Mein erster Immobilienkauf - was muss ich beachten?

29. November 2022

Sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen bzw. ein Immobilienkauf steht vorwiegend bei vielen Familien ganz oben auf der Wunschliste.

Und auch Menschen, die nach einer sinnvollen Geldanlage suchen, werfen einen Blick auf den Immobilienmarkt. Das wundert auch nicht, betrachte man die immer noch lukrativen Aussichten diesbezüglich.

Doch was genau muss man beim Kauf einer Immobilie beachten?

Wir haben die wichtigsten Kriterien, die man beim Immobilienkauf beachten sollte, zusammen gefasst.

Immobilienkauf
Immobilienkauf - was muss ich beachten?

Tatsache ist, dass der Immobilienkauf für die meisten im Leben, die wohl größte Ausgabe bedeutet. Die damit verbundenen Herausforderungen sind den meisten bewusst, andere wissen gar nicht, wie sie richtig vorgehen sollten. Denn Fakt ist auch: Sich eine Immobilie kaufen kann auch schnell in der Schuldenfalle enden. Oder zumindest damit, dass von einem Immobilienkauf abgesehen wird. Was Sie also beim Kauf einer Immobilie beachten sollten, erfahren Sie jetzt und ganz allgemein auf unserem Blog.

Lohnt sich der Immobilienkauf überhaupt noch?

Die Zinsen für Immobilienkredite sind nach wie vor bezahlbar. Die Kaufpreise für Immobilien selbst schießen dagegen durch die Decke. Die Frage also, ob sich der Immobilienkauf lohnt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Denn nicht immer lohnt es sich, in eine Immobilie zu investieren oder sich und seiner Familie den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen.

Auch hinsichtlich dessen, als dass das bisher gewohnte Leben zu sehr eingeschränkt werden muss, um seinen Traum auch leben zu können. Zuallererst gilt es also die Frage zu beantworten, ob sich der Kauf einer Immobilie im Einzelfall lohnt. Sollten Sie sich eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen wollen, so haben wir auch hier passende Tipps in unserem Blog.

Was beim Immobilienkauf unbedingt zu beachten ist!

Wer den Entschluss gefasst hat, in die eigenen vier Wände zu ziehen, der würde sich am liebsten sofort auf allen Immobilienportalen anmelden und nach passenden Traumhäusern suchen. Damit Sie an dieser Stelle aber nicht völlig planlos loslegen, hier ein paar Tipps!

1. Wo möchten Sie wohnen?

Die Frage nach dem Wo sollten Sie sich ganz zu Anfang stellen, ehe es an die eigentliche Suche geht. Fragen Sie sich also: Wo möchte ich wohnen und was kann ich mir dort eigentlich leisten? Die passende Wohngegend ist wichtig, um sich langfristig auch wirklich wohlzufühlen.

Wichtig ist wirklich, dass Sie sich auch auf mehrere Jahre vorstellen können, dort zu leben. Heißt, das Umfeld muss passen, die zukünftigen Nachbarn etc. Wohnen in der Gegend bereits Familien mit Kindern? Oder möchte ich zukünftig in einem großen Garten einen Pool bauen? Wie wichtig sind Ihnen Einkaufsmöglichkeiten vor Ort, Freizeitangebote oder medizinische Einrichtungen? Sind Sie zukünftig auf ein Fahrzeug angewiesen oder ist all das auch per öffentlicher Verkehrsmittel zu erreichen?

Familien sollten einen Blick auf das Bildungs- und Betreuungsangebot werfen, also Schulen und Kindergärten, aber auch Spielplätze etc. Dann sollte die Frage auch hinsichtlich seines Arbeitsortes gestellt werden. Wie weit bin ich bereit eventuell zu pendeln? Besteht eine günstige Verkehrsanbindung, wenn ich für meine Familie und mich ein Haus im Grünen suche, aber in der Stadt arbeite? So, nun können Sie sich mit Ihren finanziellen Möglichkeiten auseinandersetzen.

2. Was können Sie sich leisten?

Im zweiten Schritt gilt es, sich die Frage nach dem Budget zu stellen, einer der wichtigsten Aspekte beim Immobilienkauf. Einnahmen und Ausgaben müssen realistisch gegenübergestellt werden. Realistisch heißt, auch hinsichtlich der nächsten 5 Jahre zu planen. Wird es dabei bleiben, dass beide Partner ein festes Einkommen haben oder sind Kinder geplant, sodass ein Einkommen wegfällt? Wichtig ist, die monatliche Belastung einer Immobilie nicht zu unterschätzen.

Die jetzige finanzielle Situation mag vielleicht stabil sein, doch ist sie es auch noch, wenn unvorhergesehene Ausgaben an der Immobilie anfallen? Wie viel Euro im Monat brauche ich übrig, um dies im Notfall stemmen zu können, ohne weitere Kredite aufnehmen zu müssen?

Zum Kaufpreis des Hauses kommen natürlich noch die Kaufnebenkosten, also die Grunderwerbssteuer, die Notar- und Maklergebühren. Rechnen Sie hier mit bis zu 15 % vom Kaufpreis. Auch Umzugs- und Renovierungskosten werden anfallen, ebenso wie eventuelle Modernisierungskosten. Mithilfe eines Finanzrechners können Sie sich hier auf erste Gespräche mit Ihrem Makler oder Ihrer Bank vorbereiten.

Tipp: Wie steht es um das Eigenkapital? Viele Banken fordern inzwischen das Mitbringen von eigenem Kapital in Höhe der Kaufnebenkosten. Sehen Sie sich also an, wie viel Eigenkapital Sie bereits angespart haben. So lässt sich ebenfalls ausmachen, wie viel Haus Sie sich leisten können. Plus: Informieren Sie sich bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, wie es um mögliche Förderungen geht, falls Sie selbst bauen möchten oder Ihre Immobilie nach aktuellen Standards im Energiebereich aufwerten wollen.

3. Zielgerichtete Suche!

Sobald der finanzielle Rahmen und die gewünschte Wohngegend stehen, kann es mit der Suche nach der perfekten Immobilie losgehen. Wichtig ist, sich hier ausreichend Zeit zu nehmen und gegebenenfalls den Immobilienmarkt für ein paar Monate zu beobachten. So bekommen Sie ein Gefühl dafür, was die Immobilien in Ihrer Region kosten, bzw. wert sind. Sie wollen schließlich nicht auf ein überteuertes Angebot hereinfallen. Bekannte Immobilienportale sind eine erste gute Anlaufstelle auf der Suche nach der perfekten Immobilie.

Aber auch Zeitungsannoncen oder private Anzeigen in Kleinanzeigen können in die Suche mit einbezogen werden. Anhand Ihres Budgets oder Ihrer Vorstellungen werden Sie sich nach neuen Immobilien oder einer gebrauchten Immobilie umsehen. Oftmals macht es auch Sinn, eine gebrauchte Immobilie zu renovieren oder nach energetischen Standards aufzuwerten.

Brauche ich einen Immobilienmakler? Nun, die Beauftragung eines guten und seriösen Maklers hilft immer. Auch, wenn dieser Geld kostet, bzw. im Anschluss eine Immobilienmakler Provision erhält. Der Vorteil: Sie brauchen sich keine Sorgen zu machen, auf nicht realistische Immobilienpreise hereinzufallen oder sich den Stress zu machen, Objekte zu finden, die wirklich auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten sind. Immobilienmakler bedienen sich meist aus eigenem Portfolio und beziehen dabei sämtliche Kriterien mit ein. Das spart Zeit, wenn es in Richtung Besichtigung geht.

4. Die emotionslose Immobilienbesichtigung!

Richtig gelesen - Immobilienbesichtigungen sollten relativ emotionslos stattfinden, auch wenn dieser Punkt sehr aufregend sein kann. Nehmen Sie sich für die Besichtigung Zeit und bringen Sie Block und Zollstock mit, vielleicht auch eine Kamera, um erste eigene Aufnahmen zu machen.

Plus: Besichtigen Sie eine Immobilie immer bei Tageslicht, um offensichtliche Mängel zu erkennen. Planen Sie mehrere Besichtigungen ein. Klar, Hausverkäufer wünschen sich eine möglichst schnelle Entscheidung von Ihnen. Dennoch sollten Sie die „eine Nacht darüber schlafen“, wenn nicht mehr und einen weiteren Termin zur Besichtigung vereinbaren.

Wichtig ist, sich nicht vom ersten Eindruck blenden zu lassen, sondern ausreichend Zeit zu haben, sich insbesondere die Technik des Hauses genau anzusehen. Feuchtigkeit, Wasserschäden, Wasser- und Stromleitungen, energetische Sanierung - all diese Aspekte gilt es abzuarbeiten. Wer sich hier unsicher fühlt, der bringt einen erfahrenen Immobilienmakler mit zur Besichtigung. Er ist nicht nur emotionslos bei der Sache, sondern weiß genau, worauf er achten muss. Idealerweise kennt er die Immobilie bereits und kann Ihnen sämtliche Fragen zum Objekt beantworten.

Es ist für Laien immer schwierig, womöglich bestehende Schäden zu erkennen. Vor allem was Subtanzschäden wie Schimmel oder Schädlinge betrifft. Wer sich ernsthaft für ein Objekt interessiert, der könnte sich - wenn unsicher - einen Gutachter hinzuziehen, um ein Wertgutachten erstellen zu lassen. So verhindern Sie, zu viel für eine Immobilie zu bezahlen.

Tipp: Werfen Sie einen Blick in den Bebauungsplan und das Grundbuch. Dort finden sich sämtliche Informationen über Alt- und Baulasten oder Grundschulden. Im Bebauungsplan stehen übrigens auch geplante Bauvorhaben im ausgewählten Wohnviertel. Das Lesen eines solchen Dokuments ist aber nicht ganz einfach und etwas kompliziert. Um hier Einsicht zu erhalten, muss ein ernsthaftes, berechtigtes Interesse vorliegen. Heißt, die Kaufverhandlungen müssen eigentlich schon laufen.

Wer Glück hat, der hat einen Verkäufer vor sich, welcher diverse Unterlagen ohne Umschweife zur Verfügung stellt und auch ein Makler wird hier helfen können. Lassen Sie sich vom Verkäufer auch den Energieausweis zeigen, um selbst einschätzen zu können, welche Kosten in Sachen Energie auf Sie zukommen. So treffen Sie später die richtige Entscheidung.

5. Die Baufinanzierung / Immobilienfinanzierung - aber bitte günstig!

Traumhaus gefunden, Lage und Immobilienpreis passen? Glückwunsch! Dann kann es jetzt um das Thema Finanzierung gehen, denn auch hier sollten Sie sich nicht einfach pauschal an Ihre Hausbank wenden. Fragen Sie sich WIE und WO Sie Ihr Haus finanzieren wollen.

Wichtig ist, mehrere Angebote zu vergleichen, denn je günstiger die Finanzierung, umso niedriger die Zinsen. Oft geht es hier um mehrere tausend Euro, die Sie sich sparen können. Wichtig ist, dass die Laufzeit und die Zinsen zu den eigenen finanziellen Umständen passen und Sie auch später nicht in Schwierigkeiten bringen. Immobilienkredite werden meist in Form eines Annuitätendarlehens vergeben.

Es gibt eine feste monatliche Rate und eine Zinsbindung über einen bestimmten Zeitraum. Nach Ablauf der Zinsbindung folgt die Anschlussfinanzierung und auch hier müssen Sie damit rechnen, diese nicht mehr zum gleichen günstigen Zins zu erhalten. Fragen Sie gute Kreditvermittler oder Ihren Immobilienmakler, welcher in Sachen Finanzierung ebenfalls eine große Hilfe sein kann und die passenden Tipps parat hat.

6. Kaufabwicklung Immobilienkauf - was beachten?

Der wohl entscheidende Punkt beim Immobilienkauf ist die schriftliche Finanzierungszusage Ihrer Bank. Ehe diese nicht vorliegt, sollten Sie keinen Kaufvertrag unterschreiben. Ehe es jedoch überhaupt zur Unterschrift kommt, wird der Notar bestellt und ein Kaufvertragsentwurf aufgesetzt.

Wichtig ist, sich ausführlich mit dem Kaufvertrag zu befassen und diesen nicht voreilig zu unterzeichnen. Beispielsweise muss das Inventar des Vorbesitzers im Kaufvertrag ausgewiesen sein. Wer mit dem Juristendeutsch aus dem Entwurf nicht zurechtkommt, der kann sich hier ebenfalls mit seinem Immobilienmakler zusammensetzen. Sind sich alle Parteien einig, so wird während des Notartermins der Kaufvertrag unterschrieben. Als Immobilienbesitzer können Sie sich dann bezeichnen, wenn Sie im Grundbuch eingetragen wurden.

Tipp: Notartermine können unter Umständen auch platzen. Wichtig ist, dass der Notartermin mit dem Darlehensvertrag gut aufeinander abgestimmt ist. Dazwischen sollten idealerweise nicht mehr als 2 Wochen liegen. Andernfalls kann der Kaufvertrag nicht mehr widerrufen werden. Es gilt auch hier die gesetzliche Frist von 14 Tagen.

Werfen Sie stets einen Blick auf die Rendite

Lukrative Kapitalanlage - 12 % Rendite und mehr!“ Diverse Verkaufsanzeigen kennen Sie wahrscheinlich und sie sind verlockend. Es liegt allerdings an Ihnen, wirklich immer selber nachzurechnen. Ob sich ein Immobilieninvestment lohnt oder nicht, hängt immer von den individuellen Gegebenheiten ab.

Rendite Immobilienkauf
Lohnt sich der Immobilienkauf hinsichtlich der Rendite?

Aber ich will doch gar kein Investment, sondern mir den Traum vom Eigenheim erfüllen?

Mag sein, dennoch sollten Sie beim Immobilienkauf stets auch an die Rendite denken und das Ganze eher geschäftlich betrachten.

Sie sollten über die Jahre von einer Wertsteigerung profitieren und dabei stets auch Chancen und Risiken beim Kauf abwägen.

Zur Berechnung Ihrer Immobilienrendite können Sie sich ebenfalls mit einem guten Immobilienmakler zusammensetzen.

Die Rendite zeigt Ihnen dann auf, welchen Gewinn Sie mit einer Immobilie über einen bestimmten Zeitraum erzielen können.

Das geht relativ einfach und funktioniert auch per Internet-Renditerechner. Zu unterscheiden ist hier die Brutto- und Nettomietrendite, wobei Letztere die aussagekräftigere Zahl darstellt.

Brauche ich einen Immobilienmakler?

Wer darüber nachdenkt, einen Experten für seinen Immobilienkauf ins Boot zu holen, der wird zunächst an die zusätzlichen Kosten denken und vielleicht davon absehen.

Ehe Sie hier aber vorschnell entscheiden, sollten Sie sich den Leistungsumfang eines Immobilienmaklers ansehen.

Gute Immobilienmakler haben bereits ein breites Portfolio an Immobilien zum Verkauf zu bieten und können diese speziell an die Wünsche Ihrer Klienten angepasst vorstellen.

Heißt für Sie: Zeitsparen und sich lediglich mit wirklich infrage kommenden Immobilien auseinandersetzen.

Zudem können Makler bei Fragen rund um die Finanzierung herangezogen werden. Und auch bei den Besichtigungen sind sie eine wertvolle Stütze.

Sie selbst kennen alle Fakten und Daten zum Objekt, wissen um die möglichen Renditeaussichten und verkaufen Ihnen keine Immobilien auf emotionaler Basis.

Unser Fazit

Auf der Suche nach der perfekten Immobilie gilt es, einiges zu beachten. Am wichtigsten ist es aber, sich nicht blindlings in die Portale für Immobilien zu stürzen, sondern zunächst einmal die essenziellen Fragen zu beantworten.

Vor allem die nach der Lage und dem finanziellen Spielrahmen.

Es macht außerdem Sinn, sich die Erfahrung und Expertise eines Immobilienmaklers zunutze zu machen.

Er kostet zwar Geld, kann Ihnen aber wertvolle Hilfestellungen geben, was Sie im Nachhinein auch viel Geld sparen lässt. Vor allem in Sachen Finanzierung.

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