Immobilienpreise Ulm 2026
Datenstand Q2 2026 · Aktualisiert am: 9. Juli 2026 · Angebotspreise ImmoScout24 / ImmoweltWas kosten Immobilien in Ulm aktuell?
Häuser kosten in Ulm im Schnitt 4.447 €/m² (Spanne 3.487–6.504 €/m²), Eigentumswohnungen 4.171 €/m² (3.252–7.407 €/m²) – Stand Q2 2026. Im Jahresvergleich gaben die Hauspreise nach −1,0 %, Wohnungen legten deutlich zu +2,3 %. Als wirtschaftsstarkes Oberzentrum an der Grenze zwischen Baden-Württemberg und Bayern hält Ulm das höchste Preisniveau der Region – bei stabiler Nachfrage und weiter steigenden Mieten.
4.171 €/m²
▲ −0,9 % z. Vorquartal13,04 €/m²
▲ +0,5 % z. Vorquartal12,08 €/m²
▲ +0,7 % z. VorquartalWirtschaftsstarkes Oberzentrum an der Donau
Ulm zählt zu den wirtschaftlich starken Städten Süddeutschlands und profitiert von guter Infrastruktur, hoher Arbeitsplatzdichte, der Universität sowie der direkten Lage an der Grenze zwischen Baden-Württemberg und Bayern.
Der Markt zeigt sich differenziert: Während die Wohnungspreise stabil bis steigend verlaufen, bewegen sich die Hauspreise auf hohem Niveau seitwärts – mit erhöhter Schwankung je nach Lage und Objektqualität.
Ulm hält das höchste Preisniveau der Region – Häuser um rund 4.450 €/m², nur die Schwesterstadt Neu-Ulm liegt praktisch gleichauf.
Was kosten Häuser & Wohnungen in Ulm?
Preisniveau und Entwicklung unterscheiden sich deutlich nach Lage, Größe, Baujahr und Zustand. Die folgende Übersicht fasst die aktuellen Kennzahlen zusammen – die Kurven darunter zeigen den Verlauf; fahren Sie mit der Maus darüber, um den Wert je Quartal zu sehen.
| Kennzahl | Haus | Wohnung |
|---|---|---|
| Ø Angebotspreis | 4.447 €/m² | 4.171 €/m² |
| Preisspanne | 3.487 – 6.504 €/m² | 3.252 – 7.407 €/m² |
| Δ Vorquartal | ▲ +2,7 % (+115 €) | ▲ +1,1 % (+44 €) |
| Δ 1 Jahr | ▼ −1,0 % (−47 €) | ▲ +2,3 % (+93 €) |
| Δ 2 Jahre | ▼ −0,2 % (−10 €) | ▲ +4,9 % (+196 €) |
| Preisvolatilität | 84,48 €/m² | 50,02 €/m² |
| Markttrend | stabil / seitwärts | steigend |
Kaufpreise Häuser
Entwicklung €/m² · Q1 2023 – Q2 2026
Angebotspreise · Quelle: ImmoScout24 / Immowelt
Kaufpreise Wohnungen
Entwicklung €/m² · Q1 2023 – Q2 2026
Angebotspreise · Quelle: ImmoScout24 / Immowelt
Was ist Ihre Immobilie in Ulm wert?
Durchschnittspreise sind nur ein Anhaltspunkt – Ihren echten Marktwert ermitteln wir individuell und lagegenau.
Immobilienpreise im Umkreis
Im Umland von Ulm – dies- und jenseits der Donau in Baden-Württemberg und Bayern – liegen die Hauspreise überwiegend unter dem Stadtniveau. Nur die Schwesterstadt Neu-Ulm ist nahezu gleichauf.
Wer flexibel ist, findet im weiteren Umland – etwa in Langenau, Erbach oder Blaubeuren – deutlich günstigere Hauspreise, teils über 20 % unter dem Ulmer Niveau. Für die Nähe zur Stadt und zur Universität bleibt Ulm selbst dennoch der gefragteste Standort.
| Gemeinde | Ø Hauspreis | vs. Ulm |
|---|---|---|
| Neu-Ulm | 4.423 €/m² | ▼ −0,5 % |
| Elchingen | 4.112 €/m² | ▼ −7,5 % |
| Blaustein | 3.974 €/m² | ▼ −10,6 % |
| Senden | 3.953 €/m² | ▼ −11,1 % |
| Langenau | 3.577 €/m² | ▼ −19,6 % |
| Erbach | 3.543 €/m² | ▼ −20,3 % |
| Blaubeuren | 3.309 €/m² | ▼ −25,6 % |
Von Blaubeuren bis Elchingen: Das Ulmer Umland bietet spürbar günstigere Immobilienpreise als das Oberzentrum selbst.
Mietpreise Ulm 2026
Rund 60 % des Ulmer Immobilienmarktes entfallen auf Mietwohnungen – der Mietmarkt ist damit das prägende Segment. Die Nachfrage bleibt hoch, während das Angebot bei modernen und gut gelegenen Objekten weiterhin begrenzt ist.
Ø 13,04 €/m²
▲ +4,1 % z. VorjahrØ 12,08 €/m²
▲ +2,4 % z. VorjahrIn zentralen Lagen oder bei modernen, energieeffizienten Objekten liegen die Mieten deutlich über dem Durchschnitt. Die anhaltende Angebotsknappheit stützt den Aufwärtstrend – besonders bei Wohnungen in guten Lagen.
Mietpreise Häuser
Entwicklung €/m² (Nettokaltmiete) · Q1 2024 – Q2 2026
Angebotsmieten · Quelle: ImmoScout24 / Immowelt
Mietpreise Wohnungen
Entwicklung €/m² (Nettokaltmiete) · Q1 2024 – Q2 2026
Angebotsmieten · Quelle: ImmoScout24 / Immowelt
Wohin sich der Markt entwickelt
Ulm zeigt sich als Markt mit klarer Differenzierung. Während der Häusermarkt auf hohem Niveau seitwärts läuft und je nach Lage stärker schwankt, entwickeln sich Eigentumswohnungen stabil mit leicht positiven Tendenzen. Für das laufende Jahr rechnen wir mit einer überwiegend seitwärtsgerichteten Entwicklung – getragen von der starken Wirtschaft, der Universität und der Nähe zu großen Arbeitgebern.
Am Mietmarkt setzt sich der Aufwärtstrend fort. Trotz des insgesamt hohen Preisniveaus bleiben Standortqualität und langfristige Nachfrage gute Voraussetzungen – für Eigennutzer wie Kapitalanleger. Entscheidend bleibt der Blick auf Mikrolage, Zustand und energetische Qualität des konkreten Objekts.
📍 Empfehlungen für Käufer:
Wer in Ulm kaufen möchte, sollte gezielt auf Preis-Leistungs-Verhältnis und Mikrolage achten. Besonders gut erhaltene Objekte in verkehrsgünstiger Lage bieten stabile Perspektiven – trotz des insgesamt hohen Preisniveaus.
Wer flexibel ist, findet im Umland – etwa in Neu-Ulm, Langenau oder Blaubeuren – spürbar günstigere Alternativen. Prüfen Sie jedes Angebot gegen den realen Marktwert; der Durchschnittspreis ist nur ein grober Anhaltspunkt.
📍 Empfehlungen für Verkäufer:
Eigentümer können weiterhin mit solider Nachfrage rechnen. Eine marktgerechte Preisansetzung und eine gute Präsentation bleiben entscheidend für eine schnelle Vermittlung – besonders bei gepflegten Immobilien mit moderner Ausstattung.
Gerade im schwankungsanfälligeren Haussegment ist eine lagegenaue Bewertung der wichtigste Hebel. Gerne ermitteln wir den aktuellen Wert Ihrer Immobilie und begleiten Sie durch den gesamten Verkaufsprozess.
Ralf Lenhart
Geschäftsführer · Immobilienmakler in Ulm
Häufig gestellte Fragen zu den Immobilienpreisen in Ulm
Nach dem Überblick zu Haus- und Wohnungspreisen sowie zur aktuellen Entwicklung beantworten wir hier die wichtigsten Fragen – kompakt und faktenbasiert.
Wie hoch ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien in Ulm?
Im Schnitt kosten Häuser in Ulm derzeit (Q2 2026) rund 4.447 €/m², Wohnungen etwa 4.171 €/m². Je nach Lage, Baujahr und Ausstattung kann der Preis deutlich variieren.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Ulm entwickelt?
Im Jahresvergleich (Q2 2026 vs. Q2 2025) gaben die Hauspreise um −1,0 % nach, während die Wohnungspreise um +2,3 % zulegten. Im Zweijahresvergleich lagen Häuser nahezu unverändert (−0,2 %), Wohnungen stiegen um +4,9 %.
Was kostet ein Haus pro Quadratmeter in Ulm?
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Ulm liegt bei 4.447 €/m². Die Preisspanne reicht – je nach Lage, Baujahr und Ausstattung – von 3.487 €/m² bis 6.504 €/m².
Wie unterscheiden sich die Immobilienpreise in Ulm im Vergleich zum Umland?
Ulm hält das höchste Preisniveau der Region; nur die Schwesterstadt Neu-Ulm (4.423 €/m²) liegt praktisch gleichauf. Im weiteren Umland ist es günstiger – etwa in Langenau (3.577 €/m²), Erbach (3.543 €/m²) oder Blaubeuren (3.309 €/m²).
Wie viel kostet eine Eigentumswohnung in Ulm?
Eigentumswohnungen kosten in Ulm durchschnittlich 4.171 €/m² (Stand Q2 2026). Abhängig von Ausstattung, Baujahr und Stadtteil liegen die Kaufpreise zwischen 3.487 €/m² und 6.504 €/m².
Ist der Immobilienkauf in Ulm aktuell sinnvoll?
Ja – Ulm bietet mit seiner Universität, der wirtschaftsstarken Region und der Nähe zu großen Arbeitgebern ein attraktives Marktumfeld. Die Preise sind zwar hoch, aber die Standortqualität und langfristige Nachfrage bieten gute Voraussetzungen für Kapitalanleger und Eigennutzer.
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