Immobilienblase Augsburg - wann platzt sie denn endlich oder gibt es sie gar nicht?

21. Juni 2022

Es ist eines der wohl bewegendsten Themen all derjenigen, die sich mit dem Kauf von Immobilien beschäftigen. Und auch im schönen Augsburg erlebte man die explosionsartige Aufwärtsspirale während der letzten Jahre. Gleiches gilt natürlich auch für München, Berlin, Hannover und viele weitere große beliebte Wohnorte. Viele Immobilieninteressierte fragen sich deshalb berechtigterweise: Wann wird die Immobilienblase platzen? Und wie teuer ist Augsburg wirklich?

Was ist eigentlich die Immobilienblase von Augsburg?

Klingt irgendwie gruselig, aber an alle, die keine Ahnung davon haben, was eine Immobilienblase eigentlich ist: Immobilienblasen entstehen dann, wenn die Immobilienkaufpreise nicht mehr in gesundem Verhältnis zum Lohnniveau und den Immobilienwerten stehen. Heißt auch, dass die Immobilienkaufpreise deutlich über den Mietpreisen liegen.

Was passiert? Der Immobilienmarkt überhitzt, die Immobilienblase schwebt über dem Markt. Aber: Wirklich ernsthaft von einer Immobilienblase in Augsburg können wir dann erst sprechen, wenn die Kaufpreise 30 Jahreskaltmieten oder mehr entsprechen.

Wie entsteht eine Immobilienblase?

Nun, ganz einfach: Angebot und Nachfrage verändern ihr Verhältnis. Entwickelt sich ein Ort hinsichtlich seiner Beliebtheit, so steigt dort die Nachfrage an Wohnraum. Da der Bau neuer Immobilien dieser ansteigenden Nachfrage nicht nachkommt, gibt es mehr Nachfrage als Angebot. Hinzu kommt, dass Immobilien gerade mit erschwinglichen Zinsen finanziert werden können.

Auch das macht - neben der Attraktivität von beispielsweise Augsburg oder München - einen großen Faktor bei der Bildung der Immobilienblase aus. Würde indessen das Zinsniveau wieder deutlich steigen, so würden abermals mehr Immobilien zum Verkauf zur Verfügung stehen. Aktuell lohnt sich ein Immobilienverkauf allerdings nicht wirklich, zu hoch die Renditeaussichten.

Wie geht es dem Immobilienmarkt in Augsburg?

In Augsburg lässt es sich wunderschön leben, so viel steht fest. Aber kann man sich das überhaupt noch leisten? Immerhin steht außer Frage, dass die Preise in Augsburg während der letzten Jahre enorm gestiegen sind, das sogar um bis zu 180 %! Gleiches gilt für den Kauf von Grundstücken, auch hier lässt sich die Steigerung mit den Metropolen Berlin oder München vergleichen.

Nicht außer Acht gelassen werden darf aber, dass Augsburg als ehemaliger Industriestandort mit einem niedrigen Niveau startete und auch aktuell noch deutlich unter den Preisen aus München liegt. Heißt, auch in Augsburg macht es immer noch Sinn, sich nach tollen Immobilien umzusehen.

Immobilienblase 2022 - befindet sich das Land in einer Immobilienkrise?

Günstige Zinsen, eine hohe Nachfrage nach Immobilien und steigende Immobilienpreise. Experten haben ein Auge auf den deutschen Immobilienmarkt und fragen sich, ob Deutschland allgemein in eine Immobilienblase rutscht. Und auch aufgrund der Coronakrise fragen sich viele Eigentümer, ob denn eine solche Blase droht und welchen Einfluss sie auf den Wert der eigenen Immobilien hat.

Immobilienkrise
Steht es wirklich so düster über dem Immobilienmarkt?

Aufgrund der steigenden Immobilienpreise bläst sich der Markt immer weiter auf. An ihrem Höhepunkt platzt diese und die Immobilienpreise fallen. Wie kommt es dazu?

  1. Die Nachfrage nach Immobilien übertrifft das Angebot.
  2. Immobilienverkäufer führen Spekulationsgeschäfte durch und verlangen überhöhte Preise.
  3. Die überbewerteten Immobilienpreis übersteigen den tatsächlichen Wert des Objekts.
  4. Jetzt steigen die Kaufpreise schneller an, als es bei Mieten oder Gehältern und Löhnen der Fall ist.
  5. Die Immobilienkaufpreise erreichen ihr Maximum und fallen nach dem Platzen der Blasen rasant ab.

Info: Auch die wirtschaftliche Lage ist schuld an den steigenden Immobilienpreisen. Derzeit führt ein Konjunkturaufschwung zu steigenden Preisen und auch eine steigende Inflation wird betrachtet.

Wann platzt die Immobilienblase?

Sinkt nun die Nachfrage nach Immobilien, so fallen die Preise in kürzester Zeit schnell ab. Heißt, wenn Käufer etwa nicht mehr bereits dazu sind, die überteuerten Preise zu bezahlen oder wenn aufgrund neu geschaffenem Wohnraum, mehr davon zur Verfügung steht.

Möglich ist auch, dass die Zinsen für Immobilienkredite wieder ansteigen und Immobilieneigentümer nicht mehr in der Lage sind, ihre Immobilien weiter zu finanzieren. Es kommt zu vermehrter Zwangsversteigerung. Auch Banken werden reagieren und weniger Kredite mit höheren Anforderungen vergeben. Das Angebot an Immobilien übersteigt dann wieder die Nachfrage, es kommt zu Leerständen - eine der schlimmsten Situationen für Eigentümer.

Welche Auswirkungen könnte die Immobilienblase für Eigentümer im Jahr 2022 haben?

Kommt es zu einem Immobiliencrash? Die Antwort darauf ist abhängig von verschiedenen Faktoren. Wer seinen Kredit bereits abbezahlt hat, der wird wohl kaum etwas zu fürchten haben. Auch dann, wenn die Immobilienblase 2022 platzt. Dann wäre der Immobilieneigentümer nicht mehr von seiner Bank oder dem aktuellen Zinsniveau abhängig.

Auch all diejenigen, die nicht ihre Immobilie verkaufen wollen, brauchen sich vor einem Wertverlust nicht abschrecken lassen. Aber: Eigentümer, welche im Zusammenhang mit einer Zinserhöhung, eine Anschlussfinanzierung brauchen, könnten vor dem Aus stehen. Sie können dann unter Umständen ihre Raten nicht weiter bedienen. Und auch, wer seine Immobilie verkaufen will, der könnte einen Wertverlust erfahren.

Wie können Sie sich vor einer Immobilienblase schützen?

Wichtig ist, sich nicht von den aktuell niedrigen Zinsen blenden zu lassen und sich eine Immobilie zu kaufen, die man sich mit höherem Zins gar nicht leisten könnte. Prüfen Sie Ihre Finanzierung vor dem Kauf gründlich und achten Sie auf eine möglichst lange Zinsbindung zu Ihrem Kredit. Eine Zinsfestschreibung von 15 Jahren ist perfekt!

Verantwortlichkeiten für die Immobilienblase in Augsburg!

Entweder der Staat oder die Banken tragen die Verantwortung dafür, ob es zu einer Immobilienblase kommt oder nicht. Beispielsweise kann der Staat gewisse Regulierungsmaßnahmen treffen, um das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage zu verändern. Bei einer kreditinduzierten Immobilienblase liegt die Verantwortung bei den Banken. Sie vergeben Kredite viel zu locker. Ein Problem, welches aus der bekannten US-Finanzkrise aus 2008 bestand. All das gilt natürlich landesweit, aber auch für die Stadt Augsburg.

Phasen einer Immobilienblase

Laut Experten verläuft eine Immobilienblase oder Spekulationsblase über fünf Phasen ab:

  1. Verlagerungsphase: Eine wirtschaftlich größere Veränderung, wie das Einleiten besonders niedriger Bauzinsen. Es ist sinnvoller sein Geld in Immobilien zu investieren, anstelle von Aktien. So steigt die Nachfrage nach Immobilien.
  2. Boom-Phase: Immer mehr Menschen wollen in Immobilien investieren, die Nachfrage steigt, die Preise ebenfalls.
  3. Euphorie-Phase: Die Preise von Immobilien gehen durch die Decke. Wer jetzt Immobilien kauft, der hat sich zum Ziel gesetzt, diese später mit hoher Rendite zu verkaufen. Risiken werden ausgeblendet, trotz steigender Preise.
  4. Finanznot-Phase: Die Immobilienblase Augsburg platzt, die Preise fallen. Eigentümer verkaufen panisch ihre Immobilien oder müssen diese gar durch Zwangsversteigerungen abgeben.
  5. Abscheu-Phase: Die Nachfrage und das Interesse an Immobilie sinkt wieder, die Immobilienpreise fallen.

Platzt jetzt die Immobilienblase in Augsburg?

In den letzten Jahren befanden wir uns in einer Boom-Phase - die Immobilienpreise stiegen an und immer mehr Menschen wollten Immobilien als Kapitalanlage kaufen. Normalverdiener konnten sich mitunter die teuren Preise gar nicht mehr leisten, günstige Zinsen ermöglichten es aber doch häufiger, als es gesund ist.

Immobilien-Boom
Schießen die Preise weiter durch die Decke?

In München lagen die Quadratmeterpreise im Jahr 2021 bei circa 8.500 Euro und mehr. Ein Einfamilienhaus kostete im Durchschnitt 1.440.000 Euro - in München, der teuersten Metropole Deutschlands. Kein Wunder also, dass man sich um die Immobilienblase sorgte. Einkommen und Mieten stehen nicht mehr in gesundem Verhältnis zu den Immobilienkaufpreisen.

Daraus resultiert, dass sich bereits eine Immobilienblase auf dem deutschen Markt entwickelt hat. Die Bundesbank möchte das noch nicht unterschreiben, sieht jedoch eine Überhitzung des Marktes.

Also doch keine landesweite Immobilienblase?

Klar, wenn wir in die Metropolregionen blicken, so können wir definitiv von einem überhitzten Markt sprechen, der kurz vor einer gefährlichen Immobilienblase steht. Die Preisentwicklung bei Immobilien in den ländlicheren Gebieten ist aber dennoch weiterhin moderat. Wachsende Nachfrage gibt es allerdings auch hier, da es viele aufgrund der Preise in den Metropolen, aufs Land zieht. Und auch die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie schreibt es Banken vor, nur an kreditwürdige Käufer, Kredite zu vergeben. So auch in der Region Augsburg.

INFO: Um Verbraucher mit geringer Bonität davor zu schützen, sich mit einem Immobilienkredit finanziell zu übernehmen, trat die Wohnimmobilienkreditrichtlinie bereits 2016 in Kraft. Heißt, Immobilienkredite werden nur noch an Personen vergeben, dessen Kreditwürdigkeit gut geprüft wurde. Auch schreibt die Regierung eine entsprechend bessere Aufklärung vor. Banken, welche ihre Kunden falsch beraten, können nämlich sogar haftbar gemacht und zu Schadensersatzzahlungen aufgefordert werden. Vermögen und Einkommen werden also entsprechend strenger geprüft.

Nicht nur die aktuelle Situation des Kreditnehmers wird beleuchtet, auch etwaige Risiken (Jobverlust, Scheidung etc.) werden einbezogen. Die Folge aus dieser Änderung: Weniger Kreditanfragen. Ein weiterer Faktor, der gegen eine Immobilienblase 2022 spricht, ist, dass keine Überschuldung deutscher Haushalte zu beobachten ist. Auch das Bruttoinlandsprodukt ist aufgrund der Coronapandemie um 5 % gesunken.

Entwicklung des Immobilienmarktes in Deutschland - Trend in Richtung Immobilienblase?

Es gibt viele Gründe, die dafür sprechen, dass es trotz Corona einen stabilen Immobilienmarkt geben wird. Bestehen bleibt beispielsweise die hohe Nachfrage in Ballungsgebieten und auch ein rasanter Zinsanstieg ist nicht zu erwarten. Der Immobilienmarkt ist also weiterhin attraktiv für Käufer. Zinsen für Kredite könnten - laut einer Studie des IW Köln - sogar wieder fallen, was ebenfalls für mehr Stabilität auf dem Immobilienmarkt sorgen könnte.

Und man geht davon aus, dass die Preise für Immobilien in den Metropolen nicht mehr so sehr steigen werden, im Gegenteil, sie könnten wieder etwas sinken. Und wann? Solange die Nachfrage nach Eigentum vorhanden ist, werden die Immobilienpreise nicht signifikant sinken. Sie werden in den folgenden Jahren noch weiter steigen, allerdings nicht mehr in derartigem Ausmaß.

Unser Fazit - positive Entwicklung!

Angst oder gar Panik vor einer Immobilienblase in Augsburg braucht niemand zu haben. Natürlich ist Augsburg in den letzten Jahren zu einem attraktiven Standort geworden und erfährt immer mehr Zuwachs und damit immer mehr Nachfrage nach Wohnraum.

Dennoch ist auch Augsburg nicht mit den großen Metropolen zu vergleichen, dessen Immobilienmarkt aktuell überhitzt ist. Einige Experten sprechen noch nicht einmal von einer Immobilienblase und gehen davon aus, dass sich der Markt aus verschiedenen genannten Gründen stabilisieren wird. Wichtig für Eigentümer oder Immobilien-Interessierte ist es jedoch, sich abzusichern und ihre Finanzierung auf sichere Beine zu stellen.

Fragen Sie Ihren Immobilienmakler: Auch er kennt die Preisentwicklungen der letzten Jahre und kann Sie in Sachen Finanzierung optimal beraten und auf den Kauf einer Immobilie vorbereiten. Sie interessieren sich für aktuelle Immobilienpreise in Augsburg, möchten sich über die Preise für Wohneigentum informieren oder allgemein Infos über die Region Augsburg einholen - sprechen Sie uns an.

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