Wachstumschancengesetz 2024: Bundesrat stützt Immobiliensektor

Dem Wachstumschancengesetz 2024 wurde im März (endlich) offiziell vom Vermittlungsausschuss zugestimmt. Der Bundestag hat dem Entwurf bzw. eher dem “Kompromissvorschlag” zugestimmt.  Kommt nun die Kehrtwende im Immobilienbereich?

Als regionaler Immobilienmakler beobachten wir seit über 12 Jahren die Immobilienbranche mit Argusaugen.

Ob extreme Preisanstiege 2021/2022 oder der schnelle Verfall der Immobilienpreise ab 2023. In der Immobilienbranche geht es (immer noch) heiß her.

Vor allem auch im gebeutelten Neubausegment scheint die Welt stillzustehen. Hohe Zinsen, hohe Baukosten, wenige Fachkräfte, zahlreiche Insolvenzen bei Bauträgern befeuern immer noch den akuten Wohnungsmangel.

Am 22. März 2024 hat der Bundesrat dem überarbeiteten Wachstumschancengesetz zugestimmt. Damit soll die Baubranche deutlich angekurbelt werden.

Doch wer profitiert davon eigentlich? Schafft das neue Gesetz tatsächlich Entlastungen im Wohnungsbau und in der Immobilienbranche?

Was bringen all die versprochenen steuerlichen Vorteile für Immobilieninvestoren bzw. die, die es zum ersten Mal werden möchten?

Wir schauen uns das Gesetz in Bezug auf die Immobilienbranche genauer an.

Bitte beachten Sie, dass das keine Rechts- bzw. Steuerberatung darstellt und sämtliche Informationen hier individuell von Ihrem Steuerberater geprüft werden sollten.

Zudem sind die hier im Artikel erwähnten Steuerersparnisse im Kontext mit Ihrem individuellen Steuersatz, sowie der Einkommenssteuer zu betrachten.

Bundesrat stimmt Wachstumschancengesetz zu – Fakten in der Übersicht

• Wiedereinführung der degressiven Abschreibungsmöglichkeit in Höhe von 5 % für 6 Jahre für Wohnimmobilien (ursprünglich war eine Erhöhung von 6 % angedacht)
• Einführung einer Sonder-AfA für besonders klimafreundlichen Neubau
• Beispielrechnung: Lineare AfA vs. Degressive AfA
• Tipps für Immobilieninvestoren

Wachstumschancengesetz 2024 – Ist das die Entlastung für den Immobiliensektor

Statt den geplanten 7 Milliarden Euro Entlastungsvolumen wurden es 3,2 Milliarden.

Statt den vorgeschlagenen 48 Fördermaßnahmen wurden letztlich 14 Maßnahmen verabschiedet – davon wurden teilweise einige deutlich angepasst.

Der vom Wirtschaftsministerium angesprochene “Hebel” für die Baubranche ist somit zwar da, jedoch wesentlich kleiner, als noch letztes Jahr angekündigt.

Das “Ass im Ärmel” nennt sich “degressive AfA”, doch was beinhaltet die alte neue Abschreibungsmöglichkeit für Immobilieninvestoren?

Ziel der degressiven AfA:

• Förderung des Wohnungsneubaus
• Höhere steuerliche Begünstigungen für Immobilieninvestoren

Welche Voraussetzungen gelten hierfür:

• Die degressive AfA gilt ausschließlich für neu gebaute bzw. im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude
• Der Baubeginn muss sich demnach zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 befinden
• Es gilt der angezeigte Baubeginn (nicht der Bauantrag)
• Der Kaufvertrag muss bis zum 30.09.2029 rechtswirksam abgeschlossen sein
• Der Erwerb der Immobilie muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung vollzogen werden

Welcher Abschreibungssatz gilt:

• 5 Prozent im ersten Jahr
• 5 Prozent des Restwertes des Objektes (Objektwert minus Grundstück) in den nachfolgenden Jahren

Besonderheiten:

• Wechsel zur linearen AfA möglich
• Kombination mit Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau möglich
• Voraussetzung hierfür:
• Effizienzstandard KFW 40 und Nachhaltigkeitssiegel QNG
• Baukostenobergrenze von 5.200 EUR pro Quadratmeter
• Herstellungs- und Anschaffungskosten von bis zu 4.000 EUR pro Quadratmeter

Die Anhebung der linearen AfA, sowie die Einführung der degressiven AfA soll die derzeit angespannte Wohnungslage (es fehlen ca. 800.000 Wohnungen am Standort Deutschland – Quelle) entlasten.

Hat dieser Kompromissvorschlag das Potenzial, den Immobiliensektor anzukurbeln?

Schauen wir uns später einmal eine Beispielberechnung an.

Was ist eine lineare Abschreibung bei Immobilien?

Eine lineare AfA (AfA = Abschreibung für Abnutzung) bedeutet, die Kosten eines Gebäudewerts gleichmäßig über seine Nutzungsdauer zu verteilen.

Die lineare Abschreibung ist einfach zu berechnen und wird daher häufig verwendet. Sie ist auch steuerlich begünstigt.

Die Formel für die lineare Abschreibung lautet:

Jährliche Abschreibung = Anschaffungskosten / Nutzungsdauer

Beispiel:

Ein Wirtschaftsgut mit Anschaffungskosten von 10.000 € und einer Nutzungsdauer von 10 Jahren wird jährlich um 1.000 € abgeschrieben.

Vorteile der linearen Abschreibung:

• Einfach zu berechnen
• Steuerlich begünstigt
• Planbare Wertminderung

Nachteile der linearen Abschreibung:

• Entspricht nicht immer der tatsächlichen Nutzung des Wirtschaftsgutes
• Kann zu einem verzerrten Bild des Unternehmenswertes führen

Was ist eine degressive Abschreibung bei Immobilien?

Die degressive AfA (Absetzung für Abnutzung) im Wohnungsneubau ist eine Methode zur steuerlichen Abschreibung von neu gebauten oder im Jahr der Fertigstellung erworbenen Wohngebäuden. Sie ermöglicht es Investoren, die Anschaffungskosten des Gebäudes schneller zu verteilen und somit ihre Steuerlast zu senken.

Konkret bedeutet dies:

• Höherer Abschreibungsbetrag im ersten Jahr: Im ersten Jahr können 5 Prozent der Investitionskosten steuerlich geltend gemacht werden. In den folgenden Jahren können jeweils 5 Prozent des Restwertes abgeschrieben werden.
• Schnellere Refinanzierung: Durch die degressive AfA können Investoren ihre Investition schneller refinanzieren.
• Höhere Rendite: Die degressive AfA kann zu einer höheren Rendite der Investition führen.

Voraussetzungen für die degressive AfA:

• Neu gebautes oder im Jahr der Fertigstellung erworbenes Wohngebäude
• Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029
• Angezeigter Baubeginn (nicht Bauantrag)
• Kaufvertrag bis zum 30. September 2029 abgeschlossen
• Erwerb der Immobilie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung

Kombination mit Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau:

Die degressive AfA kann mit der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau kombiniert werden. Dies ist möglich, wenn das Gebäude den energetischen Effizienzhausstandard 40 (EH40) und das Nachhaltigkeitssiegel QNG (EH40 / QNG) erfüllt.

Vorteile der degressiven AfA:

• Höhere Renditen für Investoren
• Schnellere Refinanzierung von Investitionen
• Schaffung von mehr Wohnraum

Nachteile der degressiven AfA:

• Komplexere Berechnung
• Geringere Abschreibungsbeträge in den späteren Jahren

ABER: Ein Wechsel in die lineare AfA kann später ebenfalls durchgeführt, um die steuerliche Erleichterung zu optimieren.

Beispielrechnung:

• Investitionskosten: 300.000 €
• Steuervorteil im ersten Jahr bei 42 % Steuersatz:
• Degressive AfA: 6.300 €
• Lineare AfA: 3.780 €

Sonder-Afa (Sonderabschreibung) für klimafreundlichen Neubau

Das Wachstumschancengesetz 2024 hat ebenfalls Entlastungen im Bereich des Mietwohnungsbaus vorgesehen.

Hierbei wurden die Baukostenobergrenzen angehoben sowie der Anwendungszeitraum erhöht.

Ursprünglich wurden im Jahressteuergesetz 2022 die befristete Sonderabschreibung für den Bau neuer Mietwohnungen eingeführt. Das neue Wachstumschancengesetz, welches Ende März durch einen Kompromissvorschlag des Vermittlungsausschusses und vom Bundestag letztlich verabschiedet wurde, hat hier noch einmal nachgebessert.

Sonder-Afa: Was wurde verändert

• Erhöhung der Baukostenobergrenze auf 5.200 Euro pro Quadratmeter (ursprünglich: 4.800 EUR).
• Verlängerung des Anwendungszeitraums (getätigte Bauanzeige bzw. Bauantrag) bis 1. Oktober 2029 (bisher 1.1.2027).
• Erhöhung der Bemessungsgrundlage für Sonderabschreibungen auf 4.000 Euro pro Quadratmeter (vorher: 2.500 EUR).
• Einführung einer zusätzlichen 5 % Sonderabschreibung für Gebäude, die den Effizienzhausstandard 40 (EH40) plus Nachhaltigkeitssiegel QNG erreichen, über vier Jahre.

Sonder-Afa: Welche Vorteile ergibt das für Immobilieninvestoren

• Möglichkeit, höhere Abschreibungen auf die Baukosten geltend zu machen.
• Längere Zeitspanne, um von der Sonderabschreibung zu profitieren.
• Zusätzliche Anreize für den Bau energieeffizienter und nachhaltiger Wohngebäude.
• Kombination mit degressiver Abschreibung (degressive AfA) möglich, was zu weiteren Steuerersparnissen führt.

Beispielrechnung: Pflegeimmobilie als Renditebooster!

Abseits vom Wohnungsbau greift das Wachstumschancengesetz natürlich auch auf Sonderimmobilien, wie z.B. “Pflegeimmobilien”.

Falls Sie noch nie etwas von Pflegeimmobilien gehört haben, haben wir einen entsprechenden Artikel zum Thema Pflegeimmobilien für Sie mit sämtlichen Vorteilen dieser Renditeimmobilie verlinkt.

Aufgrund der aktuellen Wirtschaftssituation, der demografischen Entwicklung, wie auch der Verabschiedung des Wachstumschancengesetzes sind Pflegeimmobilien absolut attraktive Wirtschaftsgüter.

Nehmen wir folgende Beispielrechnung an:

Kaufpreis: 250.000 EUR

Grund und Boden: 7.500 EUR (15 %)

Gebäude: 242.500 EUR

Abschreibungsdauer: 10 Jahre

Fertigstellung: Herbst 2024 (Wachstumschancengesetz greift hier)

Berechnungsbeispiel lineare AfA:

Lineare Abschreibung
Anfangswert (€)	Abschreibungsrate (in %)	Nutzungsdauer (Jahre)
242.500,00 €	0,03	10
Jahr	Jährliche Abschreibung	Restbuchwert
1	7.275,00 €	235.225,00 €
2	7.275,00 €	227.950,00 €
3	7.275,00 €	220.675,00 €
4	7.275,00 €	213.400,00 €
5	7.275,00 €	206.125,00 €
6	7.275,00 €	198.850,00 €
7	7.275,00 €	191.575,00 €
8	7.275,00 €	184.300,00 €
9	7.275,00 €	177.025,00 €
10	7.275,00 €	169.750,00 €
Gesamt	72.750,00 €

Berechnungsbeispiel degressive AfA:

Degressive Abschreibung
Anfangswert	Abschreibungsrate	Nutzungsdauer
242.500,00 €	0,05	10
Jahr	Jährliche Abschreibung	Restbuchwert
1	12.125,00 €	230.375,00 €
2	11.518,75 €	218.856,25 €
3	10.942,81 €	207.913,44 €
4	10.395,67 €	197.517,77 €
5	9.875,89 €	187.641,88 €
6	9.382,09 €	178.259,78 €
7	8.912,99 €	169.346,79 €
8	8.467,34 €	160.879,45 €
9	8.043,97 €	152.835,48 €
10	7.641,77 €	145.193,71 €
Gesamt	97.306,29 €

Besonders interessant für Immobilieninvestoren ist, dass man nach 6 Jahren auf die lineare AfA umstellen kann, um die steuerliche Ersparnis noch weiter optimieren kann.

Der Vorteil:

• optimierter Cashflow bei der Investition
• schnellere Reinvestitionen möglich
• Sofortige Abschreibung von 5 % im ersten Jahr

Aktuelle Pflegeimmobilien als Renditemöglichkeit

Da das Wachstumschancengesetz rückwirkend (Baubeginn 01.10.2023) auch den Neubausektor betrifft, lassen sich vor allem im Zusammenhang mit KfW-Förderdarlehen, BayernLabo (je nach Bundesland), degressiver Abschreibung usw. interessante Wohnneubauprojekte realisieren.

Das Gesetz ist somit keine bahnbrechende Neuerfindung des Gesetzgebers, schafft jedoch für Investoren wichtige Investitionsanreize und trägt zur Wettbewerbsfähigkeit des Standorts Deutschland im Immobiliensektor bei.

Der einfache Bürger, die einfache Familie, die sich aktuell Ihr erstes Haus bzw. Ihre erste Wohnung kaufen möchten, profitieren nur stellenweise davon – vorausgesetzt die Fördermöglichkeiten werden hierzu vollends ausgeschöpft.

Fazit: Was müssen Investoren nun beachten?

Nachdem der Bundestag dem Wachstumschancengesetz zugestimmt hat, wird das Jahr 2024 für den Immobiliensektor spannend.

Obwohl die ursprünglich geplanten Mittel in Höhe von ca. 7 Milliarden EUR fast halbiert wurden, können Immobilieninvestoren bei Neubauprojekten, sowie Renditeobjekten ordentlich sparen.

Unser Tipp:

Investieren Sie bevorzugt in nachhaltige Neubau-Mehrfamilienhäuser mit 8-12 Wohneinheiten zwischen jeweils 30 und 60 qm oder in die immer wichtiger werdenden Pflegeimmobilien aufgrund des demografischen Wandels.

Junge Familien mit Kinderwunsch können ebenfalls von den zahlreichen Förderprogrammen in Kombinationen mit der degressiven AfA, sowie der Sonderabschreibung profitieren und so nicht nur vom Traumeigenheim träumen, sondern diesen auch wieder tatsächlich realisieren.

Ehrlicherweise muss man als Immobilienmakler dennoch sagen: Da ginge deutlich mehr. Aber es ist ein Schritt in die richtige Richtung.

Häufig gestellte Fragen