Die Immobilienpreise im Landkreis Augsburg 2025 zeigen eine differenzierte Entwicklung. Als lokaler Immobilienmakler beobachten wir eine Stabilisierung bei Wohnungen mit leichtem Aufwärtstrend, während Häuser noch leichte Schwankungen aufweisen. Dieser umfassende Immobilienmarktbericht bietet Ihnen aktuelle Marktdaten, Preisentwicklungen und fundierte Analysen für den Landkreis Augsburg.
Die wichtigsten Erkenntnisse auf einen Blick:
- Aktuelle Immobilienpreise im Landkreis Augsburg 2025 für Häuser und Wohnungen
- Analyse der Preisentwicklung: Stabilisierung nach Korrektur auf niedrigerem Preisniveau
- Mietspiegel: Kontinuierlicher Anstieg der Mietpreise
- Regionale Preisunterschiede: Speckgürtel vs. ländliche Gemeinden im Kreis
- Einflussfaktoren: Zinsentwicklung, Demografie und politische Rahmenbedingungen
- Marktprognose: Zukunftsaussichten für Immobilien im Landkreis
Wichtiger Hinweis: Die Analysen für diesen Immobilienmarktbericht beruhen auf unserer Auswertung der Angebotspreise von Immobilienportalen wie Immoscout24.
Diese Preise entsprechen nicht den tatsächlich beurkundeten Verkaufspreisen, die beim Gutachterausschuss einzusehen sind. In der Regel fallen die beurkundeten Kaufpreise um bis zu 30 Prozent niedriger aus als die Angebotspreise.
Was wird im Kreis Augsburg wirklich für Immobilien bezahlt?
Zwischen Angebotspreis und tatsächlichem Verkaufspreis liegt oft mehr als nur Verhandlungsspielraum. Gerade in einem Markt im Wandel lohnt sich der Blick hinter die Inserate.
Im Abschnitt „Der Lenhart-Immobilienmarktbericht: echte Verkaufspreise als Entscheidungsgrundlage“ haben Sie die Möglichkeit, unseren kostenlosen Lenhart-Immobilienmarktbericht anzufordern. Er basiert auf den beurkundeten Kaufpreisen aus den amtlichen Daten des Gutachterausschusses und bietet einen realistischen Einblick in die tatsächliche Marktlage.
Aktuelle Herausforderungen am Immobilienmarkt im Kreis Augsburg
Der Immobilienmarkt im Landkreis Augsburg zeigt 2025 erste Zeichen einer Stabilisierung nach den deutlichen Korrekturen des Vorjahres. Erstmals seit 2022 steigen die Transaktionszahlen wieder.
„Der Immobilienmarkt befindet sich weiterhin in einem Spannungsfeld zwischen Unsicherheit und neuen Chancen, die unsere attraktive Region bietet. Globale Krisen, geopolitische Spannungen, ein anhaltend relativ hohes Zinsniveau sowie hohe Bau- und Energiekosten haben die Rahmenbedingungen für Käufer und Verkäufer drastisch verändert.”
Frank Schwindling, Leitender Baudirektor und Vorsitzender des Gutachterausschusses, Immobilienmarktbericht 2025
Die Bauzinsen bewegen sich aktuell auf einem im langfristigen Vergleich erhöhten Niveau. Für die kommenden Monate rechnen viele Marktbeobachter eher mit einer Seitwärtsbewegung oder leicht steigenden Tendenzen als mit deutlich sinkenden Zinsen.
Für Käufer steigen die Anforderungen spürbar. Bonität, Eigenkapital und eine tragfähige Finanzierung entscheiden zunehmend darüber, ob Transaktionen zustande kommen. Der Markt agiert selektiver, Kaufentscheidungen erfolgen differenzierter.
Gleichzeitig rücken objektspezifische Faktoren stärker in den Fokus: Zustand, energetische Qualität und laufende Kosten beeinflussen die Nachfrage deutlich. Insbesondere sanierungsbedürftige Objekte oder ambitionierte Preisansätze stoßen häufiger auf Zurückhaltung.
Der Fachkräftemangel verschärft sich 2025 weiter: Deutschlandweit fehlen etwa 250.000 Fachkräfte im Handwerk, allein im Baugewerbe bleiben über 41.000 Stellen unbesetzt (Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft, November 2025). Dies führt zu längeren Bauzeiten und höheren Kosten.
„Laut ZDH fehlen uns derzeit schätzungsweise 250.000 Facharbeiter. Rund 125.000 Handwerksbetriebe stehen vor einem Generationsübergang.“
– Georg Schareck, Geschäftsführer Die Bauwirtschaft im Norden
Diese strukturellen Engpässe spiegeln sich auch in der regionalen Bautätigkeit wider. Im Landkreis Augsburg wurden 2024 nur 1.046 Wohnungen fertiggestellt (−10 Prozent gegenüber 2023), zugleich ging die Zahl der Genehmigungen deutlich zurück (Quelle).
Der Nachfragedruck bleibt dabei unverändert hoch. Mit rund 261.600 Einwohnern (2024) und einer prognostizierten Zunahme um etwa 8.000 Personen bis 2035, wächst der Landkreis Augsburg weiter. Die Zahl der Haushalte ist seit 2011 um 15,2 Prozent gestiegen, insbesondere durch den zunehmenden Anteil an Ein-Personen-Haushalten.
Was kosten Häuser im Landkreis Augsburg?
Nach dem Höchststand im dritten Quartal 2022 mit durchschnittlich 4.726 Euro pro Quadratmeter haben sich die Hauspreise im Landkreis Augsburg deutlich angepasst. Im ersten Quartal 2023 lag der Durchschnittspreis bei 4.433 Euro und sank bis zum vierten Quartal 2024 weiter.
Im Jahr 2025 erreichten die Angebotspreise im ersten Quartal mit 4.046 Euro pro Quadratmeter ihren Tiefpunkt. Im zweiten Quartal stiegen sie auf 4.148 Euro an, im dritten Quartal 2025 lagen sie bei rund 4.085 Euro pro Quadratmeter.
Im Vergleich zum Vorjahresquartal ergibt sich damit weiterhin ein leichter Rückgang, die starke Abwärtsdynamik der Vorjahre hat sich jedoch abgeschwächt.
Was kosten Wohnungen im Landkreis Augsburg?
Bei Eigentumswohnungen im Landkreis Augsburg zeigen die Angebotspreise eine stabilere Entwicklung als bei Häusern. Nach dem Höchststand im dritten Quartal 2022 mit 4.219 Euro pro Quadratmeter folgte auch hier eine Korrekturphase. Im dritten Quartal 2024 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 3.626 Euro und markierte damit den bisherigen Tiefpunkt.
Seit dem vierten Quartal 2024 bewegen sich die Angebotspreise wieder auf einem etwas höheren Niveau. Im ersten Quartal 2025 lag der Durchschnittspreis bei 3.687 Euro pro Quadratmeter, im zweiten Quartal bei 3.756 Euro und im dritten Quartal 2025 bei rund 3.804 Euro. Im Vergleich zum Vorjahresquartal entspricht dies einem Anstieg von 4,9 Prozent.
Immobilienpreise 2025 im Landkreis Augsburg nach Gemeinden
Die Immobilienpreise im Landkreis Augsburg zeigen deutliche regionale Unterschiede je nach Lage der Gemeinden. Um Ihnen einen detaillierten Überblick über die verschiedenen Preisniveaus zu geben, haben wir die aktuellen Angebotspreise für das dritte Quartal 2025 für alle Gemeinden im Kreis zusammengestellt.
Der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter für Immobilien im Landkreis Augsburg liegt aktuell (Stand Dezember 2025) bei 3.945 € für Häuser und 3.804 € für Wohnungen. Innerhalb der Region zeigen sich dabei spürbare Unterschiede zwischen den einzelnen Gemeinden.
Quadratmeterpreise für Häuser nach Gemeinden im Kreis Augsburg (Q3 2025)
Die höchsten Hauspreise im Landkreis finden sich erwartungsgemäß im Speckgürtel von Augsburg. Stadtbergen führt mit 5.283 € pro Quadratmeter, gefolgt von Neusäß mit 5.018 € und Königsbrunn mit 4.777 €. Diese Gemeinden profitieren von ihrer unmittelbaren Nähe zur Stadt Augsburg und der ausgezeichneten Infrastruktur.
Am günstigsten sind Häuser in Mittelneufnach mit durchschnittlich 3.080 € pro Quadratmeter zu erwerben. Auch Altenmünster (3.202 €) und Nordendorf (3.236 €) bieten vergleichsweise günstige Einstiegsmöglichkeiten in den Immobilienmarkt des Landkreises.
Quadratmeterpreise für Wohnungen nach Gemeinden im Kreis Augsburg (Q3 2025)
Auch bei den Wohnungspreisen führen die Gemeinden im Speckgürtel von Augsburg. Stadtbergen liegt mit 4.669 € pro Quadratmeter an der Spitze, gefolgt von Neusäß mit 4.392 € und Gersthofen mit 4.242 €.
Die günstigsten Wohnungen im Landkreis Augsburg finden sich in Altenmünster mit durchschnittlich 3.062 € pro Quadratmeter. Ebenfalls im unteren Preissegment liegen Mittelneufnach (3.270 €) und Nordendorf (3.284 €).
Diese Preisunterschiede verdeutlichen, dass die Immobilienpreise im Landkreis stark von der jeweiligen Lage abhängen. Faktoren wie die Nähe zur Stadt Augsburg, die lokale Infrastruktur, Verkehrsanbindung und das Angebot an Arbeitsplätzen und Freizeitmöglichkeiten spielen eine entscheidende Rolle bei der Berechnung des Quadratmeterpreises.
Mietspiegel: Mietpreise im Landkreis Augsburg 2025
Während die Kaufpreise für Immobilien im Landkreis Augsburg eine Korrektur durchlaufen haben, steigen die Mietpreise kontinuierlich an. Da es keinen offiziellen Mietspiegel für den Gesamt-Landkreis gibt, haben wir die Mietangebote diverser Immobilienportale für Sie analysiert.
Entwicklung der Mietpreise für Häuser
Die Mieten für Häuser im Kreis Augsburg sind vom ersten Quartal 2023 mit 10,12 € pro Quadratmeter auf aktuell 11,57 € im dritten Quartal 2025 gestiegen. Dies entspricht einer Steigerung von 14,3 Prozent in knapp drei Jahren.
Im Vergleich zum Vorjahresquartal beträgt die Steigerung aktuell 4,3 Prozent. Die kontinuierliche Aufwärtsbewegung zeigt die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietobjekten im Landkreis.
Entwicklung der Mietpreise für Wohnungen
Bei Wohnungen ist der Trend ähnlich: Von 9,75 € pro Quadratmeter im ersten Quartal 2023 stiegen die Mieten auf aktuell 10,89 € im dritten Quartal 2025. Dies entspricht einer Steigerung von 11,7 Prozent.
Im Vergleich zum Vorjahresquartal liegt die aktuelle Steigerung bei 5,0 Prozent. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen in ganz Bayern liegt bei 9,70 € pro Quadratmeter, womit der Landkreis Augsburg über dem bayerischen Durchschnitt liegt.
Ein Ende der steigenden Mieten ist derzeit aufgrund der anhaltenden Wohnraumknappheit nicht in Sicht.
Faktoren, die die Immobilienpreise im Landkreis Augsburg beeinflussen
Die Preisentwicklung am Immobilienmarkt wird nicht von einem einzelnen Faktor bestimmt. Vielmehr wirken wirtschaftliche, demografische und politische Rahmenbedingungen zusammen und beeinflussen Angebot, Nachfrage und Zahlungsbereitschaft.
Die folgenden Aspekte geben einen Überblick über die derzeit wichtigsten Einflussgrößen im Landkreis Augsburg.
Demografische Entwicklung im Kreis Augsburg
Die Bevölkerung im Landkreis Augsburg steigt seit 2010 stetig an. Der Wanderungssaldo hat sich auf ein jährliches Plus von circa 2.000 Personen eingependelt.
Die höchsten Zuwanderungsgewinne gibt es in der Altersgruppe der 30- bis 40-Jährigen, während mehr junge Erwachsene im Alter von 18 bis 25 Jahren den Landkreis für Bildungszwecke verlassen.
Die Geburtenrate im Landkreis Augsburg liegt mit 1,71 Kindern pro Frau über dem bayerischen Durchschnitt von 1,55 Kindern, was positive Auswirkungen auf den natürlichen Bevölkerungssaldo hat.
Bis 2032 wird die Einwohnerzahl voraussichtlich auf etwa 285.000 ansteigen, was einem Zuwachs von rund 8 Prozent entspricht. Diese demografische Entwicklung stützt die Nachfrage nach Wohnraum im Landkreis langfristig.
Die Geburtenrate im Landkreis Augsburg liegt mit 1,71 Kindern pro Frau über dem bayerischen Durchschnitt von 1,55 Kindern, was positive Auswirkungen auf den natürlichen Bevölkerungssaldo hat.
Bis 2032 wird die Einwohnerzahl voraussichtlich auf etwa 285.000 ansteigen, was einem Zuwachs von rund 8 Prozent entspricht. Diese demografische Entwicklung stützt die Nachfrage nach Wohnraum im Landkreis langfristig.
Aktuelle Zinspolitik und ihre Auswirkungen
Die Zinsentwicklung spielt eine zentrale Rolle für den Immobilienmarkt. Nach den massiven Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank von 2022 bis 2023, die den Leitzins von 0% auf 4,5% anhoben, begann im Juni 2024 eine vorsichtige Zinswende.
Aktuell (Dezember 2025) liegt der EZB-Leitzins bei 2,15%, nachdem die EZB im Laufe des Jahres 2024 und 2025 mehrere Zinssenkungen vorgenommen hat.
Die Zinsen für Wohnungsbaukredite sind entsprechend gesunken. Aktuell liegt der Zinssatz für zehnjährige Darlehen bei etwa 3,5 bis 3,8 Prozent, niedriger als der Höchststand von über 4 Prozent in 2023.
Diese Zinssenkungen haben bereits positive Auswirkungen auf den Immobilienmarkt gezeigt, wie die Erholung der Wohnungspreise im Jahr 2025 beweist. Weitere moderate Zinssenkungen werden für 2026 erwartet, was den Immobilienmarkt im Landkreis zusätzlich stützen könnte.
Politische Rahmenbedingungen
Politische Entscheidungen haben direkte Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) von 2023 hat sich zunächst negativ auf den Immobiliensektor ausgewirkt, was sich in einem deutlichen Preisverfall bei nicht energieeffizienten Objekten zeigte.
Das überarbeitete Wachstumschancengesetz vom März 2024 zielt darauf ab, die Baubranche anzukurbeln. Durch steuerliche Vergünstigungen und Investitionsanreize werden Bauträger und Investoren motiviert, wieder vermehrt in Immobilien zu investieren.
Zusätzlich wurden 2025 weitere Fördermaßnahmen für energieeffizientes Bauen und Sanieren eingeführt, was die Nachfrage nach modernisierten Immobilien im Landkreis Augsburg weiter ankurbelt.
Der Lenhart Immobilien Marktbericht: echte Verkaufspreise als Entscheidungsgrundlage
Angebotspreise zeigen Erwartungen – Verkaufspreise zeigen den Markt.
Unser Lenhart-Immobilienmarktbericht für den Landkreis Augsburg basiert auf den tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen aus den amtlichen Daten des Gutachterausschusses.
Damit erhalten Sie eine realistische Einordnung der aktuellen Marktlage im Landkreis.
Für Eigentümer schafft der Bericht eine belastbare Grundlage für die Preisfindung, für Käufer und Investoren eine sachliche Orientierung jenseits von Inseraten und Marktgerüchten.
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Wie entwickeln sich die Preise für Immobilien im Landkreis Augsburg weiter?
Auf bundesweiter Ebene rechnen Marktbeobachter mit einem moderaten Preisanstieg. Der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken prognostiziert für selbstgenutztes Wohneigentum einen durchschnittlichen Preisanstieg von rund 3,2 Prozent im Jahr 2025 und 3,1 Prozent im Jahr 2026 (Quelle: BVR).
Auch Dr. Klein geht für 2025 von Preiszuwächsen im Bereich von 1 bis 3 Prozent im Bundesdurchschnitt aus (Quelle: Dr. Klein).
Unsere Prognose für die Region um Augsburg
Wir erwarten eine fortgesetzte Stabilisierung mit punktuellen Preissteigerungen.
Gut ausgestattete Bestandsimmobilien in nachgefragten Lagen können moderate Zuwächse verzeichnen, während der Markt insgesamt preislich diszipliniert bleibt. Deutliche Preissprünge sind kurzfristig nicht zu erwarten.
Langfristig gesehen, bleibt der Landkreis Augsburg ein gefragter Wohnstandort. Die Nähe zur Stadt Augsburg, die gute Verkehrsanbindung sowie das anhaltende Bevölkerungswachstum sichern eine grundlegende Nachfrage nach Wohnraum.
Unser Fazit: Marktkenntnis als entscheidender Faktor
Der Immobilienmarkt im Landkreis Augsburg ist wieder funktionsfähig, jedoch anspruchsvoller geworden. Verkaufs- und Kaufentscheidungen werden weniger von allgemeinen Markttrends bestimmt, sondern zunehmend von objektspezifischen Faktoren.
Für Eigentümer bedeutet dies, dass eine realistische Preisansetzung entscheidend ist. Ein überhöhter Kaufpreis führt häufig zu längeren Vermarktungszeiten, während marktgerechte Angebote weiterhin Käufer finden.
Für Kaufinteressenten bietet der Markt wieder mehr Auswahl, erfordert jedoch eine sorgfältige Prüfung von Finanzierung, laufenden Kosten und langfristiger Nutzbarkeit.
In diesem Umfeld gewinnt eine professionelle Immobilienbewertung an Bedeutung. Sie schafft Transparenz über den tatsächlich erzielbaren Marktwert, unterstützt eine marktgerechte Preisfindung und bildet die Grundlage für verlässliche Entscheidungen – unabhängig davon, ob verkauft oder gekauft werden soll.
Häufig gestellte Fragen zu den Immobilienpreisen im Landkreis Augsburg 2025
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Was kostet aktuell ein Haus im Landkreis Augsburg?
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser im Landkreis Augsburg liegt aktuell (Stand November 2025) bei 4.085 €. Je nach Lage variieren die Preise deutlich: Im Speckgürtel um Augsburg wie Stadtbergen (5.283 €/m²) oder Neusäß (5.018 €/m²) sind die Preise höher, während ländlichere Gemeinden wie Mittelneufnach (3.080 €/m²) günstigere Einstiegsmöglichkeiten bieten.
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Was kostet eine Wohnung im Landkreis Augsburg?
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen liegt aktuell bei 3.804 €. In gefragten Lagen wie Stadtbergen (4.669 €/m²) oder Neusäß (4.392 €/m²) sind die Preise deutlich höher, während in Gemeinden wie Altenmünster bereits Wohnungen ab etwa 3.062 €/m² angeboten werden.
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Wie haben sich die Immobilienpreise im Landkreis Augsburg 2025 entwickelt?
Nach deutlichen Preisrückgängen in den Jahren 2023 und 2024 zeigt sich 2025 eine Stabilisierung. Wohnungspreise stiegen von 3.626 € im Q3 2024 auf 3.804 € im Q3 2025, was einem Plus von 4,9 % entspricht. Die Hauspreise stabilisieren sich bei rund 4.085 €/m².
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Wo kann ich die tatsächlichen Verkaufspreise für Immobilien im Landkreis Augsburg einsehen?
Die beurkundeten Verkaufspreise werden vom zuständigen Gutachterausschuss erfasst. Dort können reale Transaktionsdaten eingesehen werden. In der Praxis liegen Verkaufspreise häufig 20–30 % unter den Angebotspreisen. Für einen professionellen Marktbericht mit beurkundeten Zahlen empfiehlt sich eine fachliche Beratung.
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Wie hoch sind die Mietpreise im Landkreis Augsburg?
Die Mietpreise steigen weiter. Aktuell (Q3 2025) liegt die durchschnittliche Miete für Häuser bei 11,57 €/m² und für Wohnungen bei 10,89 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem Plus von 4,3 % bei Häusern und 5,0 % bei Wohnungen.
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Lohnt sich der Verkauf einer Immobilie im Landkreis Augsburg aktuell?
Der Markt zeigt sich stabil mit ersten Erholungstendenzen. Entscheidend für einen erfolgreichen Verkauf ist eine realistische Preisfindung unter Berücksichtigung von Lage, Baujahr, energetischem Zustand und Ausstattung. Qualitativ gute Immobilien in gefragten Lagen lassen sich auch aktuell gut vermarkten.
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Welche Gemeinden im Landkreis Augsburg sind am teuersten?
Die höchsten Immobilienpreise finden sich im direkten Umland der Stadt Augsburg. Bei Häusern führen Stadtbergen (5.283 €/m²), Neusäß (5.018 €/m²) und Königsbrunn (4.777 €/m²). Bei Wohnungen liegen Stadtbergen (4.669 €/m²), Neusäß (4.392 €/m²) und Gersthofen (4.242 €/m²) an der Spitze.
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In welchen Gemeinden sind Immobilien im Landkreis Augsburg am günstigsten?
Günstigere Immobilienpreise finden sich vor allem in ländlicheren Gemeinden. Bei Häusern ist Mittelneufnach (3.080 €/m²) am günstigsten, gefolgt von Altenmünster (3.202 €/m²) und Nordendorf (3.236 €/m²). Bei Wohnungen liegen Altenmünster (3.062 €/m²), Mittelneufnach (3.270 €/m²) und Nordendorf (3.284 €/m²) vorn.
