Mythos Pflegeimmobilie: Die perfekte Kapitalanlage?

24. Oktober 2020

Unter der so genannten „Rundum-Sorglos-Immobilie“ verstehen Kapitalanleger eine Investition in eine Pflegeimmobilie. Eine überdurchschnittlich hohe Rendite, viel Sicherheit aufgrund langer Pachtverträge und geringe Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwände, klingen nach der perfekten Geldanlage. Und wer wünscht es sich nicht für seine Zukunft – den ruhigen und finanziell absicherten Lebensabend! Aber ist die Antwort auf die Frage nach der idealen Investition in eine Pflegeimmobilie wirklich so einfach?

 

Was ist eine Pflegeimmobilie?

 

Der Erwerb von Eigentum in Form von Immobilien, gilt allgemein schon als sinnvolle Altersvorsorge und ist keine Neuheit. Die einen beziehen ihr Eigenheim mitsamt Familie selbst, während andere Objekte kaufen, renovieren und rentabel weitervermieten. Auch bei Pflegeimmobilien handelt es sich um ein Appartement bzw, eine Wohnung (Betreutes Wohnen), jedoch ohne den mit dem Immobilienerwerb einhergehenden Lasten. Pflegewohnungen und Pflegeappartements befinden sich meist in privaten oder staatlichen Pflegeheimen. Sie als Käufer erwerben also eine ganz „normale Wohnung“ mit sämtlichen Rechten als Eigentümer.

 

Die Besonderheit liegt im nachfolgend geschlossenen Mietvertrag, welchen Sie nicht mit dem Mieter der Wohnung, sondern mit dem Betreiber der Pflegeeinrichtung abschließen. Sie treten somit in den Pachtvertrag ein! Der Käufer schließt nicht den Pachtvertrag mit dem Betreiber der Einrichtung. Somit wird das Mietverhältnis in Form eines Generalmietvertrages geschlossen, meist mit einer langen Laufzeit von beispielsweise 20 bis 25 Jahren. Der Betreiber der Einrichtung mietet das Objekt über einen langen und festen Zeitraum und kümmert sich im Anschluss um sämtliche Belange der Bewohner.

 

Für Sie als Vermieter entstehen also keinerlei Verpflichtungen. Keine Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen, keine ausfallenden Einnahmen aufgrund von Leerstand und keine Auseinandersetzungen mit den Bewohnern. Als Eigentümer ist man nur für „Dach und Fach“, Aufzug, Sanität, Heizung, Brandmelde- und Lichtrufanlage zuständig. Hierfür wird auch eine Instandhaltungsrückklage gebildet, welche etwas 2 €/qm beträgt.

 

Zu unterscheiden sind aber generell zwei Arten von Pflegeimmobilien, welche auch die Investition an sich beeinflussen. So finden wir generell förderungswürdige Objekte und nicht-förderungswürdige Immobilien. Letztere beschreiben Objekte für altersgerechtes oder betreutes Wohnen. Hospize, Behindertenheime oder stationäre und psychiatrische Einrichtungen hingegen, sind staatlich gefördert und perfekt für einen Kauf geeignet. Die Faktoren, wann das Pflegeheim staatlich gefördert wird, ist wiederum von mehreren Einzelheiten abhängig und Sie als Investor sollten dies beim Kauf berücksichtigen.

 

lenhart-immobilien-pflegeimmobilien-besuch

 

Investition Pflegeimmobilie – warum es sich jetzt lohnt!

 

Die aktuelle Marktsituation von Pflegeimmobilien in Bayern lässt sich aufgrund demografischer Entwicklungen gut einschätzen. Der Hauptgrund findet sich im steigenden Bedarf an Pflegeheimen, voraussichtlich mit steigender Tendenz innerhalb der nächsten 20 Jahre. Viele ältere Seniorenheime und Pflegeeinrichtungen entsprechen zudem nicht mehr den gesetzlich vorgeschriebenen Standards, was auf einen Anstieg von Ersatzbauten und neuer Einrichtungen hinweist.

 

Der Markt privater Pflegeheimanbieter steigt, vor allem seitens Bauträger oder Projektgesellschaften. Betreiber von Seniorenresidenzen mieten diese nach Fertigstellung für lange Zeiträume an. Bis zum Jahr 2030 werden knapp 180.000 zusätzliche Pflegeplätze benötigt, je nach Region, jedoch aber vorwiegend für Berlin, München, Bremen und anderen größeren Städten und Kreisen. Vor allem NRW, Bayern und Baden-Württemberg prognostizieren den derzeit höchsten Zusatzbedarf.

 

Natürlich unterliegen detaillierte Prognosen einem ständigen Wandel, trotzdem lässt sich mit Sicherheit festhalten, dass zukünftige Engpässe zu erwarten sind und ein Ausbau der Kapazitäten von Nöten sein wird.

 

Die größten Vorteile beim Kauf einer Pflegeimmobilie

 

Die Vorteile beim Kauf einer Pflegeimmobilie beziehen vor allem auf die attraktive Rendite durch Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Immobilie selbst und orientieren sich um 4%. Doch schon beim Kaufpreis zeichnet sich der Vorteil durch einen provisionsfreien Erwerb aus, da die Pflegeappartements in der Regel direkt vom Bauträger erworben werden.

 

Sie profitieren zudem von langfristig und indexierten Mieteinnahmen, wobei die Vermietung durch den Eigentümer direkt an den Betreiber des Pflegeheims erfolgt. Ein langer Mietvertrag und jährliche Mietanpassungen sorgen für die nötige Planbarkeit und Sicherheit. Anleger tragen kein Mietausfallrisiko. Dies ist gesetzlich durch das XII Sozialgesetzbuch abgesichert.

 

Wer sich später für den Verkauf einer Pflegeimmobilie entscheidet, der kann mit Gewinnen rechnen, da durchaus aufgrund der Marktbedingungen mit Wertsteigerungen zu rechnen ist. Und sogar steuerliche Vorteile lassen sich benennen: Abschreibungen auf das Objekt, sowie Zinsen bei Fremdfinanzierung, sind steuerlich abzugsfähig. Bei möblierten Appartements kann sogar das bewegliche Inventar auf 10 Jahre abgeschrieben werden. Zusätzlich sind weitere Abschreibungen auf die Außenanlagen möglich. Hinzu kommt, dass nach zehnjähriger Spekulationsfrist, der Gewinn bei einem Wiederverkauf, steuerfrei ist.

 

Was den Verwaltungsaufwand oder eventuell anfallende Zusatzkosten für Vermieter betrifft, so finden wir auch hier Vorteile, die unter normalen Vermietungsumständen nicht geben würde. Beispielsweise obliegt die Verwaltung des Objekts dem Betreiber, nicht Ihnen als Vermieter. Und auch die Kosten aufgrund von etwaigen Mängeln, halten sich durch die fünfjährige Gewährleistungsfrist des Bauträgers in Grenzen.

 

Vertraglich wird Ihnen als Investor oder Anleger sogar ein Belegungsrecht der Immobilie zugesprochen. Sollten Sie oder Familienangehörige später einmal selbst in das Appartement einziehen wollen, so wäre dies unproblematisch möglich. Ist die eigene Einheit belegt hat man Anspruch auf eine Einheit in dem Heim. Weiter hat man auch die Möglichkeit auf Einzug  in einem Heim indem der Betreiber der Immobilie, die man erwirbt, ein weiteres Heim in Deutschland bewirtschaftet auch dort ein vorbelegtes Belegungsrecht zu erhalten.

 

Sprich: Pflegeeinheit gekauft in Bonn, Betreiber hat eine weitere Immobilie in Augsburg zur Bewirtschaftung, so kann man auch in Augsburg einziehen.

 

Was die staatlichen Förderungen bei Pflegeimmobilien betrifft, so übernimmt der Staat die Miete bei Leerstand oder Zahlungsunfähigkeit des Bewohners. Die Förderung kommt hier zwar zunächst dem Betreiber zugute, allerdings profitieren Sie aufgrund des geringeren Insolvenzrisikos der Einrichtung.

 

Plegeheim

 

Was muss ich bei der Kapitalanlage Pflegeimmobilie beachten?

 

Sich von all den vielen Vorteilen beim Kauf einer Pflegeimmobilie blenden zu lassen, ist nicht der richtige Weg. Den wenigsten Anlegern ist schließlich bewusst, dass sie nicht in eine typische Wohnimmobilie investieren, sondern derartige Immobilien an unternehmerische Beteiligungen geknüpft sind. Der Erfolgt steht und fällt somit mit dem Betreiber des Pflegeheims. Die Branche boomt zwar, dennoch muss ein Heim aufgrund der Konkurrenz auch wirtschaftlich erfolgreich betrieben werden. So dürfen sinkende Belegungsquoten einiger Betreiber nicht einfach übersehen werden.

 

Rund 7% aller Pflegeheime gelten als insolvenzgefährdet, 21% werden als unsicher eingestuft, viele Heime gingen in der Vergangenheit pleite. Und dann? Dann müssen neue Betreiber gesucht werden, wobei alle Einzelinvestoren zustimmen müssen – andernfalls steht ein Heim jahrelang leer. Insgesamt ist die Ausfallwahrscheinlichkeit trotz dieser Zahlen und Fakten sehr gering. Dennoch stagnieren in einigen Pflegeheimen die Einnahmen, während die Kosten steigen. Gerade Immobilien aus den 80er Jahren mit hohem Investitionsbedarf haben es also schwer.

 

Pflegeimmobilie gleich Risiko?

 

Anleger dürfen sich nicht von den hohen Gewinnen locken lassen, sondern sich nach einer Pflegeimmobilie umsehen, die mit ebenerwähnten Problemen nicht zu kämpfen hat. Ob sich eine Immobilie – auch im Bereich Pflege- und Altersheim – zum Kauf lohnt, entscheidet nicht selten die Lage und die vorhandene Infrastruktur. Pflegeimmobilien sollten in einem Einzugsgebiet von mindestens 25.000 Einwohnern liegen. Außerdem gilt es darauf zu achten, inwiefern in der jeweiligen Region eine Unterdeckung herrscht. Erstellen Sie eine Bedarfsermittlung und holen Sie sich zusätzliche Informationen beim zuständigen Landratsamt ein.

 

Und: Die Größe des Pflegeheims sollte einen möglichst wirtschaftlichen Betrieb möglich machen. Große Heime stehen einem erhöhten Risiko für Überkapazität gegenüber, während kleine Häuser weniger rentabel sind. 80 – 120 Appartements in einem Pflegeheim in guter Region sind zu empfehlen.

 

Als potenzieller Investor sollten Sie unbedingt die entsprechend benötigten Referenzen des Bauträgers prüfen. Heißt, dieser sollte Erfahrungen in Sachen Anforderungen zur Barrierefreiheit oder altersgerechtem Bauen haben.

 

Generell besteht natürlich immer das Risiko einer Insolvenz durch den Heimbetreiber. Auch unseriöse Geschäftsabläufe führten in der Vergangenheit dazu, dass Pflegebetrieben die Betriebserlaubnis entzogen wurde. Anleger sollten sich also ein Bild von der Seriosität des Betreibers machen, darauf achten, dass der Betreiber bereits mehrere Jahre erfolgreich auf dem Markt positioniert ist. Auch überregional gemeinnützige Betreiber mit öffentlich-rechtlichen Gesellschaftern, gelten als sicher.

 

Prüfen Sie die Voraussetzungen und die enthaltenen Angaben der Pflegeimmobilie und ziehen Sie einen Fachmann hinzu, wenn der Kauf einer Pflegeimmobilie für Sie attraktiv erscheint. Im Anschluss können Sie sich Angebote seitens Ihres Kreditinstituts einholen, sollten Sie die Immobilie fremdfinanzieren wollen. Auch hier gilt zu bedenken, dass aktuell niedrige Zinsen, womöglich nicht für die spätere Anschlussfinanzierung gilt.

 

Was ist der Unterschied zwischen Pflegeheim und betreutem Wohnen?

 

Bewohner eines Pflegeappartements erhielten zuvor gemäß der gesetzlichen Pflegeversicherung eine Pflegestufe, mindestens Stufe 1, zugesprochen. Erst dann können die Angebote in einem Pflegeheim überhaupt in Anspruch genommen werden. Im betreuten Wohnen gilt diese Voraussetzung nicht, jedoch können Bewohner hier diverse Zusatzleistungen nutzen.

 

Für Sie als Käufer einer Pflegeimmobilie bedeutet das, dass beim betreuten Wohnen, die typischen Risiken als Vermieter, bestehen bleiben. Also Leerstand, ausbleibende Mitzahlungen oder Mieterwechsel.

 

Lenhart Immobilien greift hier noch einmal weiter und bietet Ihnen dennoch Angebote, bei denen dennoch Mietgarantie gilt, da bestimmte Voraussetzungen erfüllt worden sind und die soziale Förderung laut Gesetzgeber greift.

 

Instandhaltung und Sanierung wird in diesen Betreutes-Wohnen-Einheiten auch vom Betreiber übernommen. Und um den Mieter muss man sich auch nicht kümmern. Hierdurch entsteht ein sehr geringes Risiko ähnlich der Pflegeappartements.

 

Auch in den Bereichen Instandhaltung oder Sanierung müssen Sie sich selbst kümmern. Pflegeappartements hingegen werden durch den Betreiber getragen, also auch in Sachen Risiken oder dem verwaltungstechnischen Aufwand.

 

Hände

 

Unterschiede zwischen Pflegeheim & Betreutes Wohnen

 

Pflegeheime vermieten einzelne Betten oder zumeist vollmöblierte Zimmer. Hier ist es eher unüblich, dass Bewohner eigene Möbel mitbringen, was den Einzug in ein Pflegeheim eher einem Hotelaufenthalt ähnelt. Auch deshalb, weil eine Selbstversorgung in der Regel nicht vorgesehen ist. Grund hierfür sind die jeweiligen Pflegegrade, welche es den Bewohnern gar nicht mehr ermöglichen, sich selbst vollständig zu versorgen.

 

Das Pflegeheim gibt außerdem einen bestimmten Tagesablauf vor. Ganz im Sinne des Sozialgesetzbuches, unterliegen die Pflegebedürftigen der ständigen Verantwortung einer ausgebildeten Pflegefachkraft. Diese pflegen – je nach Pflegegrad – die Bewohner rund um die Uhr und sind Ansprechpartner. Als „Hausherr“ wird das Heim genannt, sämtliche Anforderungen an das Pflegeheim sind gesetzlich streng geregelt. Kontrolliert und beaufsichtigt werden die Einhaltungen durch Behörden oder Organisationen.

 

Betreutes Wohnen bedeutet Leben in einer Wohnung oder einem Appartement, welches normalerweise vom Bewohner selbst möbliert und eingerichtet wird. Die meisten Wohnungen sind mit eigenen Küchen versehen und der Bewohner nutzt diese selbstständig. Generell lebt er unabhängig und selbstständig, zumindest soweit er entsprechende Leistungen und Angebote nicht nutzt. Je nach Anbieter kann die Pflege und Betreuung, bis hin zur Vollversorgung, abgerufen werden.

 

Die Wahl des Pflegeanbieters ist dabei frei, so kann ein Bewohner beispielsweise Leistungen des ambulanten Pflegedienstes in Anspruch nehmen. Die Inanspruchnahme einer Pflegedienstleistung ist aber hier keine Voraussetzung für die Bewohnung. Der Bewohner selbst ist der „Hausherr“ und es gibt keine gesetzlichen Regelungen für Anlagen, welche Betreutes Wohnen anbieten. Auch der Begriff ist nicht geschützt. Allerdings steht es Betreibern frei, die Einhaltung von Qualitätsnormen überprüfen und sich zertifizieren zu lassen.

 

Wo kann ich eine Pflegeimmobilie kaufen?

 

Für Pflegeimmobilien gibt es einen großen und völlig eigenen Marktplatz. Immerhin handelt es sich um eine möglicherweise sehr rentable Investition, sofern Sie sich nicht völlig unvorbereitet auf diese einlassen. Generell finden sich in jedem Ort diverse Angebote, wobei Sie den Kauf natürlich auch von der jeweiligen Lage abhängig machen sollten. Im Internet finden Sie verschiedene Plattformen mit entsprechenden Angeboten und natürlich macht es Sinn, diese untereinander zu vergleichen. Ziehen Sie idealerweise den „Makler Ihres Vertrauens“ in Ihre Suche mit ein, um hier wirklich alle Faktoren zu berücksichtigen.

 

Gibt es alternative Anlagen in den Pflegemarkt?

 

Fondslösungen gelten als nachhaltige und alternative Investition in den Pflegemarkt. Anleger, welche kleinere Summen anlegen und sparen möchten, können sich an geschlossenen oder offenen Fonds beteiligen. Der Vorteil: Das ohnehin geringe oder gut einschätzbare Risiko, lässt sich noch einmal breiter streuen.

 

Sehr viele offene Fonds investieren inzwischen in eine Vielzahl an Pflegeimmobilien oder auch Sozialimmobilien. So auch in Reha-Kliniken, Kindertagesstätten oder Krankenhäuser. Die Bewirtschaftung der Pflegeheime bleibt bei den offenen Fonds bei den Betreibern. Sie als Investor wählen lediglich die Immobilie aus, die auf lange Sicht den größten Gewinn abwirft.

 

Größere Investoren kaufen für meist hohe Beträge mehrere Pflegeheime und bündeln diese zu einem geschlossenen Fonds. Nach beispielsweise 20 Jahren werden die Gewinne aus dem Verkauf der Immobilien an die Anleger ausgeschüttet, ebenso wie natürlich währenddessen die erwirtschafteten Gewinne. Aber: Mindestanlagesummen sind hier höher, die Laufzeit ist bindend und meist sehr lang.

 

Selbstverständlich gibt es auch diverse Aktien aus dem Pflegebereich, was häufig mit höheren Gewinnen einhergeht, als mit Fonds. Allerdings sei auch hier das Risiko zu erwähnen, denn auch die Aktiengesellschaften tun sich im Pflegebereich schwer.

 

Fazit – Eine Investition mit sozialem Engagement

 

Generell gilt, ähnlich wie bei jedem Immobilienkauf: Informieren Sie sich vor Ort, lassen Sie sich einen möglichst tiefen Einblick in die finanzielle und wirtschaftliche Situation der Einrichtungen geben und holen alle nötigen Informationen im Vorfeld ein. Gehen Sie nicht blind in die Investition, sehen Sie nicht nur die vielen Vorteile und lassen Sie sich beim Kauf eines Pflegeappartements auf jeden Fall von einem Spezialisten beraten.

 

Wir beraten Sie gerne zum Thema Pflegeimmobilien. Unsere Pflegeimmobilien sind handverlesen und wurden von uns im Vorfeld schon durch eine Risikobewertung klassifiziert.

 

Dann investieren Sie in jedem Fall in einen wachsenden Markt, denn schon im Jahr 2040 werden rund 5,6 Millionen Menschen über 80 Jahre leben. Eine Generation, die auf professionelle Pflege angewiesen sein wird. Aber eine Generation, die in modernen Pflegeeinrichtungen leben will, welche ihnen ein selbstbestimmtes und aktives Leben ermöglicht.

lenhart-immobilien-avatar

Ralf Lenhart

Ihr Traumimmobilienmakler
Ich informiere Sie hier über Wissenswertes, Interessantes und Skurilles rund um das Thema Immobilien. Besuchen Sie mich gerne auch unter:

Kontaktinformationen


Ihre Anfrage:


Lenhart Immobilien

lenhart-immobilien-avatar
Ihr Traum-Immobilienmakler Ralf Lenhart ist persönlicher Ansprechpartner rund um das Thema Immobilien in Augsburg, Krumbach und Umgebung.
Jetzt Anfragen
apartmentmagic-wanduserscartheart-pulsechart-bars linkedin facebook pinterest youtube rss twitter instagram facebook-blank rss-blank linkedin-blank pinterest youtube twitter instagram