Marktüberblick: Was kosten Immobilien in Ulm?
Ulm zählt zu den wirtschaftlich starken Städten in Süddeutschland und profitiert von einer guten Infrastruktur, einer hohen Arbeitsplatzdichte sowie der direkten Lage an der Grenze zwischen Baden-Württemberg und Bayern.
Der Immobilienmarkt zeigt sich Anfang 2026 insgesamt differenziert. Während sich die Preise für Eigentumswohnungen stabil bis leicht steigend entwickeln, verzeichnen Häuser zuletzt spürbare Rückgänge. Die nachfolgenden Kennzahlen liefern einen detaillierten Überblick über das aktuelle Preisniveau.
Aktuelle Hauspreise in Ulm
In Ulm treffen verschiedene Wohnlagen aufeinander – von stadtnahen Quartieren mit gehobenem Preisniveau bis zu ruhigeren, familienfreundlichen Lagen am Stadtrand. Besonders gefragt sind freistehende Häuser in gut angebundenen Stadtteilen, während sanierungsbedürftige Objekte teils längere Vermarktungszeiten aufweisen.
📶 Durchschnittlicher Angebotspreis (Q3 2025): 4.281 €/m²
📶 Preisspanne: 3.351 – 6.232 €/m² (abhängig von Lage, Größe und Zustand)
📶 Veränderung Vorquartal: –4,6 % (–205 €/m²) gegenüber Q4 2025
📶 Jahresentwicklung: –6,3 % (–287 €/m²) gegenüber Q1 2025
📶 Zweijahresentwicklung: –4,1 % (–183 €/m²) gegenüber Q1 2024
📶 Markttrend: leicht rückläufig
📶 Preisvolatilität: 122,80 €/m² – erhöhte Schwankungen innerhalb der Marktsegmente
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Aktuelle Wohnungspreise in Ulm
Der Wohnungsmarkt in Ulm zeigt sich deutlich stabiler als das Haussegment. Eigentumswohnungen profitieren weiterhin von konstanter Nachfrage, insbesondere in gut angebundenen Stadtteilen und bei modernen Objekten.
Nach zwischenzeitlichen Rückgängen in den Vorjahren ist seit 2025 wieder eine moderate Aufwärtsbewegung erkennbar.
📶 Durchschnittlicher Angebotspreis (Q3 2025): 4.202 €/m²
📶 Preisspanne: 3.306 – 7.436 €/m² (abhängig von Lage, Größe und Zustand)
📶 Veränderung Vorquartal: +3,3 % (+135 €/m²) gegenüber Q4 2025
📶 Jahresentwicklung: +2,0 % (+83 €/m²) gegenüber Q1 2025
📶 Zweijahresentwicklung: +6,6 % (+262 €/m²) gegenüber Q1 2024
📶 Markttrend: moderat steigendes Preisniveau
📶 Preisvolatilität: 86,40€/m² – moderate Schwankungen bei insgesamt stabiler Nachfrage
Immobilienpreise im Umkreis von Ulm
Auch im Umland von Ulm bleiben Wohnimmobilien gefragt – vor allem in gut angebundenen Gemeinden im Westen und Süden. Die durchschnittlichen Preise liegen dabei meist unter dem Stadtpreisniveau, mit Ausnahme einzelner gefragter Standorte.
🏠 Neu-Ulm: 4.403 €/m²
🏠 Blaustein: 3.974 €/m²
🏠 Erbach: 3.543 €/m²
🏠 Senden: 3.947 €/m²
🏠 Elchingen: 4.084 €/m²
🏠 Langenau: 3.577 €/m²
🏠 Blaubeuren: 3.309 €/m²
Immobilienpreisentwicklung: Prognose & Trends
Ulm zeigt sich Anfang 2026 als Markt mit klarer Differenzierung. Während der Häusermarkt weiterhin von Preisrückgängen geprägt ist, entwickeln sich Eigentumswohnungen stabil mit leicht positiven Tendenzen.
Für das laufende Jahr ist von einer überwiegend seitwärtsgerichteten Entwicklung auszugehen. Größere Preisausschläge sind vor allem im Haussegment möglich, abhängig von Lage und Objektqualität.
📌 Empfehlung für Käufer:
Wer in Ulm kaufen möchte, sollte gezielt auf Preis-Leistungs-Verhältnis und Mikrolage achten. Besonders gut erhaltene Objekte in verkehrsgünstiger Lage bieten stabile Perspektiven – trotz des insgesamt hohen Preisniveaus.
📌 Empfehlung für Verkäufer:
Eigentümer können weiterhin mit solider Nachfrage rechnen. Eine marktgerechte Preisansetzung und gute Präsentation bleiben entscheidend für schnelle Vermittlung – besonders bei gut gepflegten Immobilien mit moderner Ausstattung.
Welche Faktoren beeinflussen die Immobilienpreise in Ulm?
Die Preisentwicklung am Ulmer Immobilienmarkt wird von verschiedenen Faktoren bestimmt – sowohl auf der Angebots- als auch auf der Nachfrageseite. Dazu gehören unter anderem:
- die Anzahl verfügbarer Objekte (Häuser, Wohnungen, Grundstücke)
- Baukosten, energetische Anforderungen und gesetzliche Vorgaben
- Zinsniveau, Einkommen, Haushaltsstrukturen und demografische Entwicklung
- Infrastrukturprojekte, Verkehrsanbindung und die wirtschaftliche Lage der Stadt
Ob die Preise in bestimmten Stadtteilen steigen, stagnieren oder sinken, hängt maßgeblich vom Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage ab. Auch externe Einflüsse wie konjunkturelle Entwicklungen, politische Entscheidungen oder Förderprogramme können die Preisbildung beeinflussen – direkt oder indirekt.
