Hausverkauf Ablauf – Vorbereitung, Verkauf, Abwicklung!

29. November 2022

Ein erfolgreicher Hausverkauf umfasst ein paar essenziell wichtige Schritte, die es unbedingt zu beachten gilt. Generell beschreibt der Ablauf beim Hausverkauf drei Phasen, angefangen von einer soliden Vorbereitung, über den eigentlichen Verkauf des Objekts, bis hin zur sauberen Abwicklung der Immobilie an den neuen Besitzer.

Grundsätzlich kann gesagt werden, dass der Immobilien- bzw. Hausverkauf einem festen Muster folgt. Dennoch ergibt es in vielen Fällen Sinn, die komplette Abwicklung von einem Profi begleiten zu lassen. Gute Immobilienmakler begleiten den Hausverkauf von A bis Z und bieten damit ihren Kunden die Sicherheit, alles richtigzumachen.

Fakt ist: Ein Hausverkauf ist zeitintensiv und bedarf neben gutem Verhandlungsgeschick, ein bisschen Fachkenntnisse. Ein Profi kann hier einen soliden Verkaufspreis erzielen und hat Expertise in Sachen potenzieller Kundengewinnung. Er hat den erfolgreichen Verkauf Ihres Objekts immer im Blick.

Lesetipp: Sie wollen Ihr Haus verkaufen, weil Sie sich in einer Scheidung befinden? Lesen Sie hier alles zum Thema Immobilie im Scheidungsfall.

Hausverkauf Ablauf: So wird der Hausverkauf perfekt vorbereitet!

Hauskauf Unterlagen
Erste wenn alle nötigen Unterlagen vorliegen, können die nächsten Schritte folgen.

1. Nie ohne Plan in den Verkauf starten - Sie brauchen eine Strategie!

Für einen reibungslosen und möglichst zügigen Hausverkauf braucht es einen bewährten Prozess und einer guten Planung und Strategie. Vor allem sollte sich die Frage stellen: Wie gehe ich beim Hausverkauf richtig vor? Um diese Frage beantworten zu können, muss zunächst die passende Zielgruppe für das Objekt gefunden werden. Je nach Art der Immobilie können das Familien, Singles, alleinstehende Paare, Pendler etc. sein.

Im Anschluss müssen die Verkaufsaktivitäten festgelegt werden, also die Art, wie das Haus beworben werden soll. Im Anschluss folgt die Planung der Finanzen. Also welche Werbemaßnahmen es benötigt und was diese kosten dürfen. Auch die Kosten für einen Makler müssen einbezogen werden, können sich aber im Anschluss hinsichtlich eines besseren erzielten Kaufpreises rentieren.

2. Zeitplanung realistisch einschätzen!

Die Zeit für die Vorbereitung für den Hausverkauf darf nicht unterschätzt werden. Vielleicht möchten Sie vorab sinnvolle Renovierungs- oder gar Sanierungsmaßnahmen angehen. Auch ist es unrealistisch zu glauben, dass trotz des stabilen Immobilienmarktes und der hohen Nachfrage nach Immobilien, direkt nach der ersten Besichtigung zu verkaufen.

Die Verkaufsdauer kann mit diversen Verzögerungen einhergehen, selbst, wenn es bereits in Richtung Vertragsabschluss geht. So kann es beispielsweise zu Verzögerungen seitens des Hauskäufers kommen, ebenso können diese kurzfristig absagen.

3. Alles selbst machen oder Immobilienmakler beauftragen - was macht Sinn?

Den Hausverkauf mit oder ohne Makler? Diese Frage stellen sich Hausverkäufer berechtigterweise und unter gewissen Umständen ist es auf jeden Fall ratsam, einen Profi mit ins Boot zu holen. Einen Fachmann, der genau weiß, wie er gewinnbringend Immobilien verkauft. Vor allem, wenn Sie wenig Zeit für den Immobilienverkauf haben, Ihre Immobilie mittels eines professionellen Exposés bewerben möchten oder in Sachen Preisverhandlung nicht sattelfest sind, kann ein Makler auf jeden Fall nützlich sein. Wer sich also eine möglichst effektive und effiziente Abwicklung wünscht, der braucht einen Fachmann.

4. Alle notwendigen Unterlagen zusammenfassen und besorgen!

Wer den Verkauf seiner Immobilie anstrebt, der sollte - egal ob mit oder ohne Makler - alle wichtigen Unterlagen beisammen haben. Wer seine Immobilie bereits potenziellen Käufern zur Besichtigung freigibt, aber gleichzeitig noch damit beschäftigt ist, wichtige Unterlagen zu suchen, der kommt durcheinander und mitunter ins Zeitproblem.

Was du für deinen Immobilienverkauf an Unterlagen brauchst:

  • Sämtliche Objektunterlagen wie Bauplan, Lageplan etc.
  • Den Grundbuchauszug
  • Eine aktuelle Nebenkostenübersicht
  • Sämtliche zum Objekt gehörige Versicherungsunterlagen
  • Den aktuellen Energieausweis
  • Eine Auflistung aller durchgeführten oder vor dem Verkauf geplanten Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen
  • Schöne Bilder der Immobilie
  • Sonstige individuelle Unterlagen wie Abwasserpläne etc.

Sie haben nun alle wichtigen Informationen und Unterlagen zusammen? Herzlichen Glückwunsch, eine große Hürde ist bereits genommen.

5. Das Objekt für den Verkauf vorbereiten!

Viele Verkäufer denken oftmals nicht daran, dass ihre Immobilie vor Ort von Kunden besichtigt wird. Schöne Fotografien, die das Objekt ins beste Licht stellen, sind zwar gut, vor Ort sollte die Immobilie aber nicht viel davon abweichen.

Heißt: Die Immobilie muss auf Vordermann gebracht werden, damit der Makler sie auch attraktiv präsentieren kann. Notwendige Reparaturen und Instandsetzungen sollten durchgeführt worden sein. Ebenso sollte eine saubere und ordentliche Atmosphäre geschaffen werden. Wem das zu viel Arbeit ist, der sollte sich auch hier Profis holen.

6. Den gewünschten Verkaufspreis realistisch einschätzen!

Ohne die nötige Expertise in Sachen Immobilienpreis oder Immobilienbewertung ist es schwierig, einen wirklich realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Am schlimmsten ist es natürlich, wenn das Objekt am Ende unter Wert verkauft wird. Und ein zu hoher Preis, etwa aufgrund emotionaler Verbundenheit zum Objekt, schreckt potenzielle Kunden ab.

Bei der Wertermittlung und Immobilienbewertung lohnt es sich spätestens jetzt, einen erfahrenen Immobilienmakler zu beauftragen. Er kann eine sachliche und realistische Einschätzung liefern, eine Mängelliste erstellen und eine Vergleichswertberechnung durchführen. Für die Preisbestimmung plant er ebenso einen realistischen Verhandlungsspielraum ein, prüft die finanzielle Situation der potenziellen Käufer und berücksichtigt bestehende Finanzierungen.

Lesetipp: Wie Sie beim Hausverkauf Steuern sparen können und was das Finanzamt tatsächlich von Ihnen bekommt.

Die Verkaufsphase: Den passenden Käufer für Ihr Objekt finden!

Vergiss nicht: Es gehört zum täglichen Brot eines Immobilienmaklers, passende Kaufinteressenten für Ihr Objekt zu finden und mit diesen zu verhandeln. Er weiß, wie er Besichtigungstermine durchführt und kennt alle notwendigen Schritte, die den Immobilienverkauf abwickeln.

Hauskauf Familie
Die passenden Immobilienkäufer finden ist nicht leicht!

7. Anzeigen schalten und Objekt richtig bewerben!

Natürlich ist es im Grunde nicht schwierig, Interessenten für ein Haus oder eine Wohnung zu finden. Vor allem, wenn Lage und Zustand stimmen. Sollte die Lage aber gar nicht so attraktiv sein und auch der Zustand des Objekts hapern, so kann braucht es einen größeren Kreis potenzieller Kunden, die man erreichen muss.

Ein Immobilienmakler kann jetzt helfen, die Zielgruppe zu definieren, einen Anzeigentext und ein Exposé zu erstellen und Anzeigen im Internet oder in Zeitungen schalten. Ebenso greift ein Immobilienmakler oft auf sein eigenes Portfolio potenzieller Kunden zurück, da er häufig mehr Kaufanfragen als zu verkaufende Objekte führt. Der gesamte Verkaufsprozess ist standardisiert und ein echter Hausverkauf Ablauf.

8. Auf Fragen von Kunden vorbereitet sein!

Ebenso, wie Sie sich auf den Hausverkauf vorbereiten, werden es potenzielle Kunden auf ihren Hauskauf tun. Heißt, diese bringen einen großen Fragenkatalog mit, um ja nichts zu übersehen und letztendlich die richtige Entscheidung zu treffen. Um eine Chance auf einen guten Kunden zu haben, sollten Sie auf diese Fragen vorbereitet sein und diesbezüglich auch stets erreichbar dafür sein.

Tipp: Solltest du ein bereits aussagekräftiges Exposé besitzen, so hast du alle relevanten Fragen schon in diesem beantwortet.

9. Von der eigenen Immobilie überzeugen und Besichtigungen durchführen!

Besichtigungstermine sind zwar zeitaufwendig, aber natürlich unumgänglich. Ein professioneller Immobilienmakler kann aber dabei helfen, lediglich passende Interessenten zu einem Termin einzuladen. Oft passiert es nämlich, dass sich Interessenten lediglich zum Spaß Objekte ansehen, für später irgendwann. Oder aber, dass sich potenzielle Kunden bei der Besichtigung als gar nicht kreditwürdig erweisen.

Das ist ärgerlich und natürlich zeitverschwendend. Seien Sie auf jeden Fall auf Fragen von Interessenten vorbereitet, halten Sie alle nötigen Unterlagen bereit und verschweigen Sie keine Mängel. Wichtig ist natürlich, alle Vorzüge der Immobilie hervorzuheben und zu präsentieren. Auch ist es sinnvoll, ein paar Worte zur näheren Umgebung zu verlieren, sofern diese weitere Vorteile für den Kauf des Objekts mitbringen.

10. Das Verkaufsgespräch - kommt es zum Abschluss?

Sofern sich ein - oder vielleicht mehrere - potenzieller Kunde für das Objekt entscheidet, folgt ein Verkaufsgespräch. Jetzt geht es natürlich darum, den bestmöglichen Kaufpreis zu erzielen und das Objekt nicht unter Wert zu verkaufen. Jetzt müssen Sie mitunter schlüssig argumentieren und vielleicht auch direkt den angesetzten Kaufpreis rechtfertigen können. Es ist wichtig, dabei sachlich und emotionslos zu bleiben. Und es ist in Ordnung, sich bei einem Angebot Bedenkzeit einzuräumen.

Tipp: Bereits vorhandene Einrichtungsgegenstände können als kleiner Bonus in der Verhandlung dienen. Ebenso wie kleinere Schönheitsreparaturen oder kleinere Modernisierungsmaßnahmen, wie etwa ein neuer Innenanstrich.

Die Verkaufsphase: Den Hausverkauf korrekt abwickeln!

Käufer und Verkäufer konnten sich auf einen Preis einigen. Es folgt die Kaufabwicklung und auch hier ist wieder einiges zu berücksichtigen.

Hausverkauf Ablauf - So verkaufen Sie Ihr Haus profitabel
Mit einem Immobilienmakler garantiert zum erfolgreichen Hausverkauf

11. Der Kaufvertrag - ist alles Wichtige wirklich enthalten?

Alles, was mündlich, per Mail oder telefonisch besprochen und festgehalten wurde, muss nun auch in einem Kaufvertrag schriftlich integriert sein. Alle relevanten Unterlagen liegen bereits vor - andernfalls hat der Kaufvertrag keine Gültigkeit. Bei einer guten Vorbereitung ist das aber längst erledigt.

Brauche ich einen Notar beim Hausverkauf? Ja. Das ist sogar gesetzlich vorgeschrieben. Bei einem Kaufvertrag für eine Immobilie ist der Notartermin einer der wichtigsten Termine überhaupt. Auch er prüft alle Unterlagen und Angaben im Kaufvertrag. So müssen im Kaufvertrag auch alle Angaben zum Grundbuch beinhaltet sein, ebenso wie der vereinbarte Kaufpreis und alle Details zum Kaufgegenstand.

12. Der Notartermin - jetzt wird der Kauf beurkundet!

Damit der Immobilienverkauf nun wirklich zu 100 % abgeschlossen und in trockenen Tüchern ist, braucht es den Notartermin. Erst dann ist die Übertragung der Immobilie an den neuen Eigentümer wirklich erfolgt und wirksam. Der Vertrag ist gültig, der Käufer ist an sämtliche Verpflichtungen gebunden. Wichtig ist, dass Sie sämtliche Unterlagen an den Notar übermitteln und den Vertragsentwurf vor dem Termin einmal prüfen lassen. In der Regel wählt der Immobilienkäufer den Notar aus. Dieser kann nun sämtliche weiteren Schritte einleiten.

13. Die Übergabe der Immobilie an den neuen Eigentümer

Sie sind nun nicht mehr Eigentümer der Immobilie und haben diese erfolgreich verkauft. Was es jetzt noch tun gilt, ist die Übergabe des Objekts. An dieser Stelle wird ein Übergabeprotokoll gefertigt und auch sämtliche Unterlagen zum Objekt werden übergeben. Damit der neue Eigentümer keine nachträglichen Forderungen mehr an Sie stellen kann, sollten sämtliche Dinge im Detail protokolliert werden.

So etwa die Anzahl der übergebenen Schlüssel etc. Ein wenig ähnelt die Übergabe hier der Übergabe bei einem Mietverhältnis. Vergessen Sie nicht, dem neuen Eigentümer wirklich alle wichtigen Unterlagen zu übergeben und dies natürlich auch zu protokollieren.

Immobilienverkauf - NIE ohne professionelle Immobilienbewertung!

Es ist beinahe unabdingbar, von seiner Immobilie eine professionelle Immobilienbewertung von einem Immobilienmakler durchführen zu lassen. Warum?

  • Die Objektbewertung wird stets von einem unparteiischen Dritten vorgenommen, um einen objektiven Orientierungswert zu erzielen.
  • Es wird verhindert, dass der angesetzte Verkaufspreis zu hoch oder zu niedrig ausfällt.
  • Zu niedrige Angebotspreise erwecken meist Misstrauen beim Kaufinteressent und er sucht den obligatorischen Haken an der Sache. Außerdem wird er sich gefühlt eher zu anderen Objekten hingezogen fühlen, die einen realistischeren Preis bieten.
  • Ein zu hoher Preis schreckt ebenfalls ab, denn niemand bezahlt unverschämte Wucherpreise. Wer im Nachhinein seinen Preis reduziert, der wird Interessenten dazu verleiten, abzuwarten. Vielleicht fällt dieser ja weiter.

Ihr Haus ohne Makler verkaufen? Jedenfalls zum Teil sollten Sie darüber nachdenken, sich Unterstützung zu holen.

Was macht ein Immobilienmakler, wenn er mein Haus verkaufen soll?

Makler Leistungen
Ein professioneller Immobilienmakler trägt vieles zu einem erfolgreichen Hausverkauf bei.

Die nachfolgend genannten Leistungen sind für gute Immobilienmakler selbstverständlich. Sie als Kunde können hier profitieren:

  • Unverbindliche Erstberatung für die Ist-Analyse und Besprechung des Verkaufsziels.
  • Kostenlose und unverbindliche Wertemittlung der Immobilie.
  • Einholung aller relevanter oder gesetzlich vorgeschriebener Unterlagen.
  • Anpassung und Besprechung der Verkaufsstrategie.
  • Exposéerstellung inkl. Text und eventuell Bild.
  • Organisation und Durchführung von Besichtigungsterminen mit potenziellen Käufern.
  • Beratung der Interessenten zu Fragen zum Objekt oder Kredit.
  • Strategisch sinnvolle Durchführung der Verkaufsverhandlung, sowie die Prüfung der Kundenbonität.
  • Aufsetzung des Kaufvertrages und Anwesenheit bei der Immobilienübergabe.

Sie sehen, ein guter Immobilienmakler kann Ihnen so einiges abnehmen, wenn es um den Hausverkauf Ablauf geht. Plus: Die Beauftragung eines Maklers kann den Verkauf durchaus beschleunigen:

  1. Makler wissen, wie sie effektiv Immobilien vermarkten und Streuverluste vermeiden. Sie verfügen meist über ein eigenes Interessentenpool.
  2. Sie sparen viel Zeit, da der Makler bereits vorab die Bonität der Interessenten prüft oder längst geprüft hat.
  3. Makler sind in Sachen Verhandlungstechniken geschult und wissen, wie sie einen Interessenten zum Kunden machen.
  4. Ein Immobilienmakler vor Ort kennt die Sitten und Gepflogenheiten der Gegend und weiß einmal mehr, damit zu spielen.

Wie ist das mit den Maklerprovisionen?

Je nach Bundesland schwanken die Provisionen für den Makler. In Bayern betragen die Maklerprovisionen 7,14 % und müssen jeweils zu Hälfte auf den Käufer und Verkäufer der Immobilie umgelegt werden. Gleiches gilt für zahlreiche andere Bundesländer. Außer in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern, sind die Provisionen zwar teils niedriger, aber zu 100 % vom Käufer des Objekts zu tragen.

Unser Fazit zum richtigen Ablauf beim Hausverkauf

In Sachen Hausverkauf Ablauf ist es entscheidend, nicht planlos an die Sache heranzugehen. Wer seinen Hausverkauf in die eigene Hand nehmen will, der sollte sich ausreichend Zeit nehmen und sich vorab unbedingt über die genannten Schritte informieren.

Wer diese Zeit nicht hat, der ist mit einem professionellen Immobilienmakler gut beraten. Dieser wird dir vorrangig in Sachen potenzieller Kunden, Verhandlung und Objektbewerbung helfen können. Außerdem bringt er bereits mehrjährige Erfahrung und die nötige Expertise mit, um dich bei deinem Hausverkauf unterstützen zu können.

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