immobilie?
  • Sind Unterlagen wie Flurkarte, Grundbuchauszug, Grundrisse und Energieausweis vollständig vorhanden?
  • Verlangt meine Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung durch Auflösung des bestehenden Kredits?
  • Bitte zusätzlich ebenfalls die gesetzlichen Rahmenbedingungen denken (z.B. Energieausweis bzw. Gebäudeenergiegesetz)

 

Wann sollte ich meine Immobilie verkaufen?

 

Viele Verkäufer von Immobilien denken außerdem über den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf nach. Natürlich sollten Sie möglichst dann verkaufen, wenn sich die Immobilienpreise auf einem zyklischen Hoch befinden. Und auch bei vermieteten Objekten macht es Sinn, diese erst in leerstehendem Zustand anzubieten.

 

Schwieriger kann es natürlich werden, wenn es sich um ein besonderes Objekt handelt und Sie womöglich einen Bauernhof verkaufen oder ein Ferienhaus verkaufen wollen.

 

Der Verkaufsmonat spielt hingegen wirklich keine Rolle, denn Personen auf der Suche nach einer Immobilie, suchen das ganze Jahr über. Klar ist aber auch, dass sich gerade Objekte mit Gärten und Terrassen besonders schön im Sommer präsentieren lassen.

 

Immobilie verkaufen Haus

Immobilie verkaufen, vermieten oder doch selbst nutzen?

 

Immobilie verkaufen oder vermieten? Es gibt viele Gründe für Eigentümer, sich diese Frage zu stellen. Und keine Frage, beide Optionen bieten gewisse Vor- und Nachteile:

 

Vor- und Nachteile für die Vermietung einer Immobilie

 

Lukrative Gewinne sind meist der Grund für den Kauf einer Immobilie und die anschließende Vermietung. Wer hier seine Rendite berechnen möchte, der setzt die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis. In der Regel ist die Rendite dann höher als bei anderen typischen Geldanlagen. Zudem sind sie inflationssicher und zuverlässig in Sachen Einnahmequelle – die perfekte Altersvorsorge!

 

Es gibt jedoch noch weit mehr gute Gründe, seine Immobilie zu vermieten:

 

  • Die perfekte Altersvorsorge, wenn Sie die Immobilie später selbst bewohnen möchten
  • Wertsteigerung in der Zukunft zu erwarten
  • Dauerhafter Mieterlös anstelle einmaligem Verkaufserlös
  • Instandhaltungskosten können ohne weitere Kreditaufnahme bewerkstelligt werden
  • Die Spekulationsfrist von 10 Jahren ist noch nicht abgelaufen, sodass bei einem Verkauf, Spekulationssteuer bezahlt werden müsste
  • Mietimmobilien in der Gegend obliegen einer hohen Nachfrage

 

Aber: die Vermietung einer Immobilie geht auch mit laufenden Pflichten einher, dessen Aufwand und Investitionen nicht zu unterschätzen sind. Auch die Suche nach einem zuverlässigen Mieter kann schwierig sein. Im schlimmsten Fall bekommen Sie es mit einem Mietnomaden und damit Mietausfällen zu tun.

 

Wichtig: Denken Sie auch an die jeweiligen Anforderungen einer Vermietbarkeit des Objektes und achten Sie auf die Mietpreisbremse. Diese gilt nur dort, wo es auch einen qualifizierten Mietspiegel gibt.

 

Und auch Leerstand aufgrund anderer Umstände können finanziell ganz schön zu Buche schlagen. Es ist absolut nicht einfach, die richtige Höhe der Miete zu berechnen, die jährlichen Heiz- und Betriebskosten des Mieters, sowie die Kosten für das Finanzamt zu dokumentieren.

 

Es fallen Reparatur- und Wartungsarbeiten an und der Vermieter muss sich um Schadensbeseitigung kümmern, bzw. diese bezahlen. Gründe, welche für eine Vermietung sprechen, sollten also immer den Nachteilen einer Vermietung gegenübergestellt werden.

 

Vor- und Nachteile für den Verkauf einer Immobilie

 

Wer keine Zeit oder finanziellen Mittel für die Verwaltung und Instandhaltung einer Immobilie hat, für den bietet sich ein Verkauf an. Eine gute Alternative zur Vermietung? In diesen Fällen schon:

 

  • Die Mietrendite ist geringer als die Erträge aus anderen Geldanlagen
  • Geld für Modernisierungsmaßnahmen oder Instandhaltungen fehlen
  • Mit dem Verkaufserlös lässt sich ein Kredit tilgen
  • Sie benötigen auf der Stelle eine hohe Summe Geld, um sich ein anderes Projekt finanzieren zu können
  • Die Immobilie ist seit mindestens 10 Jahren in Ihrem Eigentum und Sie brauchen keine Steuerzahlungen befürchten
  • Vermietete Wohnung verkaufen: Die Immobilie steht leer, was sich wertsteigernd auf die Immobilie auswirkt.

 

Die Nachfrage an Immobilien ist in gewissen Regionen enorm hoch. Dies führt dazu, dass die Verkaufspreise höher sind als in anderen Gebieten. Das können Sie sich zu Nutze machen und einen hohen Erlös aus dem Verkauf herausholen. Ist dies der Fall, so spricht nichts dagegen, sein Haus schnell verkaufen zu können.

 

Natürlich spielen auch immer steuerliche Aspekte eine Rolle, wenn es um die Frage „Vermietung oder Verkauf“ geht. Wer sein Objekt per Kredit finanziert, der profitiert bei der Vermietung aufgrund des steuerlichen Vorteils.

 

Wer zahlt bei einem Hausverkauf den Makler?

 

Seit Einführung des Bestellerprinzips zahlt bei einer Immobilienvermietung der Vermieter die Maklerprovision. Aber gilt dies auch beim Verkauf seines Hauses? Tatsächlich gibt es hier gewisse Neuerungen, die es zukünftig zu berücksichtigen gilt:

 

Immobilienmakler haben einen Anspruch auf eine Maklerprovision, sofern gewisse Voraussetzungen erfüllt werden. Dazu gehören ein gültiger Maklervertrag und der Umstand, dass der Makler seiner Maklertätigkeit auch nachweislich nachgekommen ist. Heißt, es kam zu einem Kaufvertrag oder Mietvertrag.

 

Immobilie verkaufen Handschlag

 

Bestellerprinzip auch beim Immobilienverkauf?

 

Um Immobilienkäufer zu entlasten, verlangen diverse politische Parteien eine Deckelung der Maklerprovision. Andere wollten die Kaufnebenkosten durch einen Freibetrag in der Grunderwerbssteuer entlasten. Aber: Ein reines Bestellerprinzip konnte beim Immobilienverkauf nicht umgesetzt werden. Einen Kompromiss gibt es dennoch:

 

Im Rahmen des Wohnpakets einigte man sich darauf, dass sich Käufer und Verkäufer die anfallenden Maklerprovisionen teilen sollen. Vor allem Immobilienkäufer in bestimmten Bundesländern wie Hamburg, Bremen, Berlin oder Hessen dürften sich freuen.

 

Ab dem 23. Dezember 2020 wird diese Neuregelung dann auch in Kraft treten. Zukünftig wird es also drei Varianten von Provisionsvereinbarungen geben:

 

  1. Der Makler schließt einen Vertrag mit Käufer und Verkäufer ab und vereinbart eine Doppelprovision. Dies wird künftig auch die häufigste Vorgehensweise sein – Verkäufer und Käufer teilen sich die Maklerprovision 50:50 beim Wohnungs- oder Hauskauf.

 

  1. Der Verkäufer schließt einen Vertrag mit dem Makler und verpflichtet sich zur Übernahme der Provisionskosten. Später holt er sich dann einen Teil davon vom Käufer zurück. In diesem Fall vertritt der Makler nur den Verkäufer und der Käufer verpflichtet sich lediglich, später einen Teil der Kosten zu tragen. Der Verkäufer kann also mehr als die 50% aus der Regelung tragen, wenn er dies möchte.

 

  1. Entweder der Verkäufer übernimmt die volle Provision, oder der Käufer tut dies. Einen Zwang zur Doppelprovision wird es nicht geben. So vereinbaren Makler und Verkäufer eine reine Innenprovision und der Verkäufer zahlt beispielsweise 6% des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer.

 

Auch reine Außenprovisionen sind zulässig, wenn der Käufer einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt und der Makler das Objekt noch nicht akquiriert hat.

 

Wichtig: Die neue Regelung gilt ausschließlich für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern (auch Doppelhaushälften und Reihenhäuser). Auch dann, wenn ein Objekt zum Verkaufszeitpunkt vermietet ist. Unbebaute Grundstücke, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien, sind von der Regelung ausgenommen.

 

Kann man eine Immobilie steuerfrei verkaufen?

 

Steuern sind beim Immobilienkauf- oder verkauf ein großes Thema. Immerhin mindert die Steuerzahlung den Gewinn. Generell sind Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerpflichtig, wobei auch der Verkauf einer Immobilie gehört. Es gibt jedoch eine Ausnahme:

 

Liegen zwischen Anschaffung / Bau der Immobilie und dem Verkauf dieser, mindestens 10 Jahre, so muss der Erlös daraus nicht versteuert werden. Innerhalb dieser Spekulationsfrist fallen hingegen Steuerzahlungen an, sofern das Objekt dann verkauft wird und der Verkäufer einen Gewinn einfährt.

 

Wichtig: Ausschlaggebend ist das Beurkundungsdatum der entsprechenden Kaufverträge.

 

Ebenfalls steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn Sie die Immobilie bis zum Verkaufszeitpunkt selbst bewohnt haben.

 

Sonderregelung Eigennutzung von Haus oder Wohnung

 

Es kommt also auch innerhalb der Spekulationsfrist dazu, dass der Gewinn aus dem Verkauf nicht zwangsläufig besteuert werden muss. Nämlich dann, wenn das Objekt zeitweise oder komplett selbst genutzt wurde. Zeitweise deshalb, weil Sie nicht ab dem Kauf selbst in der Immobilie wohnen müssen. Sie können sich also 2020 ein Haus kaufen, erst 2024 selbst dort einziehen und es zwei Jahre später steuerfrei verkaufen.

 

Wie viel Steuern bezahle ich beim Hausverkauf?

 

Die Höhe des Wertzuwachses und der persönliche Einkommenssteuersatz entscheiden über die Höhe der zu entrichtenden Steuern. Haben Sie das Haus oder die Wohnung vermietet, so werden die Anschaffungskosten durch die Abschreibungen vermindert.

 

Für die Berechnung nehmen Sie zunächst den Veräußerungserlös Ihrer Immobilie und ziehen von diesem Betrag Anschaffungskosten und Veräußerungskosten ab. Das Ergebnis beziffert den zu versteuerten Gewinn. Anhand Ihres persönlichen Steuersatzes (zum Beispiel 40%) können Sie nun den Anteil der zu zahlenden Steuer berechnen.

 

Und was ist, wenn ich durch den Immobilienverkauf Verluste erzielt habe?

 

Laut Einkommenssteuergesetz können Verluste nur bis zur Höhe des Gewinns, welche Sie im gleichen Kalenderjahr aus privaten Geschäften erzielt haben, ausgeglichen werden. Die Verluste können Sie nicht aus privaten Veräußerungsgeschäften mit Einkünften anderer Arten verrechnen.

 

Sie können einen Verlust also nur geltend machen, wenn sie einen Gewinn aus einem gleichartigen Geschäft gezogen haben. Dann können Sie die Steuerlast aus diesem Gewinn senken.

 

Immoblie verkaufen Schlüssel

 

Immobilie verkaufen – mit oder ohne Gewerbe?

 

Private Verkäufe von Immobilien sind in der Regel steuerfrei – es gibt jedoch Abgrenzungen zum gewerblichen Immobilienhandel, die Sie als Steuerzahler kennen sollten. Denn: Wer mit dem Verkauf von Eigentumswohnungen, Häusern oder Grundstücken Geld verdient, der muss Steuern bezahlen.

 

Doch wann beginnt der gewerbliche Immobilienhandel?

 

Von gewerblichem Immobilienhandel spricht man nicht etwa dann, wenn Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen. Sondern dann, wenn Sie mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren nach der Anschaffung wieder veräußern.

 

Der Grund für den Haus- oder Wohnungsverkauf ist dabei irrelevant. Natürlich wird das Finanzamt nicht von einem gewerblichen Immobilienhandel ausgehen, wenn Sie seit über fünf Jahren in Ihrem Haus wohnen und dieses schlussendlich verkaufen. Anders könnte dies aber bei Mehrfamilienhäusern mit mehreren Einheiten aussehen.

 

Steuerzahler sollten also unbedingt die Grenzwerte kennen und berücksichtigen, wenn Sie Ihre Immobilie richtig verkaufen wollen. Auszugehen ist also von der 3-Objekt-Grenze. Außerdem geht es hier dann nicht nur um die Einkommenssteuer, sondern auch um die Gewerbesteuer.

 

Handeln Sie aus Sicht des Finanzamtes gewerblich im Immobilienbereich, so müssen Sie zudem Buch führen und Bilanzierungen aufstellen. Sicherlich ist es aber so, dass auch Ausnahmeng gelten. Etwa dann, wenn Objekte aufgrund einer Scheidung verkauft werden müssen und auch Erbschaften gehören nicht in diese Kategorie.

 

Immobilie verkaufen unter allen Berücksichtigungen

 

Es gibt viele gute Gründe, seine Eigentumswohnung verkaufen zu wollen, ebenso, wie Sie vielleicht Ihr Grundstück verkaufen oder Ihr Haus verkaufen möchten. Aber auch einige, die womöglich dagegensprechen.

 

Berücksichtigen Sie stets steuerliche Aspekte und unterschätzen Sie den Aufwand und die Kosten bei einem Immobilienverkauf nicht. Eine Immobilie verkaufen ohne Makler spart zwar kosten, kann Sie aber um mehrere tausend Euro bringen, wenn Sie dies mit wenig Erfahrung tun.

 

Gehen Sie den Immobilienverkauf richtig an, nehmen Sie sich Zeit zur Vorbereitung und bedenken Sie die Option der Vermietung.

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Ralf Lenhart

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